Costos de arquitectos realistas sí/no

hola,
hemos pagado una factura de 11.900€ para nuestro arquitecto, que también se encarga de la [BL]. En la factura estaba incluida la finalización completa de los planos, la solicitud de construcción en múltiples copias, todas las visitas al ayuntamiento y a la oficina de construcción, reuniones con el estructurista y firmas, etc., Y las tres modificaciones de los planos (ya que la casa debería ser más grande).
¿Está esto dentro del rango normal? ¿Fue la factura demasiado alta?

Me gustaría recibir sus opiniones.

Hola NUISETTE,

para poder responder a tu pregunta, se necesitan un poco más de información.

¿Habéis firmado un contrato de arquitecto con el arquitecto y se han acordado posibles pagos a cuenta?
Pero al menos habéis hablado con él sobre sus honorarios.

¿Qué tamaño tendrá vuestra casa, es decir, ¿puedes decirme la suma estimada para la construcción terminada?

Según tus datos, parece que la factura presentada es una factura a cuenta de 10.000,- € más IVA. ¿Es así?

Escribes: "terminación completa de los planos". ¿La factura ya incluye los planos de ejecución a escala 1:50 y posibles planos detallados para la obra?

Sin embargo, supongo que los honorarios del aparejador no están incluidos en esto.

¿En qué medida se modificaron los planos tres veces?
¿Fueron cambios menores para adaptar a vuestros deseos en cuanto al tamaño de la casa o el arquitecto tuvo que planificar casas completamente nuevas a petición vuestra?
Seguramente os preguntó primero sobre vuestros deseos y expectativas para la construcción y las condiciones económicas y luego hizo al menos una planificación preliminar.

Para mí parece que con esta factura a cuenta solo quiere cobrar los trabajos ya realizados. Por regla general esto es legítimo. Para poder valorar su importe, serían necesarios los datos mencionados arriba.
Con estos datos podría clasificar su importe basándome en la HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieur).
Para una revisión absolutamente exacta, sin embargo, habría que comprobar si en todas las fases facturadas se han realizado todos los servicios requeridos. Pero eso lo asumiría inicialmente.

Hola Danton,

hasta donde puedo, intento responder. Pero, el ingeniero estructural estaba incluido. (después de que su firma estuviera presente en la solicitud de construcción y que él también sea de cierta manera responsable, su trabajo en este punto ya está terminado)
De antemano: aquí estás tratando con un total aficionado y no puedo reproducir todas las explicaciones del arquitecto en detalle.
El hecho es que, contractualmente, aún no tenemos NADA con el arquitecto. Llevamos aproximadamente medio año planificando la casa y solo las horas que ha estado con nosotros justifican la factura por sí mismas. (sus empleados también trabajaron para ello) El hecho también es que hemos recibido un resumen aproximado de los costos de construcción, el desglose detallado (llave en mano) llegará esta semana. La casa tiene un valor de aproximadamente 320.000 euros (solo CASA, maciza, volumen de construcción 930³). En el resumen que recibiremos esta semana, estarán incluidos TODOS los servicios de construcción/artesanía, también los costos del arquitecto (que él quiere deducir de nuevo allí).

Los costos bastante altos se deben a que estamos planeando una construcción en pendiente. Los cambios fueron solicitados por nosotros, pero no fueron planos completamente nuevos en el sentido de que se tratara de una casa totalmente nueva, solo se volvieron necesarios muros, dimensiones y conversaciones con el ingeniero estructural. (por ejemplo, él asumía que una ampliación no necesariamente implicaría el desplazamiento del muro portante del sótano, pero al final según el ingeniero estructural tuvo que ser así y el costo adicional previsto se superó nuevamente).

Es realmente difícil a veces "seguir el ritmo" siendo un profano para entender por qué y para qué algo ahora no es posible o de repente requiere mucho más esfuerzo… ahora también sé por qué siempre se dice "construir da miedo".

Hola NUISETTE,

con la firma del estructurista probablemente te refieres al formulario "Declaración del instalador de pruebas técnicas de construcción" para el procedimiento simplificado de aprobación, así lo supongo. Esto no significa aún que el trabajo del estructurista haya terminado. Solo significa que las pruebas que debe presentar cumplen con el derecho público de la construcción y que las autoridades de supervisión de obras no necesariamente tienen que revisarlas. Por esto, también se elimina para el promotor la correspondiente tasa de revisión.
Por lo tanto, supondría que el estructurista, después de finalizar sus servicios (certificado de seguridad estructural incluyendo planos y listas, posible certificado energético, etc.), también facturará el honorario correspondiente.

Si hasta ahora no se ha firmado un contrato escrito con el arquitecto, probablemente sí se ha llegado a un contrato —aunque sea verbal— conforme al Código de Construcción. En este caso, para los servicios del arquitecto rigen las tarifas mínimas del HOAI.

Los costos de construcción varían regionalmente, pero aquí calculo un valor estimado de 275 € por m³ de volumen edificado, dado que, como dices, se trata de una ubicación en pendiente y que probablemente al menos una parte de la planta baja pueda usarse para fines residenciales.
De ello se obtiene una suma total final de construcción de (930m³ x 275 € / m³ =) 255.750 € brutos.
La suma neta de construcción deducible es entonces alrededor de 215.000 €.

Según el §16 HOAI, Zona III, tarifa mínima, el honorario del arquitecto para todos los servicios básicos en todas las fases asciende a 23.024,20 € más IVA.

Como describes, hasta ahora ha completado las fases de servicio 1 a 4 (determinación de la base, planificación preliminar, planificación de diseño y planificación para la aprobación). Estas cuatro fases de servicio suman un derecho del (3% + 7% + 11% + 6%) 27% del honorario total, es decir, 6.216,53 € más IVA.

Si la planificación de ejecución (fase de servicio 5) también ya está terminada, el derecho asciende al (27% + 25%) 52% del honorario total, es decir, 11.972,58 € más IVA.

Normalmente esto debería estar indicado en la factura del arquitecto, al menos para evitar malentendidos (desconfianza).

Para calcular el honorario del estructurista, aquí se toma la suma neta de la construcción bruta, asumo un 45% de la suma total final de construcción.
La suma neta deducible bruta es por tanto (215.000 € x 45% =) alrededor de 96.750 €.

Según el §65 HOAI, Zona II, tarifa mínima, el honorario del estructurista para todos los servicios básicos en todas las fases asciende a 9.502,17 € más IVA.

Por supuesto, no puedo juzgar desde aquí qué servicios del arquitecto y/o del estructurista se han realizado realmente hasta ahora. Por eso, el cálculo de honorarios arriba indicado solo puede servir como referencia.
En qué medida los cambios mencionados representan costos adicionales tampoco puedo evaluarlo todavía, por esta razón no los he considerado.

En caso de dudas, siempre buscaría primero una conversación tranquila y clarificadora. La colaboración entre un promotor y su arquitecto/estructurista debe basarse siempre en plena confianza, similar a la de un abogado, médico o asesor fiscal.

Por qué se dice ahora: "construir da miedo", este dicho no lo había oído hasta ahora y no puedo comprenderlo desde mi experiencia.
Al contrario, a mis promotores la construcción realmente, y puedo afirmarlo sin mala conciencia, les ha causado siempre mucha alegría.

Me interesaría comparar la estimación de costos de vuestro arquitecto con la mía. Sin embargo, como dije, depende de la región de Alemania donde viváis o queráis construir.

Buenos días Danton,

estamos muy agradecidos por las explicaciones y aclaraciones, eso tranquiliza mucho. La factura es por "Honorarios pagos a cuenta" por exactamente los 10.000 € + IVA mencionados. Sólo estaba un poco confundido, leo aquí en el foro sobre costos de arquitectos de 2800 euros o menos.
Según la oficina de construcción, el inicio de obra es el 29.6.09. Espero que esta fecha sea realista con nuestro estado actual de planificación.

Todavía tenemos algunas cosas que no están claras y nos gustaría recibir asesoramiento de un segundo profesional.
El contrato de obra debería estar terminado esta semana, podemos enviarlo. Me parece que el monto de la construcción es increíblemente alto, en sí la casa no me parece desde mi punto de vista una construcción hiper-moderna con todos los estilos de techos y salientes y demás. Lo que justifique tanto dinero desde la perspectiva de un lego. Sin embargo, quiero enfatizar que la confianza está presente, de lo contrario ya habríamos abandonado el proyecto. Pero como propietario que en el peor de los casos puede arruinarse, uno está agradecido por una segunda opinión o asesoramiento. ¿Es posible tomar una consulta telefónica con usted?

Saludos cordiales

Hola NUISETTE,

en realidad estábamos en el "tú", por mi parte puede seguir así.

Los honorarios de arquitectos e ingenieros así como los servicios que deben prestar están regulados en la HOAI, que tiene carácter de ley.
Puede haber colegas que cobren honorarios inferiores a estas tarifas. Pero esto no puede ser en interés de un propietario, ya que con casi total seguridad tampoco se prestarán los servicios que exigen la calidad y la seguridad de las construcciones.
Además, estos honorarios no se han adaptado a las generalizadas subidas de precios desde 1996. Actualmente se está discutiendo políticamente una adaptación.

¿En vuestro Ayuntamiento fijan la fecha de inicio de obra?
Casi no me lo puedo imaginar.

Por supuesto, también estoy dispuesto a realizar una asesoría telefónica, en la medida de lo posible. Para ello, como ya has señalado correctamente, tendría que revisar documentos correspondientes.
Sin embargo, debo mencionar que para una asesoría propiamente dicha también debo cobrar un honorario de consultoría. Generalmente esto solo se puede facturar por horas conforme al §6 HOAI según el tiempo invertido.

Si quieres ponerte en contacto conmigo, hay tres opciones:
1. Envíame un mensaje privado con tus datos de contacto y me pondré en contacto contigo.
2. Mi dirección la encuentras a la izquierda en los anuncios.
3. Mi número está normalmente en la guía telefónica.

Siempre me alegra poder ayudar a alguien.