您对成本估算和融资的评估

大家好，

由于我们正在计划购买一块土地并建造一栋房子，我想简要地向大家说明我们的计划，并请大家评估一下这是否可行，或者我们的想法是否完全错误。

我们即将购买一块近750平方米的土地。价格包括土地购置税和公证费：50,000欧元。我们计划在上面建造一栋约160平方米的现代主义风格独立住宅（可能带有一个附属公寓）。我们的预算是280,000欧元（应为符合KfW 70标准的实体住宅，包括所有附加建筑费用）。对于这个价格我们有点犹豫，不确定是否现实。此外，房子还应有一个地下室（50,000欧元）。我们估计外部设施费用为20,000欧元，车库/车棚（不必立即建造）费用为5,000欧元。简而言之：

- 土地：50,000欧元（价格确定）
- 带附属公寓的房子及所有附加建筑费用：280,000欧元
- 地下室：50,000欧元
- 外部设施：20,000欧元
- 车库/车棚：5,000欧元
= 共计405,000欧元。

大家怎么看：这个费用估算是否大致合理，还是我们完全偏离了实际？当然，付费越少越好，但绝不能超支。

我们希望通过KfW贷款（100,000欧元）融资，剩余部分通过普通银行贷款。自有资金为100,000欧元（现金，无自助施工）。目前我们两人均有工作，月净收入合计约4,200欧元（加上可私人使用的公务车，不含圣诞奖金、佣金等）。我们希望一开始约两年每月偿还2,400欧元，如果之后需要养育孩子，则将还款降至1,500欧元。如果有富余会进行提前还款。我们希望在20年内还清所有贷款，且希望利率在整个20年内固定。

在第一次银行咨询（Volksbank）中，我们被告知基本上可以中途调整还款额，但从2,500欧元降到1,500欧元幅度过大。有人知道所有银行是否都这么认为吗？还款额之间允许的调整范围有多大？是否更合理一开始就还1,500欧元，年底再用节省下来的12,000欧元进行特别还款？银行贷款的有效利率大约应预估多少？Volksbank的工作人员在第一次咨询中比较保守。有哪些银行能把利率固定20年？这类固定利率通常会加多少百分点的利差？

问题挺多的。如果有朋友愿意分享意见，将非常感谢。

祝好，
Behauserin

你好，为什么，

你们的成本估算是现实的。对于20年的贷款期限，你们必须采用4-5%的还款率，也就是很高。
我建议采用2%的还款率和每年1万的特别还款额度。这样可以降低月供压力，同时利用特别还款依然保持较短的贷款期限。
考虑到你们的信用等级和贷款额度，有效利率应该低于4%。论坛中的[ Frau Unger ]女士可以为你们提供更详细的信息。祝你们建房顺利。

你好，

我也认为这些数字是现实的。根据不同地区，甚至已有相当不错的装备，或者有空间配备良好的房屋技术，以便以后保持较低的运营成本。反正明年最多也只能达到KfW 153计划的水平。

如果没有孩子，可能就不会有联邦州的项目，MAP项目可能需要按地区进行评估。

根据不同的期限，20年或30年，KfW部分的利率差异也只有0.06%。

除此之外，我同意前面发言者的观点。

祝好

很遗憾，没有很多银行提供20年固定利率。我这里的Volksbank最多只能提供15年。Sparkasse是通过他们的保险提供的。长期期限通常由保险公司/建筑储蓄机构提供，比如Debeka、Hannoverische。但这实际上就是普通的等额本息贷款，所以不用担心。贷款成数较低时，条件非常好，强烈推荐。就费用而言，我认为车库的5't略显紧张。为什么这样的房子不直接配个双车库呢？