st3lli83
2022-07-28 13:01:39
- #1
大家好，
我已经在这里勤奋地阅读了几周，发现了许多令人兴奋的故事。因此，我想介绍一下我们目前的情况，并希望能引发热烈的讨论。
我之前也在建房规划板块发过一个帖子，询问关于与Allkauf Haus有关的预制房建设信息。但这事基本上已经结束了 :)
先说正题：我们目前没有具体或计划中的项目——但正在考虑。我担心以下文字会稍长且可能有些混乱，因为信息确实很多。所以请大家注意。
关于你们的一般情况：
收入和资产情况：
住房费用：
分户产权公寓
交通费用：
保险费用：
生活开销：
我这里没把所有细节都写得非常具体，因为很多项目互相抵消。我妻子还有额外兼职，月收入约100-200欧元，我也偶尔有些“小生意”赚点钱。
以上均为合法无违法的收入，大家放心。
这样额外的钱，比如支付我妻子的美甲费，或者朋友聚会的鸡尾酒费等。我只是想说明这一点。
储蓄情况：
另外说明，我还有通过薪酬转换的单独养老计划，已计入我的工资中。
每月储蓄总计550欧元
收入与支出总计：
好了。我们来自北莱茵-威斯特法伦州，索林根-雷姆沙伊德-伍珀塔尔地区。
我12月39岁，妻子刚满35岁，我们的女儿12月3岁。没有计划再要孩子。
我和妻子2015年结婚，婚前已经一起超过10年。2013年我们买了一套公寓（当时价格132,000欧元）。2018年我们将其以185,000欧元出售，买了另一套我们现在住的公寓。买卖时并无盈利意图。当时出现了一个非常好的机会购买新的顶级物业。
我们一直认为一套公寓足够，不想要房子。院子什么的，工作太多。就是这样。现在有了小宝宝，我们觉得——有个带花园的房子会很好。但不仅仅是孩子的原因，许多朋友熟人都有房子，尤其是夏天在花园里聚会，这种愿望才开始产生。
好吧，我们现在就处于这种情况：
简述现有公寓
建于2004年
4户住宅带地下车库
底层2套带花园公寓
上层2套跨两层公寓，带约32平方米超大屋顶露台
室内面积约120平方米（扣除斜屋顶）
4个房间
当时贷款约31万欧元。
15年锁定利率1.57%，随后为住房储蓄计划，整个贷款期利率2.25%。
期限至退休年龄结束。特意选的。我认为退休后还房贷总比租房划算。
2018年购入价27万欧元，另外装修投入8.5万欧元。（装修规模其实不必要——顶楼必须全部做，因为什么都没有，只有裸混凝土地板。管线已铺设，仅此而已。既然开始了，我们决定全部做完）
除窗户和入户门外，都是2018年的新装修。铺设瓷砖，楼上装了地暖（楼下已有），打通墙体以装楼梯，拆了“鸡梯”，封了门洞等。工作量大，几乎可以说重新建造。
房子位置绝佳，土地价格标准340欧元/平方米。我们旁边就是城市最贵的别墅街，土地价格标准420欧元/平方米，直线距离约100米。平均土地价格约175欧元/平方米。
非常安静，绿景环绕，一切步行可达。高速公路5分钟车程。
我们感觉非常舒适，邻居好，位置优越，请勿误会。
但大约3、4个月前我们突然萌生了买房的念头。
此处插入注释*2
目前我们公寓贷款余额约30万欧元。公寓估价约50万欧元。我们可以贷到这金额。巧合的是，通过朋友的谈话，得知一位熟人在找公寓。他来自邻镇，极想回家。他卖掉了他的双拼房，现在找公寓。长话短说，他看了房并买了。先说到这里。
因此开头谈到自有资金预计15万至20万欧的部分。40万5千欧元售价时，买家会排队争购。
计划如下：
以50万欧元售价出售公寓 = 20万欧元利润
扣除约5.5万欧元用来偿还车贷和ING贷款。这样每月释放721欧元。
车库租金60欧元也将取消 -> 总释放781欧元
2023年7月取消一辆职工自行车租借（节省74欧元），2024年7月再取消一辆（节省61欧元）。总共每月增加可用收入约916欧元。
剩余约15万欧元，其中计划投入10万欧元作为购房自有资金，剩余作为预备金。
我知道可能有人会提出——如果只卖4万5千欧怎么办？
还款加10万欧元自有资金依然可能。只是直接的预备金就没了。但如上所述，我们有3万至5万欧元的备用筹资能力。
此外，我们还有“保障”，因我和妻子退休前可能继承几套公寓。我们不指望这笔钱，但想着它也能让一些情况更从容。
2018年，我们附近开发了一个新建小区，紧邻我们原来房子，距离现居也只有5分钟车程。当时我们有点兴趣，但没具体计划。那时收入还不够“好”，大约两年前才开始好转。
最近3、4个月新小区卖出一套房。这个房子启发了我们新的想法。
对我们个人来说位置绝佳。父母就在附近，托儿所和学校步行可达等。对我们女儿来说非常理想。此外小区位置也很好，土地价格标准340欧元/平方米，但距离我们现居约2公里。
房子122平方米，土地314平方米，自建独立带车库。妻子一见钟情，我持保留态度。价格我觉得不合适，楼上的房间对我来说偏小。
我们还是去看了：售价57.5万欧元 + 1.2万欧元含可接收的厨房。通过中介。于是我们出价了。但这是我不太满意的地方。但嘛……心想遇到100%合适的报价的机会不多。
我们出价58万欧元。但明确告诉卖家，厨房要拆，宁愿花2万欧元买全新厨房，也不愿花1.2万买二手。最终可能双方折中5-6千欧元，这可以接受。就是我的计划。
据中介说我们是第一竞争者，还有几个买家也出价58万……但其他买家只有一对能获银行批准，我们则已口头确认。
我们找银行做了贷款测算，其中包括我们现有银行（DSL银行）。来回比较后。
银行愿做抵押交换贷款——贷款余额30万，贷款24万欧元利率3.6%。月供2150欧元。自有资金计10万欧元。
同样模式，15年固定利率后住房储蓄计划终贷。
问题是很多银行不接受“仅在卖掉现有公寓后才有自有资金”的情况。我能理解。但这就是现实。
你们已经感受到我的“如果…如果…”。结果是，中介用了招数“卖家还没决定”，“对手又加了5千，您怎么办，要跟进吗？”
结果是另一买家又加价——直译“大幅加价”——买下了房子。估计总价约60万欧元+厨房+附加费用+中介费……简直疯狂。
妻子非常失望，我也有点失望，但同时松了一口气，毕竟价格太疯狂了。
今天我们看了一处现有物业。只是出于兴趣。
同样顶级位置，一户带1200平方米土地的大面积独栋带花园，有大前院，带3车库和车位。
这次只卖底层，相当于一套116平方米的公寓连着带花园的土地。楼上合伙人有车库和小花园，完全独立。
建于1980年，需要全面翻修。售价39.5万欧元。无中介费。但需要额外投入大约13万欧元才能整修到位。
我们还是想看看，了解状况，楼上住谁？上层公寓什么时候可能出售，等等。
我们现在在想，要怎么做？
如前所述，我们其实没有租房压力，也无不适宜居住的问题。我们有套顶级公寓。但如今对买房的渴望很强烈。
也许应该等一等？利率会如何？世界局势如何？俄乌冲突，天然气问题。这里也时常传言——比如征收没收产权？！地产税会给家庭财政带来巨大压力吗？！
现在是不是拥有公寓比拥有带大花园的独栋房子更明智？
目前有个新建小区计划，但搁置中。这个项目是我们绝对优先考虑的。小区距现住约200米，位置基本相同。但不确定是否能成行，何时可以买或盖房。可能还需5、6、7年。
以现有收入真的还能建房吗？诸多问题。
这些问题现在困扰我和我们家。一方面我想观望，另一方面孩子在长大——提到花园。
如所预告，文字非常多。希望大家能理解我的思路。
我非常欢迎大家对我的帖子反馈。有什么问题我也很乐意解答。
那就开始吧
谢谢，最好的祝福
Markus
我已经在这里勤奋地阅读了几周，发现了许多令人兴奋的故事。因此，我想介绍一下我们目前的情况，并希望能引发热烈的讨论。
我之前也在建房规划板块发过一个帖子，询问关于与Allkauf Haus有关的预制房建设信息。但这事基本上已经结束了 :)
先说正题：我们目前没有具体或计划中的项目——但正在考虑。我担心以下文字会稍长且可能有些混乱，因为信息确实很多。所以请大家注意。
关于你们的一般情况：
[*]你们是谁？
来自北莱茵-威斯特法伦州/贝吉希斯地区的一个小家庭
[*]你们多大年龄？
男39岁，12月份生日 / 女35岁
[*]有孩子吗？
一个女儿，12月份满3岁
[*]计划要更多孩子吗？
不计划再要了
[*]你们职业是什么？
他是质量管理代表 / 她是工业销售职员
[*]你们是受雇者、自营业主、退休、家庭主男主妇等吗？
两人均为正式员工，无固定期限合同
他在一家小型中型家族企业 / 她在一家集团公司
[*]你们每周工作多少小时？
他40-45小时（合同36小时 - 超时加班支付25%）/ 她兼职20小时
收入和资产情况：
[*]你们的收入是多少（税前/税后）？
他约6200欧元/4100欧元（税级3） / 她约1900欧元/1100欧元（税级5） - 合计约5200欧元净收入
另有奖金/假期补贴/圣诞奖金
每年约额外5000-5500欧元净收入
双方每年都有工资增长
[*]你们领取多少儿童津贴？
目前219欧元
[*]其他转移支付如父母津贴、病假工资等？
无
[*]你们有多少自有资本？
1.5万欧元投资于ETF/加密货币——但这部分不打算动用
2万欧元现金流动资产
现在稍带投机性质——买新房只在旧房售出后才考虑。预期利润15万至20万欧元——详情下文*2
另外可额外筹集3万至5万欧元
[*]你们计划投入多少自有资本到房屋项目中？
约10万欧元
其余作为缓冲或偿还小额度贷款——详细见下文
住房费用：
分户产权公寓
[*]月供405欧元
[*]住房储蓄储蓄计划620欧元
[*]物业费345欧元
[*]第二个车库租金60欧元（租车库则不支付）
[*]电费73欧元
交通费用：
[*]1辆新车作为第二辆车255欧元（贷款余额约2.7万欧元-计划还清）
[*]汽油费150欧元（估算）
[*]车辆保险26.67欧元
[*]车辆税9.25欧元
[*]主要车辆为电动公司用车—无费用
保险费用：
[*]合计约100欧元（法律保护保险、责任险等）
生活开销：
[*]食品
没具体记账……难以准确说，因为我们不是特别精打细算（并非高傲），我估计大约300欧元
[*]托儿所/学费（及餐费）90欧元，托儿所费用由我单位承担
[*]其他
网络45欧元
SKY电视28.5欧元
Netflix和Spotify10欧元（全家用）
手机30欧元
彩票21欧元
保险（法律保护险等）100欧元
小额贷款466欧元（贷款余额2.7万欧元，计划还清，且无问题/费用 -> ING银行）
职工自行车135欧元（2辆电动自行车），2023年7月和2024年7月将取消
我这里没把所有细节都写得非常具体，因为很多项目互相抵消。我妻子还有额外兼职，月收入约100-200欧元，我也偶尔有些“小生意”赚点钱。
以上均为合法无违法的收入，大家放心。
这样额外的钱，比如支付我妻子的美甲费，或者朋友聚会的鸡尾酒费等。我只是想说明这一点。
储蓄情况：
[*]给女儿每月存100欧元买ETF
[*]养老储蓄ETF每月存400欧元
另外说明，我还有通过薪酬转换的单独养老计划，已计入我的工资中。
每月储蓄总计550欧元
收入与支出总计：
[*]每月总收入
约5500欧元
[*]每月总支出
约3200欧元
目前的情况。
如果我们卖掉现有物业，之后建房/重新购买，支出将调整为：
3200欧元
- 466欧元小额贷款
- 255欧元二手车贷款
- 60欧元车库租金
= 约2400欧元
当然新房贷款还款会相应增加
[*]余额
目前约2300欧元
[*]其中冷租和可放弃的储蓄（如购房储蓄）
目前储蓄约1050欧元
好了。我们来自北莱茵-威斯特法伦州，索林根-雷姆沙伊德-伍珀塔尔地区。
我12月39岁，妻子刚满35岁，我们的女儿12月3岁。没有计划再要孩子。
我和妻子2015年结婚，婚前已经一起超过10年。2013年我们买了一套公寓（当时价格132,000欧元）。2018年我们将其以185,000欧元出售，买了另一套我们现在住的公寓。买卖时并无盈利意图。当时出现了一个非常好的机会购买新的顶级物业。
我们一直认为一套公寓足够，不想要房子。院子什么的，工作太多。就是这样。现在有了小宝宝，我们觉得——有个带花园的房子会很好。但不仅仅是孩子的原因，许多朋友熟人都有房子，尤其是夏天在花园里聚会，这种愿望才开始产生。
好吧，我们现在就处于这种情况：
简述现有公寓
建于2004年
4户住宅带地下车库
底层2套带花园公寓
上层2套跨两层公寓，带约32平方米超大屋顶露台
室内面积约120平方米（扣除斜屋顶）
4个房间
当时贷款约31万欧元。
15年锁定利率1.57%，随后为住房储蓄计划，整个贷款期利率2.25%。
期限至退休年龄结束。特意选的。我认为退休后还房贷总比租房划算。
2018年购入价27万欧元，另外装修投入8.5万欧元。（装修规模其实不必要——顶楼必须全部做，因为什么都没有，只有裸混凝土地板。管线已铺设，仅此而已。既然开始了，我们决定全部做完）
除窗户和入户门外，都是2018年的新装修。铺设瓷砖，楼上装了地暖（楼下已有），打通墙体以装楼梯，拆了“鸡梯”，封了门洞等。工作量大，几乎可以说重新建造。
房子位置绝佳，土地价格标准340欧元/平方米。我们旁边就是城市最贵的别墅街，土地价格标准420欧元/平方米，直线距离约100米。平均土地价格约175欧元/平方米。
非常安静，绿景环绕，一切步行可达。高速公路5分钟车程。
我们感觉非常舒适，邻居好，位置优越，请勿误会。
但大约3、4个月前我们突然萌生了买房的念头。
此处插入注释*2
目前我们公寓贷款余额约30万欧元。公寓估价约50万欧元。我们可以贷到这金额。巧合的是，通过朋友的谈话，得知一位熟人在找公寓。他来自邻镇，极想回家。他卖掉了他的双拼房，现在找公寓。长话短说，他看了房并买了。先说到这里。
因此开头谈到自有资金预计15万至20万欧的部分。40万5千欧元售价时，买家会排队争购。
计划如下：
以50万欧元售价出售公寓 = 20万欧元利润
扣除约5.5万欧元用来偿还车贷和ING贷款。这样每月释放721欧元。
车库租金60欧元也将取消 -> 总释放781欧元
2023年7月取消一辆职工自行车租借（节省74欧元），2024年7月再取消一辆（节省61欧元）。总共每月增加可用收入约916欧元。
剩余约15万欧元，其中计划投入10万欧元作为购房自有资金，剩余作为预备金。
我知道可能有人会提出——如果只卖4万5千欧怎么办？
还款加10万欧元自有资金依然可能。只是直接的预备金就没了。但如上所述，我们有3万至5万欧元的备用筹资能力。
此外，我们还有“保障”，因我和妻子退休前可能继承几套公寓。我们不指望这笔钱，但想着它也能让一些情况更从容。
2018年，我们附近开发了一个新建小区，紧邻我们原来房子，距离现居也只有5分钟车程。当时我们有点兴趣，但没具体计划。那时收入还不够“好”，大约两年前才开始好转。
最近3、4个月新小区卖出一套房。这个房子启发了我们新的想法。
对我们个人来说位置绝佳。父母就在附近，托儿所和学校步行可达等。对我们女儿来说非常理想。此外小区位置也很好，土地价格标准340欧元/平方米，但距离我们现居约2公里。
房子122平方米，土地314平方米，自建独立带车库。妻子一见钟情，我持保留态度。价格我觉得不合适，楼上的房间对我来说偏小。
我们还是去看了：售价57.5万欧元 + 1.2万欧元含可接收的厨房。通过中介。于是我们出价了。但这是我不太满意的地方。但嘛……心想遇到100%合适的报价的机会不多。
我们出价58万欧元。但明确告诉卖家，厨房要拆，宁愿花2万欧元买全新厨房，也不愿花1.2万买二手。最终可能双方折中5-6千欧元，这可以接受。就是我的计划。
据中介说我们是第一竞争者，还有几个买家也出价58万……但其他买家只有一对能获银行批准，我们则已口头确认。
我们找银行做了贷款测算，其中包括我们现有银行（DSL银行）。来回比较后。
银行愿做抵押交换贷款——贷款余额30万，贷款24万欧元利率3.6%。月供2150欧元。自有资金计10万欧元。
同样模式，15年固定利率后住房储蓄计划终贷。
问题是很多银行不接受“仅在卖掉现有公寓后才有自有资金”的情况。我能理解。但这就是现实。
你们已经感受到我的“如果…如果…”。结果是，中介用了招数“卖家还没决定”，“对手又加了5千，您怎么办，要跟进吗？”
结果是另一买家又加价——直译“大幅加价”——买下了房子。估计总价约60万欧元+厨房+附加费用+中介费……简直疯狂。
妻子非常失望，我也有点失望，但同时松了一口气，毕竟价格太疯狂了。
今天我们看了一处现有物业。只是出于兴趣。
同样顶级位置，一户带1200平方米土地的大面积独栋带花园，有大前院，带3车库和车位。
这次只卖底层，相当于一套116平方米的公寓连着带花园的土地。楼上合伙人有车库和小花园，完全独立。
建于1980年，需要全面翻修。售价39.5万欧元。无中介费。但需要额外投入大约13万欧元才能整修到位。
我们还是想看看，了解状况，楼上住谁？上层公寓什么时候可能出售，等等。
我们现在在想，要怎么做？
如前所述，我们其实没有租房压力，也无不适宜居住的问题。我们有套顶级公寓。但如今对买房的渴望很强烈。
也许应该等一等？利率会如何？世界局势如何？俄乌冲突，天然气问题。这里也时常传言——比如征收没收产权？！地产税会给家庭财政带来巨大压力吗？！
现在是不是拥有公寓比拥有带大花园的独栋房子更明智？
目前有个新建小区计划，但搁置中。这个项目是我们绝对优先考虑的。小区距现住约200米，位置基本相同。但不确定是否能成行，何时可以买或盖房。可能还需5、6、7年。
以现有收入真的还能建房吗？诸多问题。
这些问题现在困扰我和我们家。一方面我想观望，另一方面孩子在长大——提到花园。
如所预告，文字非常多。希望大家能理解我的思路。
我非常欢迎大家对我的帖子反馈。有什么问题我也很乐意解答。
那就开始吧
谢谢，最好的祝福
Markus