¿Contrato de construcción/plan de pagos está bien?

Hola querida comunidad del foro,

soy nuevo aquí y espero que coloque la publicación en el lugar correcto.

Nosotros también queremos construir y ahora tenemos un contrato modelo en casa y estamos reflexionando sobre el plan de pagos...
El intermediario incluso nos dio dos variantes.

No estoy seguro de si los pasos hasta la estructura cerrada y gruesa son correctos.
¿Podrían echarle un vistazo?

Sección 1 (Pago de los tres puntos juntos)
3% después de la finalización del dibujo de planta con (vistas y cortes)
4% después de la finalización de la solicitud de construcción o de la notificación de construcción incluyendo la estática
3% en la autorización de construcción o el aviso de tasa del departamento de construcción
=10%

Sección 2
16% después de la finalización del drenaje del edificio, base/fundamento
13% después de la finalización de las paredes exteriores y paredes interiores en la planta baja sin revestimiento
= 29%

Sección 3
8% después de la finalización del revestimiento en la planta baja - sin alféizares
7% después de la finalización del revestimiento en la planta de arriba sin alféizares
= 15%

Sección 4
13% después de armar la estructura del techo
4% después de la finalización de los trabajos de techado y de plomería
=17%

Sección 5
4% después de la instalación de ventanas y puertas exteriores (sin sellado ni ajuste fino)
3% después de la finalización de la instalación eléctrica en bruto
3% después de la finalización de la instalación sanitaria en bruto
=10%

Sección 6
3% después de la finalización de la construcción en seco
3% después de la finalización de los trabajos de enlucido
=6%

Sección 7
3% después de la finalización de la instalación de calefacción en bruto
3% después de la colocación del solado
2% después de la colocación de azulejos
=8%

Sección 8

2% después de la finalización de la instalación de calefacción y sanitaria
1% después de la finalización de la instalación eléctrica
= 3%

Sección 9
1% después de la instalación de las escaleras interiores
1% después del montaje de la escalera interior
=2%

Bueno, eso fue todo...
¿Qué opinan?

¡Muchas gracias de antemano por su tiempo y ayuda!

Encuentro que es muy alto lo que el contratista quiere cobrar por la estructura.
Mi sospecha es
1. Quiere obtener la mayor cantidad de dinero posible antes de que se realicen trabajos que incluso un profano pueda evaluar. Si usted no realiza pagos por supuestas / justificadas deficiencias a partir del tramo 5, el contratista detiene inmediatamente todo trabajo. Ya tiene más de lo que necesita para su trabajo.
2. Trabaja con subcontratistas que cambian constantemente, a los que paga de forma lenta o incluso no les paga. Me viene directamente a la mente una gran empresa que empieza con la I y que tiene mala reputación especialmente en el sur de Alemania.

Hola, para poder evaluar mejor el plan de pagos, serían útiles algunos datos adicionales:
- ¿Superficie habitable?, ¿Precio de oferta? ¿Con o sin sótano?, ¿Estructura de las paredes exteriores (aislamiento?),
Relación de paredes macizas respecto a paredes de tabiquería, asignación del aislamiento del tejado

No obstante, para una orientación general se puede considerar: Al alcanzar el estado de servicio de una estructura cerrada incluyendo ventanas y planificación, es razonable una facturación de aproximadamente el 60% del total de los servicios — en una casa unifamiliar promedio. Si se planea mucha tecnología en la casa (por ejemplo, recuperación de calor, etc.), también puede ser adecuado un porcentaje menor hasta la estructura cerrada.

Supongo que consideras una casa sin sótano, clásicamente con planta baja + planta alta con tejado a dos aguas. Mi valoración a continuación por favor entiéndela solo como una orientación aproximada:

Sección 1 - Planificación incluyendo permiso de construcción
10 % - todavía aceptable
Sección 2 - Instalaciones básicas, cimentación, paredes macizas
29 % - aceptable, si el techo está incluido y no se planean demasiadas paredes de tabiquería
Sección 3 - Revestimiento (estructura de pared no conocida exactamente, ¿revestimiento tipo ladrillo?)
15 % - me parece claramente demasiado alto - 10 % podría ser más adecuado
Sección 4 - Estructura del techo y cubierta
17 % - me parece demasiado alto - 10-12 % más adecuado, según la complejidad (buardillas, etc.)
Sección 5 - solo punto 1 - instalación de ventana y puerta exterior - 4 %
Da hasta aquí - es decir la estructura cerrada - un total del 75 % - esto es claramente demasiado alto, aunque el revestimiento ya esté incluido.

Todos los puntos siguientes están valorados más bien bajos, porque en mi opinión otros servicios anteriores están sobrevalorados.

Es peligroso que no se mencione una cuota final tras la recepción, esta debería ser al menos del 3 % y solo aplicar para la recepción / entrega. Además, recomiendo prestar atención a una garantía de finalización, que debe entregarse al inicio, al menos el 5 % del precio de la casa.

Hola,

El intermediario incluso nos dio dos variantes.

¿Del mismo y único proveedor?

Sección 1 (Pago de los tres puntos juntos)
3% tras la finalización del plano de planta con (vistas y cortes)
4% tras la finalización de la solicitud de obra o declaración de obra incluyendo la estructura
3% con la licencia de obra o el aviso de tasas del departamento de urbanismo
=10%

Si los tres se deben pagar después de la presentación de la licencia de obra, está bien. De lo contrario, el primer pago debería vencer cuando se presente y se entregue la solicitud de obra.

Sección 2
16% tras la finalización del drenaje del edificio, base/fundación
13% tras la finalización de las paredes exteriores e interiores en planta baja sin revestimiento
= 29%

Sección 3
8% tras la finalización del revestimiento en planta baja - sin alféizares
7% tras la finalización del revestimiento en planta alta sin alféizares
= 15%

Sección 4
13% tras la estructura del tejado
4% tras la finalización de los trabajos de techado y de fontanería
=17%

Sección 5
4% tras la colocación de ventanas y puertas exteriores (sin sellado ni ajuste fino)
3% tras la finalización de la instalación eléctrica básica
3% tras la finalización de la instalación de fontanería básica
=10%

Incluye revestimiento; por lo tanto, respecto al máximo de 60 % para una estructura cerrada señalado correctamente por el baucoach, se puede desviarse hasta un máximo del 10 % hacia arriba.

Sección 6
3% tras la finalización de la tabiquería seca
3% tras la finalización de los trabajos de enlucido
=6%

Sección 7
3% tras la finalización de la instalación básica de calefacción
3% tras la colocación del solado
2% tras la colocación de azulejos
=8%

Sección 8

2% tras la finalización de la instalación de calefacción y fontanería
1% tras la finalización de la instalación eléctrica
= 3%

Sección 9
1% tras la colocación de las escaleras interiores
1% tras el montaje de la escalera interior
=2%

Bueno, eso es todo... ¿Qué opináis?

No me gusta el plan de pagos. No por el ligero pago excesivo en la estructura cerrada incluyendo revestimiento (75 %), sino porque está desequilibrado y tiene pocos pasos de pago. En mi opinión tampoco importa el tipo de casa unifamiliar que sea.

Mi recomendación: modificar el plan de pagos - si el constructor está dispuesto - para que a) se añadan más pasos de pago según el avance de la obra y b) también se realicen pagos más elevados en el último tercio del proyecto. Por ejemplo así:

06% - tras la presentación de la solicitud de obra
06% - al otorgar la licencia de obra
10% - tras la realización de la base del sótano / losa de cimentación
10% - tras la realización de las paredes de la planta baja
10% - tras la realización del techo de la planta baja
05% - tras la estructura del tejado
05% - tras la cubierta del tejado
05% - tras la instalación de ventanas / vidrio
10% - tras la instalación básica de electricidad, fontanería y calefacción
07% - tras la realización del enlucido interior
10% - tras la aplicación del enlucido exterior o revestimiento
10% - tras la instalación fina de electricidad y calefacción, escalera
03% - tras la instalación de azulejos, puertas interiores
03% - tras la entrega o recepción, a más tardar antes del uso
del inmueble por parte del cliente

Importante en este contexto, por supuesto, son las demás cláusulas contractuales; el plan de pagos aislado no dice nada sobre la calidad o las garantías que te ofrece tu constructor.

Solo al considerar todos los documentos contractuales en conjunto y tras su revisión independiente, deberías tomar una decisión a favor o en contra.

Saludos cordiales

1000 gracias por vuestra ayuda!!! ¡Es realmente genial poder intercambiar ideas un poco!

Hola,

¿Del mismo proveedor?

sí, parece que ya han recibido rechazos varias veces... ¿O es normal que te propongan dos planes de pago?

Este es menos detallado:

1. Momento de construcción permiso de obra 6%
2. Momento de construcción cimentación 15%
3. Momento de construcción muro portante planta baja 20%
4. Momento de construcción techo (montaje) 15%
5. Momento de construcción instalación eléctrica 6%
6. Instalación de ventanas 14%
7. Momento de construcción enlucido interior (sin enlucido adicional) 10%
8. Instalación de calefacción 7%
9. Momento de construcción colocación de soleras 5%
10. Momento de construcción entrega de la casa 2%

Bauexperte, tu plan me gusta todavía más.

Me parece bastante alto lo que el constructor quiere cobrar por la estructura.
Mi sospecha es
1. Quiere tener la mayor cantidad de dinero posible antes de que se realicen trabajos que también un profano pueda evaluar. Si no se pagan las facturas a partir del punto 5 por supuestos / justificados defectos, el constructor detiene inmediatamente cualquier trabajo. Ya tiene más de lo que necesita para su trabajo.
2. Trabaja con subcontratistas que cambian constantemente, a los que paga muy tardíamente o ni siquiera paga. Se me ocurre directamente una gran empresa que empieza con I y que tiene mala reputación especialmente en el sur de Alemania.

Entonces definitivamente no es este proveedor.
Pero tampoco estamos satisfechos con el plan. El 70% nos parece demasiado y que no haya ninguna cuota en la aceptación realmente me molesta.

Detalles: 130 m², tejado a dos aguas con frontón, ladrillo clinker. Precio 145.000

Decidme, ¿no están los 5% de garantía de finalización legalmente exigidos?

1000 gracias por vuestra ayuda!!! ¡Es realmente genial poder intercambiarse un poco!

Hola,

¿Del mismo proveedor?

sí, parece que ya han recibido rechazos varias veces... ¿O es normal que te propongan dos planes de pagos?

Este es menos detallado:

1. Momento de construcción permiso de obra 6%
2. Momento de construcción cimentación 15%
3. Momento de construcción muro portante planta baja 20%
4. Momento de construcción techo (levantar) 15%
5. Momento de construcción instalación eléctrica 6%
6. Instalación de ventanas 14%
7. Momento de construcción enlucido interior (sin enlucido adicional) 10%
8. Instalación de calefacción 7%
9. Momento de construcción colocación de soleras 5%
10. Momento de construcción entrega de la casa 2%

Bauexperte, tu plan me gusta aún más.

Me parece bastante alto lo que quiere cobrar el constructor por la estructura.
Mi sospecha es
1. Quiere tener la mayor cantidad de dinero posible antes de que haya trabajos que también un lego pueda evaluar. Si ustedes no hacen pagos a partir del punto 5 por supuestos / justificados defectos, el constructor detiene inmediatamente cada trabajo. Ya tiene más de lo que necesita para su labor.
2. Trabaja con subcontratistas que cambian constantemente, a los cuales paga muy lentamente o ni paga. Me viene a la mente una empresa grande que empieza con I y tiene mala reputación especialmente en el sur de Alemania.

Así que ese proveedor seguro que no es.
Pero tampoco estamos satisfechos con el plan. El 70% nos parece demasiado y que no haya ninguna cuota en la recepción realmente me molesta.

Detalles: 130 m², tejado a dos aguas con frontón, ladrillo klinker, construcción sólida. Precio aprox. 145.000

Dime, ¿no están los 5% de garantía de finalización exigidos por ley?