Financiamiento de la construcción y acabados interiores

Buen día,

para mí y mi futuro esposo, la aventura de tener nuestra propia casa comienza antes de lo esperado. Como terminé mi formación a finales del año pasado, hasta ahora hemos tenido pocas oportunidades de ahorrar capital propio. Tenemos juntos una libreta de ahorros con aproximadamente 7.500€, pero la necesitaremos para nuestra boda en mayo. Además, solo tenemos un contrato de ahorro para la vivienda con unos 2.500€. Mi pareja tiene dos seguros de vida vinculados a fondos que preferiríamos no cancelar para este fin.

Estamos considerando una vivienda adosada de 116 m² de superficie habitable + desván y unos 350 m² de terreno. Llave en mano completa costaría 183.900€. Mi padre, que es agente inmobiliario, opina que sería mejor comprar la vivienda adosada terminada por fuera y contratar por separado los trabajos de interior. El precio sería entonces de 135.000€.

Ahora tengo dos preguntas:

Primero: ¿Es un problema que prácticamente no tengamos capital propio? Podríamos reunir los costos para el impuesto de transmisiones patrimoniales y notaría, pero sería difícil reunir más ya que todo tendría que cerrarse en poco tiempo, porque hay otros interesados en la casa.

Ah, y algo que seguramente también es relevante: entre los dos ganamos aproximadamente 3.850€ netos al mes. Yo trabajo en el sector público y mi futuro esposo es empleado en una empresa. Ambos tenemos contratos de trabajo indefinidos.

Ayer tuvimos una consulta con 'OVB' y aún no estamos seguros de qué pensar al respecto. Él no vio el hecho de no tener capital propio como un problema...

Mi segunda pregunta (aunque quizás pertenezca a otro subforo): ¿es posible contratar el acabado interior llave en mano por 50.000€? Ninguno de los dos tiene mucha habilidad para trabajos manuales y tampoco tenemos tiempo para ello. Nosotros colocaríamos los suelos en la planta alta y nos encargaríamos de pintar (pero esos dos puntos no están incluidos en el precio para el acabado interior llave en mano).

Se trata básicamente de electricidad, solado, baños, azulejos (en baños, pasillo, cocina, escaleras y posiblemente salón y comedor), calefacción (estamos pensando en algo con energía geotérmica), yeso, aislamiento y construcción en seco, instalación de agua y todo lo que corresponda. Puede que haya olvidado algo, pero los expertos aquí probablemente sepan qué incluye "acabado interior llave en mano".

Me alegraría mucho que alguien pudiera comentar al respecto. Realmente tenemos un poco de prisa porque queremos asegurar la propiedad, pero por otro lado somos completos principiantes en este tema y queremos hacerlo bien...

Hola,

Ahora estamos considerando una casa adosada de 116 m² de superficie habitable + desván y aproximadamente 350 m² de terreno. Completamente lista para entrar debería costar 183.900€. Mi padre, que es agente inmobiliario, pero cree que sería mejor comprar la casa adosada terminada por fuera y contratar por separado los trabajos de acabado interior. El precio entonces sería de 135.000€.

El precio por m² de la casa adosada me parece muy alto – ¿qué tipo de tecnología se va a instalar para que se pida casi €1600,00/m²?

Ayer tuvimos una consulta en el 'OVB' y todavía no estamos seguros de qué pensar al respecto. Él no consideró tan grave la falta de capital propio...

Con todo respeto – esas tres letras seguramente no serían ni mi primera ni mi última opción para un proyecto como la construcción de una casa unifamiliar. Hay especialistas mucho mejores. He visto que vives en NRW – mándame un mensaje privado con tus datos de contacto y te daré la dirección de un financiador independiente, que también responde por errores de asesoramiento y te ofrece información fiable sobre vuestras posibilidades de financiación – sin explorar los límites de vuestra capacidad, porque eso no tiene ningún sentido y puede rápidamente poner en riesgo vuestra existencia.

Mi segunda pregunta: ¿es posible adjudicar el acabado interior llave en mano por 50.000€?

Para eso necesito por un lado tu respuesta al primer párrafo, por otro lado considero esta idea más que arriesgada, a menos que tu padre tenga un conocimiento excelente sobre la adjudicación y manejo de servicios de construcción; el título de agente inmobiliario por sí solo probablemente no sea de gran ayuda. Lo que propone tu padre significa en claro que tú encargas la envolvente del edificio incluyendo ventanas, techo y posiblemente el acabado exterior a un contratista general y todo – empezando por la electricidad y terminando con la instalación de las puertas interiores – deberá ser adjudicado a diferentes empresas. Eso significa – con 11 oficios aún por realizar (electricidad, saneamiento, metalistería, energía geotérmica, construcción en seco, enlucido interior, solado, prueba de hermeticidad Blower Door, escalera interior, azulejos y puertas interiores) al menos 3 licitaciones cada uno (¿quién redacta el texto exacto?). Las al menos 33 ofertas recibidas deben ser revisadas y posteriormente hay que supervisar la ejecución por parte de las 11 empresas y controlar y en caso necesario corregir las facturas parciales recibidas; sin olvidar la retención del 5%. Además de los oficios por realizar, necesitas un perito de la construcción, un director de obra que coordine y supervise el trabajo y realice la recepción, etc.

Desafortunadamente tenemos algo de presión de tiempo porque nos gustaría asegurarnos el inmueble, por otro lado los dos somos absolutos novatos en el área y queremos hacerlo todo bien...

Según tus explicaciones ambos sois aún muy jóvenes, ponerse bajo presión de tiempo es el peor consejo imaginable que deberíais seguir. Todavía se van a urbanizar varios terrenos y se van a ofrecer otras parcelas. Aclaren por vuestro propio interés primero vuestra financiación – tened en cuenta no exprimirla hasta el límite, porque siempre van a llegar facturas imprevistas (por ejemplo, lavadora rota, reparación del coche, etc.) y si los pagos mensuales del préstamo no dejan espacio para esto, pronto os encontraréis en la lista de subastas de vuestra localidad.

Saludos cordiales

Hola experto en construcción y gracias por la respuesta!

¿qué tipo de tecnología se va a instalar?

Uf, no puedo decir exactamente qué materiales se usarán, no sé lo suficiente. Mi padre, que sabe un poco más que yo, dice que el precio está bien. Está incluido el pavimento de la entrada y el acceso (la casa está en una construcción trasera), la envolvente del edificio (la casa está revestida con ladrillos klinker), el techo, las ventanas, la puerta principal. Y por supuesto el terreno en sí. El precio del terreno en nuestro pueblo es de aproximadamente 160€/m².
Mi padre conoce a través de su trabajo a alguien para cada partida de la construcción interior que, según él, trabaja de forma fiable y limpia. Hoy quería hacernos un desglose de costos para que pudiéramos calcular el costo total, por supuesto, antes de firmar cualquier cosa contactaríamos con las diferentes empresas para pedir presupuestos y ver cómo sería el calendario.
El horror para nosotros sería que luego todo salga más caro de lo pensado o que las obras duren más de lo previsto, porque no podemos permitirnos pagar doble alquiler y crédito indefinidamente.
Para nosotros es importante, antes de planear más pasos, aclarar todo desde el punto de vista financiero. Por eso mi pregunta sobre la financiación al 100% y hasta qué punto puede ser problemático, he leído tanto en Internet y estoy totalmente inseguro.

Hola,

Incluye el pavimento del acceso y la entrada (la casa está en un desarrollo trasero), la envolvente del edificio (la casa está revestida con ladrillo), el techo, las ventanas, la puerta principal. Y, por supuesto, el terreno en sí

Entonces, ¿terreno (Grundstück) por 56 TEUR y el precio de la casa incl. tu listado arriba por 127,9 TEUR para una casa prefabricada con revestimiento junto con el pavimento del acceso? De alguna manera estoy confundido ahora por los datos en tu primera respuesta. ¿Quizás podrías explicar qué está incluido en el precio de 183,9 TEUR?

Para nosotros solo es importante, antes de planear más pasos, aclarar todo financieramente. Por eso mi pregunta sobre la financiación al 100% y en qué medida eso puede ser problemático, he leído mucho en Internet y estoy totalmente inseguro.

Internet solo sirve para una primera impresión, la construcción de una casa y la financiación deberían aclararse razonablemente en una conversación personal – teniendo en cuenta la situación personal.

Saludos cordiales

Hola,

por mi experiencia recomiendo encarecidamente no trabajar con empresas de financiación, de inversión y de previsión de 3 a 4 letras. Internet como medio de investigación previa es bueno y útil, pero coincido con Bauexperte en que la conversación personal es indispensable en una inversión de esta magnitud.

La "antigua" sabiduría de tener un 20-25% de capital propio sigue siendo válida hoy en día en principio. La presión de tiempo, incluso y sobre todo la generada artificialmente bajo el lema de que hay muchos otros interesados, y el aumento de los intereses, llevan muy a menudo a decisiones erróneas.

Si deciden actuar de inmediato, eso solo es justificable con tu trabajo seguro en el ÖTV. Sin embargo, aquí debe comprobarse qué proporción del ingreso "seguro" representa respecto a vuestro ingreso neto total.

Desde mi perspectiva lejana, vuestro proyecto costará más bien 200.000 € en gastos adicionales hasta que esté terminado que menos. Un cálculo aproximado:
160.000 € con un 80% de tasa de préstamo cuestan actualmente con una fijación a 10 años
7.200 € al año asumiendo un interés del 4,5%, además
1.600 € al año por una amortización inicial del 1%, lo que da
8.800 € de anualidad
734 € de pago mensual solo para esta parte.
40.000 € como préstamo KFW utilizable hasta un 100% de tasa de préstamo, programa de propiedad de vivienda 124
199 € / mes plazo 35 años, 1 año sin amortización, fijación de interés 10 años

933 € al mes pago obligatorio

Deuda restante tras 10 AÑOS

140.800 € aprox. del préstamo en anualidades (banco)
34.738 € del KfW
en total
unos 175.000 € de deuda restante después de 10 años
¡ATENCIÓN riesgo de interés!
El interés promedio para préstamos de construcción a largo plazo
es del 7,8%. Esto significa aproximadamente 3% más de lo que estáis pagando ahora.
3% de 175.000 € son 5.250 € / año 437,50 € al mes.
Así es vuestro riesgo de interés si dentro de 10 años el interés está "solo" en el promedio.

Vuestro préstamo debería a) no solo parecer atractivo en los primeros años
b) poder pagarse seguramente, por eso pagos obligatorios bajos.
c) ser seguro si uno de vosotros temporal o definitivamente deja de pagar.
d) Es indispensable contratar un producto de aseguramiento del tipo de interés, p.ej. contrato de ahorro para vivienda, para cubrir lo máximo posible de la deuda restante.

y y y
¿Todavía con ganas de ser propietario ya?

Hola a los dos y gracias por las respuestas

¿Quizás podrías explicar una vez qué está incluido en el precio de TEUR 183,9?

Por 183.900€ se obtendría la casa completamente terminada por dentro y por fuera, lista para entrar, aunque por supuesto cosas como la conexión de gas, los suelos en la planta superior y el salón, así como trabajos de pintura y empapelado, etc., se añadirían por separado (lo que normalmente aún queda pendiente bajo la denominación "llave en mano").
Por 135.000€ la casa está terminada por fuera y lista para entrar e incluye los servicios que mencioné en la publicación anterior:

Incluye el pavimento de la entrada y el acceso (la casa está en un desarrollo trasero), la envolvente del edificio (la casa está revestida de ladrillo), el techo, las ventanas, la puerta de entrada. Y, por supuesto, el terreno en sí.

Todo lo que tenga que ver con el interior de la casa queremos y debemos encargarlo por separado, no porque creamos que vamos a conseguirlo más barato, sino porque queremos que todo quede limpio y ordenado después. Por mi padre sabemos que la empresa constructora ha tenido problemas con algunos subcontratistas con cierta frecuencia, y eso queremos evitar.

La presión de tiempo, incluso y sobre todo la creada artificialmente con el argumento de que hay muchos otros interesados, el aumento de los intereses, lleva muy a menudo a decisiones equivocadas.

Ahora también hemos decidido que abordaremos todo a un ritmo que nos parezca adecuado, creo que una decisión apresurada en este asunto estaría fuera de lugar. Nos importa hacer un cálculo preciso de los costes con presupuestos antes de comprometernos con algo para que no surja una desagradable sorpresa y todo resulte más caro de lo planeado.

Si deciden actuar de inmediato, eso solo sería justificable gracias al empleo seguro de tu ÖTV. Aquí hay que comprobar qué porcentaje del ingreso neto total representa la parte "segura".

Mi futuro esposo gana la mayor parte de los ingresos en nuestra familia, es empleado administrativo y aun así afirmo que su trabajo es seguro (tan seguro como pueden ser los empleos, ya que una seguridad del 100% no existe). Hace su trabajo muy bien y, incluso si hubiera problemas en su empresa actual, siempre ha tenido suficientes ofertas de otras empresas donde podría empezar de inmediato.

Desde mi punto de vista lejano, el proyecto probablemente costará más de 200.000€ con los gastos adicionales hasta que esté terminado.

También asumimos que será así, y dependiendo de si usamos energía solar y/o geotermia, se añadirá algo más al coste.
Por lo tanto, calculamos una carga mensual de 1.000€ o algo más. Creo que con un ingreso neto de aproximadamente 4.000€ esto debería ser factible. Incluso si yo dejo el trabajo por un tiempo debido al deseo de tener hijos, 3.000€ deberían ser suficientes.
Ya hemos cerrado definitivamente para nosotros el tema 'OVB'. Sin embargo, hubo algo que me pareció muy interesante, y es la financiación mediante un contrato de ahorro para la construcción (Bausparvertrag). Al menos según su ejemplo, es posible asegurar un interés determinado para toda la duración del contrato, lo cual nos parece atractivo, ya que no tendríamos que preocuparnos de cómo podrían estar las cosas en 10 años. ¿Existe algún inconveniente en esto?
Hemos concertado dos citas para la próxima semana, una en nuestro banco habitual y otra con un asesor financiero un poco más independiente (que no tiene relación con AWD, OVB, etc.) y que nos recomendó mi padre.