Preocupaciones sobre la propia intención de construcción

¡Hola!

En realidad, mi pareja y yo queríamos comprar un terreno para construir a principios de 2010. Para ello, se utilizaría un contrato de ahorro para la vivienda, que desde este mes está en la fase de asignación. La construcción prevista era una casa tipo bungalow de aproximadamente 100m² (construcción sólida, llave en mano) con un equipamiento sólido, en unos dos o tres años.
Ambos (30/31) somos funcionarios (LZ) y disponemos mensualmente de un promedio de 3600 € netos (uno trabaja 20 horas por el niño), y esta cantidad seguirá aumentando en los próximos años (al menos en el marco de una compensación normal por la inflación). Actualmente no tenemos pagos pendientes y, en general, no somos grandes consumidores.
Sin embargo, cuanto más investigo en Internet sobre este tema, más dudas tengo sobre si es financieramente viable. Ya empiezo a pensar en una casa adosada o una casa pareada.
¿Es normal esta incertidumbre antes del paso decisivo de comprar un terreno o son mis dudas justificadas? No queremos llevar a la familia a la ruina. Agradecería mucho sus apuntes o experiencias.

Atentamente

Hola MisterTheo en Berlín,

Espero poder aportar algunas ideas y experiencias, aunque debo ser un poco transparente en cuanto a mis finanzas. Como tienes dudas respecto a la construcción nueva, ¿quizás la alternativa de vivir en una propiedad existente sea una opción?

Aquí tenemos un ingreso familiar de aproximadamente 3.800 euros netos (¿son los 3,6 que tienes tú por persona o en total :-)? Cuando empezamos hace 4 años a hacer realidad nuestro “sueño de la casa”, ganábamos cientos de euros menos. La construcción nueva no entraba en nuestras opciones porque, en nuestra opinión, es demasiado cara y poco atractiva. Queríamos una casa con alma. Berlín en sí, incluyendo el “cinturón suburbano”, según sé, está completamente sobrevalorado. En esas zonas probablemente sea difícil encontrar una casa existente a buen precio. Como sucede así en todas las ciudades, nos enfocamos bastante rápido solo en las afueras. Comprar una propiedad existente es inicialmente más barato solo si pagas por el terreno, pero no por la casa. La casa en tales casos necesita reformas.

La cuestión ahora es con qué se puede vivir mejor: pagar cientos de miles de euros de una vez y sangrar durante 30 años, en el peor de los casos tener años de litigios para reclamar defectos de construcción en obra nueva y posiblemente perder dinero por malas o nulas prestaciones.

O bien mantener la inversión inicial dentro de un marco manejable, por ejemplo, comprar un objeto para reformar a un costo bajo, endeudarse poco para que la cuota no duela y luego rehabilitar paso a paso, es decir, decidir tú mismo el ritmo y monto de las inversiones siguientes. Claro que aquí hay muchos “ifs” y “buts”, así que tomemos solo nuestro caso como ejemplo:

En las afueras, villa de 400 m², 120 años, en un terreno de 3.000 m² por 41.000 €, más impuestos de compra, notaría y todos los que querían ganar algo, total 48.000 €. Crédito KfW para las obras de reforma más necesarias (techo, ventanas) de 35.000 €. En casi 4 años de reformas (entre otras cosas la mitad trasera del edificio tuvo que ser demolida desde el techo hasta el sótano pasando por 3 plantas) en un 99 % trabajo propio por un total de 56.000 €, incluyendo esos 35.000 €, es decir, 21.000 € “raspados” por nuestra cuenta.

Como va a ser nuestro “hogar familiar”, no ahorramos en material ni esfuerzo. Hace 1,5 años nació nuestro hijo, mi esposa estuvo un año en casa con permiso de crianza. Tiempo duro, la obra solo avanzaba tan rápido como llegaba el dinero para materiales. El capital propio respecto al volumen total hasta el momento de 104.000 € es del 40 %. Todavía pagamos alquiler paralelamente, pero gracias al mini crédito comparado con obra nueva, no es un problema. Nuestro lema es: hacer finanzas modestas y siempre tener control y reserva.

¿Qué se obtiene por 130.000 € (volumen previsto hasta terminar la casa)? ¿Una casa de cartón de 100 m²? ¿900 m² de terreno en la ciudad?

Cuando la casa esté terminada, ni siquiera habremos invertido tanto como valdría el terreno según el valor catastral, es decir, que en caso de una venta (que por supuesto NUNCA haremos) recuperaríamos nuestra inversión (naturalmente no el tiempo).

Nuestro ejemplo puede ser algo extremo. Tiene también el inconveniente de que hay que hacer mucho uno mismo y sobre todo apretar los dientes unos años. Pero hasta ahora nunca tuvimos la situación de que el gasto en la casa nos doliera. Cuando el techo y las ventanas estén terminados, es decir, la casa esté “cerrada”, se puede decidir uno mismo el ritmo de construcción y por tanto también los gastos. En obra nueva siempre van grandes sumas de golpe. Pero a cambio posiblemente tengas tu sueño listo para entrar a vivir en unos pocos meses.

Dependiendo de las necesidades muy subjetivas, uno debe encontrar su propio camino...

Espero haber dado algunas ideas,
¡mucho éxito y felices Navidades!

Hola MisterTheo,

eso depende completamente de la suma total de la financiación y de la cantidad de capital propio que usted aporte.

En principio, con las condiciones iniciales que ha mencionado (3.600 EUR de ingresos y funcionario), yo optaría por una solución de vivienda propia.

Al fin y al cabo, usted también debe seguir pagando el alquiler y, con ello, está pagando la propiedad de su arrendador.

Si la cuota mensual total no es demasiado alta (y con esto me refiero a que no tenga que hacer recortes significativos en su calidad de vida), debería buscar una propiedad propia.

El nivel actual de los intereses y la evolución de los precios de los últimos años son en realidad una muy buena base para ello.

Un saludo
M. Thiemann