新建筑有哪些融资方式？

晚上好，

我们即将开始我们的新房建设：

以下是相关情况：

砖砌房屋，带人字形屋顶，
192平方米的居住面积，无地下室，
一家建筑公司提供的整体解决方案报价，
部分工种/工作将由我们自行完成，
现有土地面积1,100平方米，部分已开发（乡村地区）

总建筑费用约为395,000欧元

自有资金：70,000欧元

需融资金额为：325,000欧元

我和妻子年龄分别为23岁和28岁，共有净收入约3,800欧元

每月还款额约为1,000欧元

我们已从储蓄银行和赖弗莱森银行收到以下报价：
（截至2016年1月或2月）。
起点金额为300,000千欧元。
两项报价中提前还款和准备利息相似。

储蓄银行/LBS：
> 250,000欧元银行贷款，10年固定利率，实际利率1.57%
> 50,000欧元Kfw70（旧能源节约条例），10年固定利率，实际利率1.41%
> 55,000欧元额外住房储蓄（10年后带40% = 22,000欧元存款），
贷款利率为1.99%，分配后有效年利率为2.30%
55,000欧元储蓄合同资金的分配，以及2026年银行贷款利率绑定期到期时部分金额的偿还

赖弗莱森银行/施瓦本哈尔：
> 150,000欧元银行贷款，10年固定利率，实际利率1.57%
> 50,000欧元Kfw70（旧能源节约条例），10年固定利率，实际利率1.36%
> 100,000欧元延期还款贷款，附带住房储蓄合同偿还，10年固定利率，实际利率1.01%
分配后实际利率为2.44%

说明：
我们之所以包括LBS和施瓦本哈尔，是因为我们希望在利率固定期结束后对部分剩余债务有一定的利率保障。较长的利率固定期不被考虑。延期还款贷款在前10年不偿还本金。这种贷款是否合理呢？我们的目标是在10年后尽可能减少剩余债务，但同时在贷款剩余期限内拥有部分利率保障。总体来看，我们希望还款期限不超过30年（希望通过提前还款实现）。

我现在想了解你们如何评价这两个报价。
延期还款贷款有什么经验？
贷款如何分配比较合理？金额是否合适？
是否有利于在前5年仅支付最低负担部分KfW贷款？
是否有其他备选报价？
还有什么其他需要注意的吗？

我非常期待您的反馈，提前感谢。
如果有缺少的数据，我可以补充。

来自房屋建造者的问候

你好，
我不太喜欢[ Bausparvertrag ]！你们有良好的自有资本/贷款比例。可以考虑申请一个普通的等额本息贷款，利率固定15年或20年。[ KfW ]的条件到处都一样。
网上有很多中介可以免费帮忙办理。

让自己先拿到一个普通的等额本息贷款报价（也就是没有住房储蓄合同的）。然后比较实际利率。如果你无法计算出住房储蓄方案的实际利率或者没有人告诉你，那么就别碰这种结构。

我和前面的发言者有同感。在目前的利率水平下，对于大多数购房客户来说，建筑储蓄合同组合意义不大。你们可以通过财务经纪人（如Interhyp，Dr. Klein，Hüttig & Rompf 等）获取一个“普通”等额本息贷款+KfW组合的报价。等额本息贷款的利率锁定期可以选择15年或20年。

例如，我们目前签署了(Commerzbank，通过Hüttig & Rompf代理）：

主贷款20年利率锁定，名义利率2.42%，带有特别还款选项和还款率变更选项（每年可免费调整还款率，范围在1%到5%之间），加上你提到的及符合旧能源节约条例的当前条件的KfW 70贷款，再加上KfW住房贷款（名义利率1.65%）。KfW贷款的利率锁定期均为10年。主贷款20年利率锁定与这些10年期的KfW贷款结合起来，能够满足我们对利率稳定性的需求，同时还款率变更权提供了足够的灵活性应对各种情况。

利率当然难以直接比较，因为它们高度依赖于信用状况以及贷款成数（也就是说，自有资金的投入额度）。但基本上，我会根据你们的自有资金情况和计划，推荐选择普通的等额本息贷款加KfW组合方案。

利率当然很难比较，因为它们高度依赖信用评级

错了。对于如上所述的融资情况并非如此。

我不理解你们……为什么现在签建房储蓄合同没有意义？！一切都可以计算出来。我们是在去年年中签的合同，所以数字可能略有变化。具体数据如下：
120,000年金贷款，实际利率1.61%（10年固定，每年可进行10%特别提前还款）
100,000建房储蓄合同，存款利率0.25%，贷款利率1.3%（大约固定11年，之后利率为2.5%直到合同结束）
100,000建房储蓄合同，存款利率0.25%，贷款利率0.8%（大约固定11年，之后利率为2.25%直到合同结束）

对于建房储蓄合同，包括手续费和所有不利费用（贷款利息总是基于总金额计算），其等效年利率约为1.6%的年金贷款利率。

其他固定20年利率的报价与建房储蓄合同的固定利率已相当，为什么要放弃11年较好的利率呢？如果11年后利率仍低于后续利率，可以重新融资，选择当时最优方案。如果利率更高，至少有备选方案！120,000是“风险”，因为只有10年固定期，但可以提前还款……那么为什么这种方案对发帖者来说不可行呢？！只要会计算，什么才是真正可比的建房储蓄合同即可知晓，因为手续费等可能相差很大，利率计算方式也必须注意，但这些都不是什么难事。我经验是，当地银行会把所有数字公开，而网络银行则喜欢用难以理解和无法核算的还款计划来混淆视听。住房Riester和税收节省（及后期缺点）等又是另一个话题。

哦对，建议……不要盲目信任银行提供的实际利率数据……最好自己算一算！！！