Préstamo de anualidad clásica: contrato de ahorro para vivienda Riester / financiación

¡Hola!

Vamos a construir una casa, el terreno está asegurado y el arquitecto ya está trabajando en los planos.

Tenemos una aprobación general de financiación por parte del banco.

Contamos con un préstamo hipotecario del 100%. Los costos de construcción + terreno + todos los costos adicionales suman 320.000. Capital propio 10.000 EUR. De la KFW vienen 100.000 EUR ([Wohneigentumsprogramm] y [energieeffizientes Bauen]). Los dos préstamos KfW los dejo fuera, ya que son iguales en ambos modelos, por lo que se trata solo del préstamo bancario de 210.000 EUR.

El banco nos ha ofrecido dos opciones diferentes:

1). Préstamo amortizable clásico.
- 210.000 EUR
- 20 años de interés fijo
- 3,6% efectivo
- Plazo con amortización del 2%: 29 años y 10 meses
- Costos de intereses: 133.314 EUR

2). Préstamo con suspensión de amortización con cancelación mediante un contrato de construcción Riester ([noch keine Kinder, sind aber geplant])
- 210.000 EUR
- Tasa de interés efectiva para el préstamo TA: 2,78%
- Interés durante la fase de ahorro: 0,25%
- Duración prevista de la fase de ahorro y del préstamo TA: 13 años y 1 mes
- Saldo al vencimiento: 83.512 EUR
- Importe del préstamo: 126.487 EUR
- Tasa nominal y efectiva para el préstamo de ahorro: 2,5% y 2,77%
- Duración de amortización: 10 años y 9 meses
- Costos: 94.160 EUR (17.878 EUR intereses amortización del préstamo de ahorro + 92.821,53 EUR intereses préstamo TA + 2.100 EUR comisión de apertura)

A partir de la jubilación se añade la tributación diferida de la cuenta de apoyo a la vivienda, que previsiblemente incluirá 78.121 EUR + otras subvenciones ([Kinder]).

¿Qué opinión merece el modelo 2)?
¿Dónde están los riesgos aquí?
¿Para quién es conveniente este tipo de financiación y para quién no?
¿Qué desventaja tengo por el hecho de que los costes totales en el “Modelo 2” sean 39.153 EUR (menos los impuestos sobre la cuenta de ayudas para la vivienda) menores?

Hola

¿Se les explicó exactamente las desventajas del Modelo 2? ¿Que, por ejemplo, en caso de venta, los beneficios fiscales deben ser reembolsados (con un plazo)?

¿También son posibles las amortizaciones extraordinarias en el Modelo 2? En caso negativo, siempre preferiría el Modelo 1 y trataría de amortizar dado el nivel de intereses.

No se nos mostró. Por eso pregunto. Hasta ahora sabía que en caso de venta se generan reembolsos. ¿Qué otras desventajas existen en este concepto?
[Sondertilgungen und Sondersparraten in der Ansparphase sind möglich.]

Interhyp y Dr. Klein y varios otros bancos están muy lejos de los 3,6 % que ahora obtenemos en el banco con nuestro alto nivel de endeudamiento. Probablemente se deba a que también compramos el terreno allí y tal vez incluyan la comisión del agente inmobiliario...