Apartamento en propiedad como inversión de capital, reserva para mantenimiento

Tengo algunas preguntas para los inversores en apartamentos en propiedad.

Según lo que he leído, en un apartamento en propiedad se paga una cuota de comunidad.
Esta incluye tanto los gastos comunes imputables, los no imputables, el mantenimiento corriente, así como la reserva para el mantenimiento del patrimonio común.

Para la reserva de mantenimiento del patrimonio privado existen diferentes enfoques, como por ejemplo la fórmula de Peters o según el reglamento de cálculo.
Si lo interpreto correctamente, con la fórmula de Peters para una casa de 12-15 años (costes históricos estimados de construcción de edificio plurifamiliar 1000€/m²) sería aproximadamente 1€/m²/mes.
Según la II. ordenanza de cálculo, en una casa (menor de 22 años) son 0,60€/m²/mes o 7,10€/año.
¿Qué tan realistas son estos valores?
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Además de la reserva para el mantenimiento del patrimonio común, se debería formar una reserva propia para el patrimonio privado. ¿Con qué magnitudes se debería calcular de forma realista para una casa de aproximadamente 12-15 años?

El trasfondo sería la inversión en un apartamento en propiedad para alquilarlo a los padres.
Para un cálculo aproximado inicial, me interesa con qué valores se debe aproximadamente calcular, qué costes permanentes quedan para el arrendador (sin intereses).

Teníamos 2,50€ de fondo de reserva para mantenimiento/m2 de superficie privativa al mes. De ello se renovaron después de 10 años el techo y la fachada sin crédito. Casa de 1935. La comunidad de propietarios (8 propietarios que vivían allí) no quería un crédito. Después, la cuota pasó a 1,50€/m2. Nosotros mismos seguimos ahorrando mensualmente 200€ para reparaciones en la propiedad privativa.

Sylvia

Teníamos 2,50€ de reserva para mantenimiento por m2 de área de propiedad exclusiva al mes. Con eso se renovaron el techo y la fachada sin crédito después de 10 años. Casa de 1935. La comunidad de propietarios (8 dueños que vivían allí) no quería un crédito. Después, la cuota se redujo a 1,50€/m2.

2,50€ es fuerte, pero probablemente se debe a que antes se formaron reservas insuficientes.
Pero 1,50€ también es una cantidad considerable, si los alquileres solo están en 5€.

Nosotros mismos guardábamos 200€ al mes para reparaciones en la propiedad exclusiva.

¿Para cuántos m²? ¿Realmente lo necesitaron?

Hola Mosquetero,

El trasfondo sería la inversión en un apartamento en propiedad para alquilarlo a los padres.
Para un cálculo preliminar me interesa saber con qué se debe calcular aproximadamente, cuáles son los costos que permanecen de forma permanente para el arrendador (sin intereses).

He aprendido por experiencia que no es efectivo guiarse por fórmulas o plantillas de cálculo, cada comunidad de propietarios tiene ideas diferentes sobre la reserva que debe formarse. Por eso, en tu lugar me enfocaría en el estado del inmueble y a partir de ahí formaría una suma personal para reparaciones en la propiedad exclusiva. La asamblea de propietarios seguramente te informará cuánto dinero en euros debe ingresar cada mes en la caja común.

Es importante que te informes completamente sobre el fondo existente y el mantenimiento continuo. Confío en que, con tu experiencia profesional, podrás evaluar muy bien si las cifras presentadas son realistas.

Saludos, experto en construcción ¡y mucho éxito!

2,50€ es fuerte, pero probablemente se deba a que se formaron pocas reservas antes.
Pero incluso 1,50€ ya es una cantidad considerable, si los alquileres solo son de 5€.

¿De cuántos m²? ¿Realmente los necesitaban?

La casa fue reprivatizada en 1991. El propietario de Occidente quería una suma definida. Ahí cada uno respondió por cada uno de los propietarios (sí, eso solo existía para los antiguos ciudadanos de la RDA).
Y con eso, la compra fue posible para todos los que vivían en la casa.
Pero nadie quería un crédito adicional. Algunos probablemente tampoco hubieran conseguido otro.
Así que se ahorró estrictamente durante 10 años. El arquitecto encargado vivía en la casa, la administración de la casa estaba bien seleccionada.
Nosotros teníamos un apartamento de 120 m².
Los alquileres en esa zona serían más bien de 9€.
Para el mantenimiento del propiedad privada utilizamos unos 1000€ al año + una vez 10000€ para laminado y 10000€ para nuevas ventanas.
Vivimos allí durante 15 años.
Los trabajos de pintura siempre los hicimos nosotros mismos.

Sylvia

He tenido la experiencia de que no es efectivo basarse en fórmulas o plantillas de cálculo, cada comunidad de propietarios tiene diferentes expectativas respecto a la reserva a formar. Por eso, en tu lugar, me basaría en el estado del inmueble y luego establecería una suma personal para reparaciones en la propiedad privativa. La asamblea de propietarios seguramente te hará saber cuántos euritos al mes deben ingresar en la caja común.

No es tan sencillo, ya que el piso oficialmente no está en venta.

Quizás tenga que explicarme un poco más.
El piso era en realidad el "piso soñado de mis padres" como residencia para su vejez, ya que está a nivel del suelo justo en el terreno ajardinado del centro de la ciudad donde viven mis padres. El piso está cerca del centro en un pueblo pequeño, de modo que la mayoría de los desplazamientos se pueden hacer a pie incluso en la vejez. Así que en realidad es óptimo.

Mis padres mostraron interés en el piso y ahora también les han contactado. El problema (según mis padres) es que el propietario quizás quiera vender el piso dentro de 10-15 años y ellos temen un eventual desahucio por necesidad propia en la vejez. Por eso quieren rechazarlo. La compra no es una opción para ellos debido a la edad.

Ahora quería informarme primero qué implicaría una compra (además de la adquisición, el crédito y los impuestos) antes de volver locos a otros con mi idea.
Si en principio encaja más o menos, tendría que aclararlo con mi esposa y mis padres para ver si se lo podrían imaginar en combinación y solo entonces contactaría al propietario para ver si quiere vender y, de ser así, a qué precio.