根据银行/公证费用，重组贷款/总承包商或建筑师的自有资本是什么

你好！
我大约在两年前在柏林购买了一块土地。购买价格为每平方米282欧元，当前土地估价为每平方米360欧元（出售价格约为每平方米480欧元）。我约定了五年的固定利率。剩余贷款余额为187,000欧元。计划是在五年后进行贷款再融资（届时包括房屋贷款）。

我和我的男朋友现在想提前一点开始建房。贷款大约会提前一年还清。提前还款罚金是几百欧元，没问题——特别是考虑到现在的利率更低。

关于我们的计划，我有一些（初步）问题：
1. 银行具体如何计算自有资金？只是计算已还款金额，还是也考虑增值部分并作为担保？
2. 贷款再融资时会调整土地登记簿。届时我男朋友也将被加入土地登记簿。请问这会产生哪些费用？
3. 我们有充足时间了解可能的建筑公司。我们已经收到了各种房屋目录。我们想要一栋有两个山墙、外墙为砖瓦、140平方米、室内层高提升（约2.70米）的房子。尤其在室内装修方面，我不想要标准配置（不要典型的“山毛榉楼梯”，瓷砖单价高于每平方米25-30欧元，整个房子铺砖，想要独立浴缸等）。我们在考虑是否应该请一位施工经理或建筑师（即使我们对平面图和建筑风格没有特别要求），因为我们听说这些细节上的特殊设计会花费大量资金。你们怎么看：总承包商还是建筑师？

顺便说一下：我是公务员，31岁（从二月开始净收入为4000欧元），我的男朋友32岁，目前净收入约为2500欧元。目前自有资金约为3万欧元。收入和财务状况我认为是稳健的。

提前感谢你们的帮助。

也许有人知道柏林的好建筑师？

你们现在的银行A的Grundschuld将被转移到新的银行B，这一过程暂时不收费。
为另一个贷款设立Grundschuld，公证费大约是1100欧元，土地登记费大约是1000欧元。（我们是这样，公证在柏林/土地在OHV）

什么被认定为自有资金因银行而异。
我们银行将购买价格和当前的土地基准价之间的差额作为自有资金计入。你们那里是每平方米78欧元。
当前的销售价格对他们无所谓，超过土地基准价的部分属于投机。

1. 银行具体将什么计入自有资本？仅仅是偿还的金额，还是也考虑增值并作为担保？

两者都有。具体多少取决于银行如何评估该地块。

2. 改贷时，土地登记簿会进行调整。顺便想把我朋友也记入土地登记簿。这样会产生哪些费用？

你必须卖给朋友一半的份额。费用包括公证费、地产购买税、土地登记费。你可以通过网络上的各种计算器计算（例如相关中介的网站）。

3. 我们有充足时间了解可能的建筑公司。我们已经让他们寄来了各种房屋目录。我们想要一栋有两个山墙、外墙用砖瓦、140平方米、房间高度较高（约2.70米）的房子。尤其是在室内装修方面，我不想要标准款（没有典型的“山毛榉楼梯”，瓷砖要比每平方米25-30欧元的更高档，整个房子铺瓷砖，浴缸最好是独立式的等等）。我们在想，也许即使我们对平面图和建筑风格没有什么特殊要求，找一个建筑主管/建筑师对我们来说会更好。我们经常听说，特别是这些小的特色装饰会花费大量资金。你怎么看：总承包商还是建筑师？

两种都可以。不能一概而论，但如果你们实际上只想要标准房，我倾向选择总承包商。

当前的销售价格对他们来说无关紧要，任何高于基准地价的都是投机行为

这不正确。基准地价只是一个参考值，而且是基于过去的数据，并不能反映当前的市场情况。

非常感谢你们的快速回复！