Impugnación del permiso de construcción debido a un procedimiento de control normativo en curso

Hola a todos,

queremos comprar y edificar un terreno en una zona residencial que está siendo impugnada mediante un procedimiento de control de normas. (Al demandante le importa la forma de la gestión del tráfico).

Nos informaron en el contrato de compraventa (y en un escrito separado) que, para protegernos, necesitamos un permiso de construcción. El cual ya estamos solicitando.

Para entender de qué se trata al demandante, llamé a su abogado, quien me dijo que es posible impugnar todos los permisos de construcción (en total 42) y así nadie podrá terminar de construir antes de que termine el procedimiento. En el peor de los casos, la construcción incluso podría tener que ser demolida.

¿Qué opinan ustedes? ¿Se puede lograr una suspensión de la construcción tan "fácilmente"?

El procedimiento de control de normas no tiene nada que ver inicialmente con los permisos de construcción. El procedimiento se dirige contra el plan de desarrollo urbanístico en sí, no contra los permisos individuales. Independientemente de ello, se puede impugnar cada permiso de construcción individualmente. Sin embargo, aquí se aplican criterios completamente diferentes que en el procedimiento de control de normas. ¿Acaso alguien ya tiene un permiso en la zona o incluso ya se ha construido?

Gracias por tu respuesta.

No, hasta ahora nadie ha construido allí. Sé que dos partes han firmado contigo el contrato de compra del terreno.

¿Puede alguien que no sea un vecino directo, por el mismo motivo (el ruido de tráfico esperado), impugnar también mi permiso de construcción?

Tu permiso de construcción solo puede ser impugnado de manera concreta. Por lo tanto, él tendría que demostrar que, por ejemplo, exactamente tu acceso está ubicado de tal manera que él sufre de manera excesiva el ruido del tráfico causado por ti.
Esto, por supuesto, es una tontería y no funcionará así.
Sin embargo, me lo pensaría bien antes de comprar un terreno en una zona sobre cuyo plan de ordenación se ha abierto un procedimiento de control de normas.
Es posible que primero obtengáis un permiso de construcción, pero luego, debido al exitoso procedimiento de control de normas, se elimine la base del permiso, es decir, el plan de ordenación, y, por ejemplo, se os imponga una suspensión de obras.
La opción más elegante sería sin duda esperar al resultado del procedimiento.

Tu permiso de construcción solo puede ser impugnado de manera concreta. Por lo tanto, tendría que demostrar que, por ejemplo, el acceso a tu propiedad está ubicado de tal forma que sufre excesivamente por el ruido del tráfico generado por ti.
Eso, por supuesto, es una tontería y no funcionará así.
Sin embargo, me pensaría mucho comprar un terreno en una zona sobre la cual se ha abierto un procedimiento de control de normas respecto al plan de desarrollo.
Es concebible que primero reciban un permiso de construcción, pero luego, debido al éxito del procedimiento de control de normas, desaparezca la base del permiso, es decir, el plan de desarrollo, y por ejemplo, reciban una paralización de la construcción.
La variante más elegante seguramente sería esperar el procedimiento.

Espero que notes que te contradices a ti mismo.

El permiso de construcción no solo puede ser impugnado de manera concreta/directa, sino que está amenazado/poniéndose en riesgo a través del procedimiento de control de normas.

También dudo que se pueda obtener un permiso de construcción mientras el procedimiento de control de normas esté en curso, ya que al final no existe un plan de desarrollo legalmente vigente, ergo falta la base para otorgar un permiso de construcción. El funcionario encargado podría ser responsable de indemnizaciones si el permiso de construcción es revocado posteriormente.

El tamaño del riesgo depende de qué puntos concretos son impugnados y cuáles o si existen soluciones para ellos. Si el tráfico se puede reorganizar, por ejemplo, instaurando una calle de sentido único o interrumpiendo el tráfico de paso con bolardos, eso no es un problema. Pero si las calles deben ser replanteadas y posiblemente ensanchadas, los espacios para giros cambiados, etc., eso obviamente influye en las otras propiedades, que se harán más pequeñas, cambiarán de ubicación y diseño y/o podrían incluso ser sacrificadas en la reestructuración.

Por lo tanto, probablemente solo tiene sentido esperar la resolución del procedimiento de control. Solo compraría allí si las objeciones son totalmente infundadas o bien de poca importancia y solucionables, lo que es difícil de evaluar para un profano.

Atentamente,
Dirk Grafe

Espero que notes que te estás contradiciendo a ti mismo.

El permiso de construcción no solo puede ser impugnado de forma concreta/directa, sino que también está amenazado/poniéndose en peligro mediante el procedimiento de control de normas.

Exactamente eso es lo que he escrito. Sin embargo, los dos procedimientos son independientes entre sí y también se plantean reclamaciones completamente diferentes en cuanto al contenido.
En el procedimiento de control de normas, TODO el plan de ordenación urbana es revisado por el tribunal competente (normalmente el Tribunal Administrativo Superior del estado).
En el procedimiento urgente contra el permiso de construcción se examinan solo puntos muy concretos que deben ser directamente causados por el proyecto de construcción aprobado.
Por lo tanto, en este caso concreto ciertamente no se puede actuar directamente contra el permiso de construcción debido a la gestión del tráfico.

También dudo que se pueda obtener un permiso de construcción mientras está en curso el procedimiento de control de normas; en última instancia, no hay un plan de ordenación urbana firme, por lo que falta la base para la concesión de un permiso de construcción. El funcionario responsable sería potencialmente responsable de daños y perjuicios si el permiso de construcción fuera revocado posteriormente.

Puedo disipar esas dudas.
Por supuesto, se puede obtener un permiso de construcción. El plan de ordenación urbana permanece generalmente vigente durante el procedimiento. Solo como resultado del procedimiento de control de normas puede perder su vigencia. Incluso entonces, la mayoría de las objeciones se pueden subsanar y deben ser consideradas en un plan de ordenación urbana modificado.

Por lo tanto, probablemente solo tiene sentido esperar el procedimiento de control. Yo solo compraría si las objeciones son totalmente infundadas o de poca importancia y solucionables, lo cual como profano es difícil de evaluar.

Estoy de acuerdo.
P.D. Por supuesto soy profano, pero me he ocupado del tema ya que se dio exactamente la misma constelación en un terreno que queríamos adquirir. Desistimos de la compra, algunos pocos otros están en plena actividad constructora, a pesar de que aún está en curso el procedimiento de control de normas.