Cálculo para la construcción de la casa

Hola a todos,

Estamos pensando en construir una casa, y por eso me gustaría estimar los costos. Sé que se puede hacer de manera muy general ("Calcula con xxx euros por m² de superficie habitable"), y que con desgloses muy detallados nunca se puede determinar el precio exacto en un foro...

Sin embargo, me gustaría tener una idea aproximada y espero contar con vuestra opinión y ayuda competente :-)

Condiciones:

El terreno ya está disponible - 14m x 43m = 602m², muy plano y completamente urbanizado.
Existe un plan de desarrollo, se puede construir el 40% de la superficie, se permiten 2 plantas completas.
Hay un estudio del suelo, sin restricciones.

Deseado:

Casa con 2 plantas completas, en la planta baja un apartamento independiente de aproximadamente 70m²-80m² para mis padres, el otro apartamento debería tener aproximadamente 150m² en total. Doble garaje. Las zonas exteriores quedan por ahora fuera.
Un sótano sería interesante dependiendo de los costos. Sin sótano habría más "superficie habitable" para el cuarto de instalaciones y lavandería, y trastero. Sin sótano probablemente también habría más gastos de calefacción con el paso de los años, ¿no?

Distribución:

En la planta baja el apartamento independiente así como el salón-comedor y cocina del apartamento grande. Tal vez cuarto de instalaciones si no hay sótano. WC también sería bueno.
En la planta alta 3 dormitorios, un gran baño, posiblemente un WC adicional con ducha, así como un despacho.

Estimado:

Ya he leído muchos valores sobre precios por metro cuadrado de superficie habitable. El más bajo creo que fue 1.400€/m², el más alto 2.200€/m². Con eso llego, para 230m², a entre 322.000€ y 506.000€ - ese sería probablemente el marco máximo, el precio real estará en algún punto intermedio - ¿Estaríais de acuerdo? ¿Se puede calcular con más precisión? ¿Suelen estar incluidos en estos precios todos los costos adicionales o hay que sumarlos aparte?

Ejecutación:

La construcción la planificaría y supervisaría un arquitecto. ¿Realmente cobra 75.000€ por eso (15%)? ¿Está esto incluido en los precios o no?

Tenemos varias empresas con las que tenemos buenas relaciones (techadores, instaladores de calefacción, colocadores de suelos) y algunos artesanos en la familia (electricista, pintor, jardinero). Por eso querríamos hacer algunas cosas por nuestra cuenta, pero solo aquellas en la "fase final" donde básicamente no pueda salir nada mal... Otros puntos los coordinaríamos con el arquitecto para que los encargos se asignen a "nuestras" empresas...

Lo que imaginamos:

En cuanto a equipamiento, apostaría por una calidad media-alta. No queremos un jacuzzi de 5.000€, pero sí una bañera decente. No queremos grifos de oro ni suelos de granito. No queremos una cocina equipada de 25.000€, pero tampoco cocinar sobre una hoguera. Me gustaría tener persianas eléctricas - eso para mí ya es lujo. La calefacción por suelo radiante es también imprescindible.

Otros:

Por los buenos intereses y la subvención consideraría un préstamo KFW. En un KfW40+ para 2 unidades de vivienda (¿quizás se podría convertir el ático en una unidad de vivienda o al menos preverlo?) podrían ser posibles hasta 30.000€ de subvención. Pero ¿vale la pena? ¿O las inversiones son mucho mayores que el "ahorro"?
¿Qué estándar KfW sería deseable y asequible?

¿Qué cantidad mensual debería calcularse para reservas de mantenimiento para una construcción nueva de este tipo para los próximos 20-30 años?

Depende también del equipamiento y la ubicación; nos dijeron que para un equipamiento de alta calidad (en Bayer): 2.500 - 2.600€/m², arquitecto aparte.

Y sí, esa es la HOAI, debes calcular el 15% del costo de construcción para eso.

El apartamento independiente cuesta extra, porque para que se considere como apartamento independiente, deben cumplirse ciertos requisitos. Saarland probablemente sea un poco más barato que Bayern, pero 322TEuro me parecen definitivamente demasiado pocos.

Yo siempre contaría con el peor escenario y me alegraría si fuera más barato.

No tener sótano seguramente significa también más costos de calefacción a lo largo de los años, ¿no?

No entiendo cómo se podría calcular eso de manera adecuada. No creo que los costos de calefacción sean el criterio aquí.

¿Estarían de acuerdo? ¿Hay alguna forma de hacerlo más preciso? ¿Estos precios generalmente incluyen todo, también los costos adicionales? ¿O hay que sumarlos aparte?

Se puede hacer más preciso. Desglosen todos los costos adicionales de construcción y pidan ofertas para la casa + garaje. Los costos adicionales no están incluidos.

Pero, ¿vale la pena? ¿O las inversiones para eso son mucho mayores que el "ahorro"? ¿Qué estándar KfW sería deseable y asequible?

También depende de si quieren instalar una ventilación controlada en el espacio habitable o no. Si quieren hacerlo, estarán un poco más cerca de buenos valores energéticos. Aquí en el foro hay innumerables discusiones al respecto. La mayoría está de acuerdo en que las medidas adicionales más allá de la Ordenanza de Ahorro de Energía de 2016 no "valen la pena". Nosotros estamos en Brandenburg con 165m² y deseos de equipamiento similares en ~1.700€/m² (~100€/m² es el recargo por el revestimiento de ladrillo). + garaje doble revestido (6m x 9m) ~48.000€ + posible sótano que NO sea habitable 40.000€ (creo que aquí se menciona más a menudo como orden de magnitud) + arquitecto 15% (pero eso incluye todas las fases del servicio) + costos adicionales de construcción 15% + KfW40+ Con el apartamento anexo también hay algunas conexiones/equipamientos duplicados. No debería ser posible por menos de 400.000€. 450-500.000€ suena a un orden de magnitud razonable.

Por favor, también piensa en la excavación del suelo para el sótano. Si se va a depositar, se requerirá un análisis del suelo por 700 euros y tú estarás fácilmente en 15 euros/m³. Por supuesto, solo para tierra no contaminada, LAGA Z0. En nuestro sótano ahora tenemos que desechar 800 m³...