Comprar una casa unifamiliar existente con un gran terreno y renovarla

Buenas noches,

estamos pensando en adquirir una casa unifamiliar de 1970 con un terreno estupendo.
La casa tiene que ser completamente renovada en profundidad. Las áreas exteriores las dejaríamos de momento de lado y más adelante, según posibilidades privadas, las haríamos con EL.
Sin embargo, como nos falta experiencia en una renovación de este tipo, agradeceríamos algunas opiniones sobre nuestro proyecto.

Información general sobre vosotros:

[*]¿Quiénes sois? Pareja de NRW
[*]¿Qué edad tenéis? Ambos 39
[*]¿Tenéis hijos? Sí (3)
[*]¿Están planeados hijos? No
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Ambos empleados en grandes empresas - ambos con contrato indefinido
[*]¿Cuántas horas trabajáis? 40h / 25h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Qué ingresos tenéis (bruto/neto)? 7000 neto
[*]¿Cuánto cobráis de subsidio por hijos? 680
[*]¿Otras prestaciones sociales? 200
[*]¿Cuánto capital propio tenéis? Venta prevista de la propiedad actual: 350.000€ + colchón extra 50.000€
[*]¿Cuánto capital propio queréis invertir en el proyecto de la casa?: 350.000€

Situación de gastos:
Los gastos que ya estén incluidos en otros conceptos pueden omitirse. Esta lista no es definitiva y puede ampliarse o resumirse según se desee. Por favor, indicad todos los costes mensuales, aunque sean anuales.

Costes aproximados de vivienda:

[*]Alquiler frío actual: 0€
[*]Alquiler caliente actual: 100€ (impuesto municipal)
[*]Electricidad: 100€
[*]Gas: 120€
[*]Agua, alcantarillado, basura, limpieza de calles: 40€
[*]Teléfono, internet, móvil: 60€

Costes de movilidad:

Crédito vehículo (o ahorro para nuevo coche) 175€

[*]Seguro - 60€
[*]Impuestos - 15€
[*]Combustible - 200€
[*]Reparaciones - 25€
[*]Otros - 0€

Costes de seguros:

[*]Seguro de responsabilidad civil (también para animales) + hogar - 65€

Gastos de manutención: 1500€

Ahorros:

[*]Vacaciones - 150€
[*]Casa - 350€
[*]Jubilación - 200€
[*]Hobbies/Regalos - 100€
[*]Otros - Todo lo que quede: ETF, etc.

Otros gastos:

[*]Créditos? 250€ (Pronto se cancelará)

Totales de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales - 7880€
[*]Gastos totales - ~3420€
[*]Saldo - 4460€

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Cuál es el tamaño del terreno? 1500 m²
[*]¿Cuáles son sus dimensiones?
[*]¿Cuál es el valor del suelo? 350€/m² (tendencia al alza)
[*]¿Nueva construcción, construcción antigua (año), tipo de casa? Construcción antigua, 1970
[*]¿Garajes? 2
[*]¿Cuál es el tamaño de la casa? (superficie habitable / superficie útil) 250 m² + 80 m² sótano + garaje
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa tras la finalización? No lo sabemos

Costes de construcción o compra:

Costes adicionales por compra (notario, registro, impuesto, agente inmobiliario) - ~80.000€

[*]Costes de construcción o compra (incl. arquitecto, estructurista) - 700.000€
[*]Costes de renovación y/o rehabilitación - 350.000€ estimados con bastante EL y sin áreas exteriores
[*]Costes adicionales de construcción (p.ej. conexiones, perito, electricidad de obra, etc.) - 15.000€
[*]Áreas exteriores/terraza, caminos, jardinería, vallas, etc. - 0€
[*]Costes de financiación (p.ej. comisiones o intereses de disponibilidad) - 0€ no considerados aún
[*]Coste total - 1.150.000€

Otros costes:

[*]Costes de cocina - 20.000€
[*]Muebles, lámparas, decoración - 30.000€
[*]Otros "no costos de adquisición, adquisición accesorias, construcción o accesorios de la construcción" - aún no considerados

Resumen de costes:

[*]Coste total: 1.200.000 €
[*]Capital propio deducible: 350.000 €
[*]Importe de financiación: 800.000 € (muebles etc. considerados con colchón extra y bonificaciones anuales)

¿Sería todo esto realmente viable? ¿Llevaríais a cabo un proyecto así (no somos manitas)?

Muchas gracias de antemano por vuestras opiniones.

Moin,

Una reforma integral por 1.400€/m² será difícil sin una gran aportación propia. Y una gran aportación propia no es posible con 3 niños y 40h/25h.

Considero que 2.000€ es un valor mucho más realista. Sí, todavía reciben subvenciones a través de BAFA, pero primero tienen que adelantar el dinero. Por lo tanto, para la financiación no serían 350.000€ de costos de reforma, sino 500.000€. Calculen el monto de la subvención y tomen esa parte como un préstamo variable.

Digamos que reciben 150.000€ subvencionados (una estimación, tienen que verificarlo), entonces les quedarían 800.000€ para financiar. Excluyo del análisis la financiación variable de los costos de reforma por la subvención, ya que solo ocurren de manera temporal.

Debido a su edad, deben calcular con una amortización del 3% si quieren terminar antes de la jubilación (plazo 23 años, 3 meses). Con un interés fijo de 15 años, según Interhyp estarían en unos buenos 3% de interés. Así tendrían un 6% de anualidad, lo que significa 48.000€ al año o 4.000€ al mes. Encaja justamente en sus cálculos de ingresos y gastos. Sin embargo, les aconsejo encarecidamente no usar más del 50% de sus ingresos mensuales para la financiación.

¿Qué harán si algo se rompe, si necesitan un coche nuevo, ...? Seguro que no quieren vivir y trabajar solo para la casa...

Conclusión: En su lugar sería una cifra demasiado alta para mí.

Muchas gracias por tu detallada retroalimentación. La cuenta con la subvención también la habíamos pensado así. Por supuesto, habría que ver en qué medida eso es realmente factible. Lamentablemente se ha colado un error en nuestra edad y no sé si se puede editar la aportación, (34 en lugar de 39) por lo que asumimos que inicialmente solo podríamos amortizar un 2%. Sin embargo, ya temía que los costos de la renovación estuvieran subestimados. Abonar 4k al mes es definitivamente demasiado, aunque haya perspectivas de aumento de salario y, debido al cuidado de los niños, mi esposa pueda trabajar más horas.

Con una amortización del 2% estaríais terminando en 30 años y 6 meses con un interés del 3,07%. Así que tendríais 64 años. Pero eso solo bajaría la cuota a "solo" 40.000€ al año, es decir, 3.333€ al mes. Con eso todavía estaríais cerca del 50% del neto.

Para mí eso sería demasiado. ¿Tenéis en vuestra casa actual grandes problemas?

Definitivamente, incluso 3333 al mes es demasiado alto. No queda mucho para vacaciones, un coche más cómodo, etc. Los niños, a medida que crecen, generalmente también son más caros, por lo que habíamos pensado en un pago de 2600-2800. El punto crítico son los costos de rehabilitación. Con 2000€ por metro cuadrado, eso es definitivamente demasiado para nosotros. Actualmente vivimos en una casa adosada con habitaciones más pequeñas, jardín pequeño y garaje que no está directamente en la casa. En principio, nos sentimos bien, pero con 3 niños, una casa independiente y más grande sería, por supuesto, mucho más cómoda.

Actualmente estamos planeando algo similar, pero una construcción de los años 30 y renovada por última vez en los 80. La estructura está bastante bien, pero hay que hacer *todo*, incluyendo nuevas conexiones domiciliarias de agua y alcantarillado. El perímetro debe estar impermeabilizado, aislamiento, electricidad, calefacción, ...
¿Puedo preguntar cómo habéis estimado los distintos componentes? Actualmente llego a una estimación de 430k para unos 150-160 m², es decir, unos 2700€, incluyendo arquitecto, ingeniero estructural, ...

Las partes más grandes por mucho son el aislamiento de la fachada (excavar perímetro, impermeabilizar y aislar toda la fachada desde la losa de cimentación - el sótano no se aísla) y la fontanería / calefacción nueva (conexiones domiciliarias, bomba de calor aire-agua, calefacción por paredes (no es posible calefacción por suelo radiante), ...). Cada uno está estimado en unos 110-130k en paquete completo.
El techo está excluido y no se haría. La construcción interior es completamente trabajo propio, la cocina está planificada muy económica (de fabricación propia), etc ... no grifos dorados, pero todo sólido.
Las ventanas y la electricidad también suman cada una seguramente unos 30k más.

A ello se añadirían BAFA y trabajo propio - pero pensaba que el BAFA era bastante limitado, ¿cómo llegáis a 150k de subvención? Debo haber pasado algo por alto :eek:.

Ahora claro me pregunto si me he equivocado gravemente en alguna parte al ver tu estimación - con 250 m² de superficie habitable ¿no debería haber más de 1000 m² de superficie de fachada? Por lo tanto, estaría muy interesado en ver tu valoración :).

Un saludo cordial