这意味着什么：基底面积比0.4，容积率1.2，楼层II - II

大家好，

我在找地块的时候发现了一个我看不懂的建设规划图。

地块上的内容如下：

建筑基底系数 0.4
容积率 1.2
层数 II - III

1）这是什么意思？
2）Viebrockhaus Maxime 300 也是两层楼的房子还是只有一层？

非常感谢，
Yavuz

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非常感谢！
建筑专家

你好，

Grundflächenzahl 0,4
Geschossflächenzahl 1,2
Geschosse II - III

1) Was bedeutet das?

**Grundflächenzahl 意思是 Grundriss 和flächenzahl，Geschossflächenzahl 是 Geschoßflächenzahl。这些是关于土地使用最大允许建筑规模的指标。

Grundflächenzahl 表示每平方米土地面积允许建筑的地面占地面积，也就是说，在你的例子中，占地面积是土地面积的40%。而 Geschossflächenzahl 则表示每平方米土地面积允许建筑的总楼面面积，在你的例子中是土地面积的120%。这包括建筑所有完整楼层的楼面面积。

这似乎是一块适合建多层住宅的土地。

2) Wäre das Viebrockhaus Maxime 300 auch ein 2 geschossiges Haus oder nur 1 geschossig?

这个例子是一个典型的单层建筑。

**Quelle, meine HP

莱茵河问候

你好，

感谢您的快速回复。我们讨论的是一个面积为400平方米的地块。也就是说，我可以在160平方米的面积上建造房屋。这里的露台和车库车道也算进去吗？

我理解的1.2（400平方米地块面积对应480平方米）是说，在0.4容积率和2层楼的情况下，我达不到这个面积，但如果是3层楼，每层实际上可以有160平方米的建筑面积。哇。

再次感谢您详尽且非常易懂的解释。但我还有一个问题：

我读到通过提高膝墙高度，这样的房屋也可以被做成二层楼。这是真的吗？

露台和车道各计一半。0.4的容积率已经不错了。上面可以放很多东西。

你的Maxime 300是8.6*11.6米=100平方米。

你还可以建设60平方米的其他建筑，或者120平方米的车道、露台等……不过你的地块也不是特别大。我更担心的是可能适用的3米邻界建筑限制。

比如“两层完整楼层”就是“城市别墅”这种房型，上层没有斜顶。但具体定义不同，因为也有两层完整楼层但带斜顶的情况。

我读到，通过增加墙裙高度，这样的房子也可以变成两层楼。这对吗？

是的。每当在顶层阁楼中——由于高墙裙/山墙——净面积超过底层地面面积的75%时，情况便是如此。

来自途中莱茵的问候
建筑专家

谢谢你的回复，Payday。我实际上确实面临着一个问题，就是找一块400平方米且有合适宽度的地块，以便能够建造这样一栋独立房屋。虽然我很看重大花园，但毕竟不能面面俱到。如果我左右两边各留3米，加上9米的房屋正面，那么我需要一块宽度至少15米的地块。400平方米=15米×26米。如果我从26米中减去11.6米的房屋长度，还剩14米。如果这里再加上2.5-3米的露台，那就只剩11米了。11米×15米=165平方米的花园。我不知道完成后15米的花园深度算多吗？

这里还有一段来自北莱茵-威斯特法伦州关于楼层的法律条文摘录：
(5) 完整楼层是指楼板上边缘平均高出地面超过1.60米，且具有至少2.30米高度的楼层。相对于建筑外墙后退设置的最高楼层（退台层），只有当其高度超过下方楼层基底面积的三分之二时，才视为完整楼层。带有倾斜屋顶的楼层，只有当其高度超过其基底面积的四分之三时，才算作完整楼层。楼层高度从楼板顶面量到上一层楼板顶面，对于带屋顶的楼层则量到屋顶覆盖层顶面。

(6) 地面以上的楼层是指楼板上边缘平均高出地面超过1.60米的楼层。最上层楼板与屋顶之间的空腔，若无法用作居住空间，则不视为楼层。

我在学习，但还是很复杂，而且信息量巨大，尤其是许多完全新的或陌生的信息。