Servicio de arquitectura - ¿qué es habitual y cuándo?

¡Hola!

Estamos remodelando una casa unifamiliar y realizando su rehabilitación energética. Todo el proceso ha estado en marcha desde enero de 2024 con un arquitecto. Al principio, todo funcionó completamente a nuestra satisfacción, por ejemplo, en los diseños para la remodelación logró muy bien plasmar nuestras ideas.

Sin embargo, ahora tenemos la impresión de que el proceso está avanzando cada vez más lentamente. Claro que se puede consultar en la HOAI exactamente cuáles son los servicios básicos de cada fase. Pero, ¿cuáles de ellos son visibles para el propietario? Nos da la sensación de que todo el proceso es hasta ahora muy poco transparente. Por eso agradecería valoraciones sobre si todo sigue dentro de lo normal o si debemos prestar más atención.

La recopilación de datos básicos y la planificación preliminar las hizo el arquitecto sin costo por adelantado; luego contratamos al arquitecto para la fase de servicios 3 y de la 5 a la 8. Sobre la base de la estimación de costes de la fase 2, se acordó un precio fijo de 29.125 € netos, independientemente de cómo evolucionen los costes reales de construcción.

Hasta ahora hemos recibido facturas parciales en intervalos irregulares. Incluyendo la última factura, hemos pagado el 100% de la fase 3 (planificación de diseño), el 80% de la fase 5 (planificación de ejecución) y el 30% de la fase 6 (preparación de la adjudicación).

Lo que más nos genera duda es que, a pesar de varias solicitudes, todavía no tenemos un cálculo de costos, que en realidad debería ser parte fija de la fase 3. Las razones que él ha indicado para la ausencia del cálculo de costos son diversas, por ejemplo, la falta de ofertas completas de los artesanos o que aún no hemos decidido cuántos espejos de azulejos queremos. Además del cálculo de costos también falta un plan de tiempos de obra.

Aquí una lista de los servicios realizados hasta ahora, en la medida en que son visibles para nosotros:
- Estimación de costes de la fase 2 (en el segundo nivel de desglose de costes, estado: febrero 2024)
- Planos de planta (PB, PA, sección, sección del sistema) - escala 1:50
- Plano de cimentación 1:50
- Plano de cubierta (1:50) con sección (1:20) e imagen sistema
- Vistas este/oeste, norte/sur (1:50)
- Cálculo de superficies habitables y útiles
- Planificación sanitaria (1:50)
- Listado de ventanas existentes
- Pliego de condiciones para ventanas

Por sus relatos sé que además ha solicitado presupuestos a dos techadores y a dos fabricantes de ventanas. Para los otros oficios las solicitudes aún están en curso. Me aseguró que a principios de agosto se podrá comenzar con las excavaciones (para el aislamiento de la cimentación) y los trabajos de demolición. Pero hasta ahora no he visto ofertas o contratos al respecto.

¿Estamos moviéndonos con los servicios prestados hasta ahora dentro de lo habitual? ¿O hay motivo de preocupación?

Ahora finalmente ha entregado un cálculo de costes y probablemente este explique por qué se ha mantenido tan reservado durante tanto tiempo. ¡El esfuerzo total ha aumentado desde la estimación de costes de 426.800 € hasta unos impresionantes 544.300 €! ¡Esto corresponde a un aumento del 27,5 %!

Y todo esto ocurre justo en un momento en que la planificación financiera estaba concluida, también porque él nos aseguraba una y otra vez que los costes se mantendrían dentro del marco de la estimación de costes. De alguna manera, de todos modos lograremos conseguir la financiación. Pero ahora tengo la sensación de que no trabaja de forma precisa en la planificación de costes y ni siquiera han comenzado aún las obras de construcción.

Tampoco tengo la impresión de que los costes hayan subido por deseos especiales o imprevistos. Por ejemplo, para el solado se estimaron aún 5000 € y ahora son 9000 €. No se ha añadido más superficie de suelo. ¿Cómo puede alguien que debería tener experiencia en construcción equivocarse casi al doble? Aparentemente, el aislamiento térmico para la cubierta del último piso aún faltaba por completo en la estimación de costes (13.500 €), al igual que el aislamiento perimetral (5500 €). En ese momento estaba planeado EH40, pero ahora estamos en EH70.

Y, preguntando de manera general: ¿Les parecen realistas los costes de casi 550k € para la renovación de una casa unifamiliar independiente (construida en 1975) a un estándar de eficiencia energética 70?

¿Les parecen realistas los costos de casi 550k € para la rehabilitación de una casa unifamiliar independiente (construida en 1975) a una casa de eficiencia 70?

Con 250-300 m² de superficie habitable, definitivamente sí. ¿Por qué solo 70?

Con un 90% de trabajo propio, pagué alrededor de 120k para KfW 55, incluyendo áreas exteriores (200 m², de los cuales 120 m² también interiores con estándar de obra nueva - estado original mitad de los 60). Hay, por lo tanto, un margen muy amplio.

Cuenta más sobre la casa y lo que se va a hacer. Casa de 100 m² - entonces es totalmente caro. Casa de 400 m², entonces la estimación es baja. ¿Cuál es vuestro estándar de calidad deseado? Etc.
Una rehabilitación integral (es decir, hacer realmente todo nuevo) no está tan lejos de una obra nueva, pero no lograrás menos de 2.000 €/m² si todo lo hace un profesional.

La superficie habitable es de 173 m², por lo que ahora estaríamos en 3.146 €/m². La casa tiene, además de sala y dormitorio, dos habitaciones infantiles, una habitación de invitados y un despacho, y está ubicada en la zona de Colonia/Bonn. Nuestro estándar de calidad deseado lo calificaría como clase media (superior). Pero no hay nada por escrito al respecto. ¿Existen normas para ello?

Sí, es una renovación integral, incluyendo nuevos suelos (calefacción por suelo radiante), ventanas, aislamiento, tejado. También realizamos algunos cambios en la distribución, pero dentro del marco de derribar paredes y levantar paredes nuevas de (pladur). Electricidad y fontanería deben hacerse completamente nuevas, para ello también hay que levantar la losa de cimentación en algunos lugares (11.000 €). Estos costes adicionales respecto a la estimación de costes los había comunicado, pero se eliminan 24.000 € para trabajos de tierra para geotermia (porque finalmente habrá una bomba de calor aire/agua).

Solo conseguimos alcanzar el EH 70 porque la casa no tiene sótano, lo que dificulta mucho aislar la losa de cimentación. Además hay diversos puentes térmicos difíciles. Nuestra asesora energética que calculó todo esto parece muy competente y considera que el EH 70 solo es alcanzable con mucho esfuerzo.

En las primeras reuniones se habló de que lograríamos un "nivel de obra nueva" por unos 300.000 €. Con la estimación de costes estábamos en 426.000 € y ahora estamos en 545.000 €, sin cambios graves en nuestras exigencias. Me da la impresión de que las cifras anteriores solo tenían el propósito de ganarnos como clientes. Y me pregunto dónde acabarán los costes al final, si cada pocos meses suben más.

Solo conseguimos EH 70 porque la casa no tiene sótano, lo que hace que aislar la losa del suelo sea muy difícil.

Entendido. Solo VIPs como aislamiento debajo del solado sería una posibilidad (cara).

La superficie habitable es de 173 m², así que ahora estaríamos en 3.146€/m².

Para una renovación integral, incluyendo cambio de distribución y costes de arquitecto, etc., ya es plausible.

El estándar de calidad que deseamos lo definiría como clase media (alta). Pero no hay nada documentado por escrito al respecto. ¿Existen normas al respecto?

No.
Generalmente, clase media alta significa: azulejos/piso de parquet de gran formato, ventanas de suelo a techo, baño con ducha y bañera, instalación eléctrica completa, etc.

En las primeras citas se mencionó que conseguiríamos un "nivel de obra nueva" por unos 300.000 €.

El arquitecto DEBÍA tener claro que eso no funciona.

Me siento un poco como si las cifras anteriores solo sirvieran para atraernos como clientes.

Muy posible.

Involúcrense en los concursos de ofertas. Consulten directamente a los artesanos que quizás conozcan o que les recomienden conocidos y amigos. Seguro que aún hay potencial de ahorro.

Muchas gracias por la valoración, ¡eso ya me ayuda mucho! Sí, por ejemplo, tenemos algunas ventanas que van desde el suelo hasta el techo y una fachada muy grande de ventanas en la sala de estar. Así que todo eso se acerca más al ámbito de lo plausible. Pero lamentablemente no explica el aumento escandaloso de los costos en algunos rubros (Revoque interior: 4800 € => 8000 €, Mortero de nivelación: 5000 € => 9000 €, Revestimientos de suelo: 15.300 € => 23.500 €).

También gracias por la indicación sobre la participación en las licitaciones. En realidad, una de las razones para contratar al arquitecto era para no tener que hacer eso nosotros mismos. (No es tan fácil debido a la distancia geográfica, así como a la situación privada y profesional.) Seguramente eso solo es posible con la colaboración del arquitecto, ya que para hacer licitaciones propias nos falta la experiencia profesional y el conocimiento detallado sobre los oficios. Aparte de una lista de ventanas, no tengo descripciones de los oficios.