Evaluación de la oferta de financiamiento / préstamo subordinado / amortización

Hola a todos,

breve introducción: Afortunadamente está en venta la segunda mitad del dúplex de mis padres, es de una construcción bastante antigua (entre 1910-1930), pero ha sido mantenido relativamente bien. Por 185.000 € podemos tener la casa, calculamos aproximadamente otros 55.000 € para la reforma y renovación con una nueva ampliación del ático, aunque de esos 10.000 € no tenemos que contar porque serán realizados por nosotros mismos. Lamentablemente no hay capital propio, porque hace 2-3 años tuvo que prestarse debido a una emergencia familiar. Pero eso ahora no importa, queremos mucho esta casa.

Actualmente pagamos 840 € de alquiler con calefacción, hemos calculado una cuota de crédito de aproximadamente 1000 €. De Interhyp hemos recibido la siguiente oferta del DSL Bank:

Precio de compra del inmueble 185.000,00 EUR
Costos por reforma y modernización + 55.000,00 EUR
Costos por notaría e inscripción en el registro de la propiedad + 3.700,00 EUR
Impuesto sobre transmisiones patrimoniales + 12.025,00 EUR
Trabajo propio - 10.000 €
Necesidad total de financiación: 245.700,00 EUR

Variante 1:
15 años de tipo fijo, cuota 1054 €:
DSL Bank 165.700,00 EUR Duración: 15 años Tasa de interés nominal: 1,68 % Tasa anual efectiva: 1,71 %
Préstamo subordinado DSL 30.000,00 EUR Duración: 120 meses Tasa de interés nominal: 6,78 % Tasa anual efectiva: 6,99 %
Programa para vivienda propia KFW: 124 50.000,00 EUR Duración: 10 años Tasa de interés nominal: 1,25 % Tasa anual efectiva: 1,29 %

Variante 2:
20 años de tipo fijo, cuota 1084 €:
DSL Bank 165.700,00 EUR Duración: 15 años Tasa de interés nominal: 1,9 % Tasa anual efectiva: 1,93 %
Préstamo subordinado DSL 30.000,00 EUR Duración: 120 meses Tasa de interés nominal: 6,78 % Tasa anual efectiva: 6,99 %
Programa para vivienda propia KfW: 124 50.000,00 EUR Duración: 10 años Tasa de interés nominal: 1,25 % Tasa anual efectiva: 1,29 %

Primero la pregunta general: ¿Qué opináis de esta oferta? ¿Hay otras variantes (contrato de ahorro para vivienda u otros) que sean más adecuadas para nuestra situación? Mi esposa tiene un contrato grande, en el que actualmente hay 10.000 € depositados. Nuestra asesora financiera dijo que por razones fiscales apenas valdría la pena convertir este contrato en un Wohnriester.

El martes tenemos una cita para discutir la oferta de financiación. Me interesa, entre otras cosas, si existen subvenciones y cuáles, ya que tenemos 2 hijos. ¿Quizá Wohnriester valga más la pena en ese caso? Yo no tengo uno, ¿merecería la pena contratarlo?

¡Muchas gracias de antemano!

La oferta pertenece a la trituradora. Lo siento si lo digo así.

Consigan una oferta alternativa de otro banco. Lo de los 30TEUR realmente no funciona.

Hm, ok. ¿Podrías quizás explicar un poco tu valoración? ¿Cómo sería, en tu opinión, una variante más sensata? Porque entonces podría mencionarlo también, solo que es difícil decirle a la asesora "eso pertenece a la trituradora".

Quizás una pequeña explicación sobre los 30.000€: en realidad se habían planeado 15.000 € de préstamo subordinado para cubrir los costos adicionales de la compra (supuestamente es así en (casi) todos los bancos). Sin embargo, en el banco DSL vale la pena considerar aumentar el préstamo subordinado para reducir el valor de tasación, ya que la banco DSL, con un (creo) 85% de financiamiento, cobra considerablemente menos intereses. De memoria, la diferencia era de alrededor del 0,7% o algo así. Según la asesora, valdría la pena, pero si quiero, también podría obtener una oferta con solo 15.000€ de préstamo subordinado.

Las condiciones en la Variante 1 para el bloque de 15 años no están nada mal, considerando que en realidad es una financiación >100%. Para ello, el "Nachrangdarlehen" está más bien ubicado en el ámbito de un crédito de consumo y con los 30k no es precisamente pequeño, quizá demasiado grande. Si realmente vale la pena, habría que compararlo. El "Nachrangdarlehen" debería ser amortizado rápidamente y después de 10 años tienes que pensar en qué hacer con el saldo restante del componente KfW (o financiarlo nuevamente allí - también es posible).

Hm, ok. ¿Podrías quizás explicar un poco tu opinión? ¿Cómo sería, en tu opinión, una variante más sensata? Porque eso también me gustaría mencionarlo, no puedo simplemente decirle a la asesora "eso pertenece a la trituradora" .

¿Te has ocupado alguna vez del tema de la financiación? Lo siento, para la construcción/compra de una casa se necesita mucho más que contratar a obreros o ponerse uno mismo a trabajar.

En mi opinión, la financiación es una de las piezas más importantes. De ello depende todo y les acompañará casi durante la mitad de su vida.

No puedo entender cómo algunos aquí abordan el asunto con tanta ingenuidad. ¡Gente, esto no se puede dejar de lado o hacer rápidamente de pasada!

Sí, me he ocupado de ello o estoy actualmente en ello. Y parte de informarse también incluye preguntar en el foro. He explicado el tema del préstamo subordinado alto y no puedo entender mucho con "eso es para la trituradora". Según mi impresión, un préstamo subordinado para cubrir los costos adicionales de compra no es raro. Que el préstamo sea tan alto se debe al caso especial mencionado del banco DSL.
Soy consciente de que, como quien pregunta, no se puede esperar nada si se pregunta en la línea de "quiero comprar una casa, ¿de dónde saco el dinero?" pero mi pregunta ya fue más detallada y por eso espero una respuesta más detallada. Al menos una justificación