Evaluación del proyecto de construcción, financiación

Hola a todos,

actualmente estamos en la fase de ofertas para la construcción de una casa unifamiliar nueva y ya hemos recibido una oferta concreta de una empresa constructora local llave en mano, la cual hemos entregado al banco. El terreno está disponible y actualmente financiado de forma variable. Lo compramos a mediados del año pasado y con un interés del 2,5 % todo habría sido relativamente relajado. Pero como aún tuvimos que derribar un cobertizo de jardín y talar muchos árboles, y no podíamos estimar los costos para ello, hemos esperado hasta que el terreno esté listo para construir. Diariamente fluctuamos entre si podemos permitirnos el proyecto y si quizás nos estamos sobrecargando, ya que de vez en cuando también queremos ir de vacaciones o salir a comer espontáneamente. Por supuesto, nadie puede tomar la decisión por nosotros, pero estamos muy agradecidos por cualquier aporte. La construcción será en un municipio pequeño a 25 minutos de Dresden.

Nuestra situación actual es la siguiente:

Información general sobre vosotros:

[*]¿Qué edad tenéis? 30 y 31
[*]¿Tenéis hijos? 2 niños, 1 año y 3 años, no se planean más hijos
[*]¿A qué os dedicáis profesionalmente? Ella, educadora infantil & él en ventas
[*]Ambos empleados, ella 32 h, él 40 h

Situación de ingresos y patrimonio:

[*]¿Cuáles son vuestros ingresos (bruto/neto)? Él 3500 € netos, ella 1900 € netos, primas anuales/aguinaldo/vale etc. aprox. 400 €/mes, pero no están incluidos en el cálculo de gastos del hogar. Por supuesto no se descartan aumentos salariales, pero no serán saltos grandes.
[*]¿Cuánto es la asignación por hijo? 500 €
[*]¿Cuánto patrimonio propio tenéis? aprox. 70000 € (distribuidos en varias clases de inversión, pero disponibles a corto plazo)
[*]¿Cuánto patrimonio propio queréis invertir en el proyecto casa? 50000 € + costos ya pagados para el terreno de aproximadamente 12000 € (agente inmobiliario, notario, impuestos, estudio del suelo, eliminación/demolición), esto debe corregirse más abajo en la oferta, pero no hace una gran diferencia

Situación de gastos:

Costos de vivienda: 790 €

[*]Alquiler frío actual: 410 €
[*]Alquiler con gastos actuales: 540 €
[*]Electricidad: 70 €
[*]Gas: 100 €
[*]Teléfono, Internet, móvil: 80 €

Costos de movilidad: 370 €

[*]Leasing: 120 €
[*]Seguro: 30 €
[*]Impuestos: 0 €
[*]Combustible: 50 € (kilometraje menos de 5000 km/año y no cambiará mucho con la mudanza)
[*]Reparaciones: 20 €
[*]¿Hay un segundo coche, moto, scooter? Actualmente no, cuando nos mudemos volveré a tener un coche de empresa (carga neta aprox. 150 €)

Costos de seguros: 230 €

[*]Seguro de incapacidad, seguro de hogar, responsabilidad civil, seguro de accidentes

Costos de vida: 1900 € (llevo un libro de gastos detallado, incluye todo, como guardería + comida, ropa, etc.) redondeado generosamente

[*]Alimentos
[*]Costos de restaurantes
[*]Cuidado/droguería
[*]Mascotas (comida, veterinario, medicamentos, costos del refugio)
[*]Medicamentos
[*]Ropa
[*]Muebles
[*]Cuotas de guardería/escuela (y comida)
[*]Juguetes

Ahorros: 1850 €

[*]Vacaciones: 300 €
[*]Casa: 800 €
[*]Previsión de jubilación: ETF: 200 € + 300 € Riester (contratado ingenuamente, actualmente estamos pensando en pausarlo, los depósitos actuales de aprox. 10000 € no están incluidos en el patrimonio propio)
[*]Pasatiempos/regalos/otros: 100 €
[*]150 € ETF para niños (lo reduciremos un poco)

Otros gastos: 475 €

[*]¿Préstamos? Terreno actualmente 475 € (restante 106000 €)

Suma de ingresos y gastos:

[*]Ingresos totales: 5900 €
[*]Gastos totales: 5615 €
[*]Saldo: 285 €
[*]De estos, suma alquiler frío y ahorros prescindibles (por ejemplo cuota de ahorro para la casa): 1685 € (alquiler, crédito terreno, ahorro casa) + posiblemente aportaciones Riester

Información general sobre la propiedad:

[*]¿Qué tamaño tiene el terreno? 800 m², usado hasta ahora como jardín, pero se encuentra en una zona con plan de ordenación urbana aprobado,
[*]¿Cuáles son sus dimensiones? 25*32 m, rectangular, terreno plano
[*]¿Cuál es el valor catastral del suelo? 70 €
[*]¿Construcción nueva, construcción antigua (año construcción), tipo de casa? Nueva construcción, tejado a dos aguas, actualmente planeado en bloque celular macizo
[*] ? Doble carport "simple"
[*]¿Qué tamaño tiene la casa? ( / útil) 150 m²
[*]¿Cuál es el valor de mercado del terreno y la casa después de la finalización? Estimo 500 mil €

Costos de construcción o compra:

[*] : 108000 €
[*]Costos de urbanización: actualmente la gran incógnita, calculamos unos 10000 €, porque en el pasado hubo varios errores con las conexiones de agua y alcantarillado. Actualmente los servicios solo están en la calle, justo en el límite del terreno; en el pasado la electricidad y el agua venían de una estación cercana pero fueron completamente desconectados
[*]Costos secundarios de adquisición (notario, juzgado, impuesto de transferencia, agente inmobiliario): en la oferta solo impuestos y notario: 5940 €
[*]Costos de construcción o compra (incl. , ): oferta actual 388000 € (algunos costos secundarios incluyen excavación y eliminación de tierra, urbanización interna, pintura y cubiertas de suelo)
[*]Costos secundarios de construcción + en parte exteriores, entrada ya existente: 17000 € + 10000 € de urbanización incluidos en la oferta
[*]Costos totales: 529,691.31 €

Aquí estamos considerando en qué aspectos podemos ahorrar, pero incluso con menos superficie habitable y renunciando a algunas "lujosas" características, como mirador, chimenea, gran puerta corredera elevable, puerta de aluminio, etc., veo un potencial máximo de ahorro de 15000-20000 €, porque al final uno quiere tener las cosas como las ha imaginado. Probablemente escribiré algo más en el foro de planos.

Otros costos:

[*]Costos de cocina: 10000 € - 15000 €
[*]Muebles, lámparas, decoración: por ahora tendremos que llevar algo con nosotros, 4000 €

Resumen de costos:

[*]Costos totales: 530000 €
[*]Patrimonio deducible: 50000 € + 5940 € gastos adicionales + 2000 € trabajo propio
[*]Monto de financiación: 472000 €

Datos necesarios sobre préstamos:

Préstamo 1

[*]Importe del préstamo: 372000 €
[*]Préstamo amortizable clásico
[*]Tipo de interés (p.a. nominal o efectivo): 3,87 % efectivo
[*]Duración tipo de interés: 20 años
[*]Saldo residual al final del plazo de tipo de interés: 260944 €
[*]Plazo total ficticio hasta amortización completa: 41 años
[*]Tipo de amortización inicial: 1 %
[*]Cuota mensual: 1484,90 €
[*]¿Pago anticipado posible? (indicar importe) 5 % anual. Para acabar aproximadamente antes de la jubilación, de esos 20 años deberíamos hacer pagos anticipados de unos 3000 € durante 15 años
[*]¿Cambio del tipo de amortización posible? 2 cambios posibles

Préstamo 2

[*]Importe del préstamo: 100000 €
[*]SAB Familia Vivienda
[*]Tipo de interés (p.a. nominal o efectivo): 0,75 %
[*]Duración tipo de interés: 25 años
[*]Saldo residual al final del plazo de tipo de interés: 0 €
[*]Plazo total ficticio hasta amortización completa: 25 años
[*]Tipo de amortización inicial: 4 %
[*]Cuota mensual: 395 €
[*]¿Pago anticipado posible? Creo que sí, pero no es aconsejable debido al interés
[*]¿Cambio del tipo de amortización posible? no

En total estamos hablando de 1880 € + gastos adicionales, lo que sin la asignación por hijo supone poco más del 30 % de los ingresos. Algunos puntos de ahorro y gastos deben planificarse de nuevo con seguridad. Mi punto de vista actual es que al principio pagamos cerca de 1200 € al mes en intereses, un piso decente de 4 habitaciones con más de 100 m² cuesta en nuestra zona más de 1000 € de alquiler frío, y si pago ese dinero al casero o al banco es básicamente igual, aunque como inquilino no tienes que reservar dinero para reparaciones, pero tampoco tienes el estilo de vida de la casa.

La alternativa sería esperar a una mejor situación en los tipos de interés o preparar el terreno y venderlo nuevamente. En cuanto a precios de construcción, no veo bajadas significativas a largo plazo.

Muchas gracias de antemano a todos los que hayan leído hasta aquí y quieran aportar algo.

Primero, un elogio: completaron directamente el cuestionario y, en mi opinión, tienen una visión muy sensata de las cosas. La casa no es enorme, la cocina está planificada con un presupuesto razonable; en principio, no veo errores graves. Sin embargo, yo incluiría un cierto margen de seguridad en el cálculo. El problema sin margen de seguridad y sin mecanismos para amortiguar es que, ante costos adicionales inesperados, se requiere una financiación adicional, y eso suele ser muy costoso. Por lo demás, financiamos con condiciones similares y por eso dormimos bien por las noches. Sin embargo, a largo plazo esperamos aumentos salariales. Eso no lo habías visto para ustedes, pero, aun así, en 20-30 años, al menos la compensación por inflación les favorecerá un poco, porque su préstamo se mantiene igual. Me imagino que eso funcionará.

¿No tiene que combinarse necesariamente SAB Familienwohnen con un programa de financiación KfW? Aunque lamentablemente no recibimos Familienwohnen en su momento (), creo que las condiciones no han cambiado, ¿verdad?

Hola,

aunque compramos, llegamos a una tasa similar (1800 euros + 200 préstamo privado). Por eso solo durará entre 20 y 25 años, y tenemos poco más de 20 años. El ingreso en Hamburgo también está en ese rango (3800 + 1300 + pagos especiales), hijos planeados.

Solo por comparación: la amortización combinada del 1,6% es algo límite, pero está bien. Del libro de gastos y los desembolsos también me parece adecuado, ya que: "davon Summe Kaltmiete und verzichtbare Sparleistungen (z.B. Sparrate für Haus): 1685 € (Miete, Kredit Grundstück, Sparen Haus) + ggf. Riesterbeiträge".

La situación de los intereses es actualmente difícil, posiblemente tenga sentido esperar a ver si en 1-1,5 años el interés vuelve a ser más bajo, pero entonces los precios podrían subir.

En resumen, probablemente lo haría.

¿No tiene que estar necesariamente combinado el programa de vivienda familiar de SAB con un programa de financiación de KfW? Aunque lamentablemente no recibimos vivienda familiar en ese entonces (), creo que las condiciones no han cambiado, ¿verdad?

Acabo de hablar nuevamente con la asesora y, según su declaración, eso sería una condición deseable, pero no una obligación. Las condiciones del préstamo complementario de SAB o KfW también son considerablemente peores.

Acabo de hablar nuevamente con la asesora y, según su declaración, esa es una cláusula deseable, pero no obligatoria. Las condiciones del préstamo complementario de SAB o KfW también son significativamente peores.

OK, entonces todo está bien - como siempre con SAB, lo que escriben no refleja la realidad...

Los préstamos complementarios son, por supuesto, muy malos en comparación. Pero ¿podría vuestro proyecto cumplir con las condiciones del KfW 297? Allí las condiciones son interesantes, siempre y cuando sea técnicamente posible para vosotros en principio.