对1950年代的房屋进行能源技术改造；是什么以及如何进行？值得吗？

大家好，

我现在面临一个艰难的决定，目前非常不确定该怎么办。几天前，我们得知有人想在我们城市出售一栋50年代的房子，我们也已经去看过了。但因为我们刚刚开始接触“买房”这个话题，所以在这方面还很生疏。
这栋房子地理位置优越，土地非常理想，但房子本身当然没有特别好的保温隔热，地下室有点潮湿。虽然墙面看起来没有霉斑，但能感觉到湿气。由于目前报价还不明确，在我看来价格也还算合理，我想请大家给我一些建议，帮助我决定是否购买这套房子。

1. 像这样的地下室（外面装有砂岩板；不知道这些板材深入墙体的程度）能否重新弄得比较干燥，然后进行隔热，还是这个想法比较不现实？（比如盐分的积累等）

2. 这个房子的供暖在2009年改成了燃气。你们觉得是否还有很大的优化空间？

3. 如果我给这栋房子做全面隔热，能达到怎样的保温效果？

4. 我想成本和保温效果之间不是线性关系。大致上最优点在哪里？

5. 对于保温，费用大约会是多少（屋顶、墙体、地下室、窗户等）……虽然我不记得房子的长宽，但125平方米的居住面积分布在两层。（或许这个数据可以作为粗略估算的参考）

6. 对于50年代的房子，我还应该注意些什么？

抱歉有些问题可能有点傻，但时间紧迫，我真的需要一些参考依据。其实我希望能在房子挂网上之前做出决定。

谢谢。

问候
RS

你好 RS，

原则上，不可能对一个不认识且几乎没有任何信息的对象做出具体的判断。

1. 我能否让这样的地下室（外面安装了砂岩板；不知道砂岩板深入墙体的程度）重新变得相对干燥并随之进行保温，还是这个想法比较乌托邦？（盐分储存等问题）

由于砂岩板对湿气敏感，推测它们大概在地面高度处停止安装，仅起装饰作用。我认为应该先确认地下室是否真的潮湿，还是仅由于通风不当导致空气湿度较高。原则上可以对地下室外墙进行后期保温，但这需要（如果从外部进行）围绕房屋挖一条沟。借此机会，也会再次密封地下室外墙。但地下室地板不会被密封或保温。

打算如何使用地下室？要改成居住空间吗？如果不是，我建议只对地下室上方的顶板进行保温。

2. 供暖系统在2009年改为燃气供暖。你们认为这里面已经存在较大的优化潜力吗？

我认为，应当等供暖系统到期再更换，先把钱投入到其他节能措施上。如果能耗很低，能源生产的作用也不会太大！

3. 如果我对房子进行全面保温，能达到什么样的保温效果？

由于我们不了解房屋结构和使用材料的厚度，没人能给出具体的数值。如果从外部保温，且不考虑资金问题，你甚至可以把它改造成被动式房屋或零能耗房屋，但墙体会非常厚，花费也很大，而且不会有经济效益。

关于费用，我无法提供信息。

6. 对于一栋50年代的房子，我还应注意什么？

从节能角度，我会关注以下几点：

- 墙体厚度——是厚墙还是薄墙，是轻质结构还是实体墙？
-> 估计是1950年的较厚实体墙。如果墙体较厚，我不建议保温。如果我喜欢这栋房子的外观并想保留，那么只能做内保温，且会有很多热桥。
- 屋顶结构——是否通风，覆盖层，状况，是否有屋面板，椽子的高度，一般状况？
-> 估计没有通风，也没有屋面板与保温层。通常屋顶结构状况良好，但保温不足或没有保温。如果不作居住用途改造，我会选择在顶层居住空间上方的顶板做保温层，否则在屋顶层做保温，最好有屋面板和通风屋顶覆盖，并采用“重”型保温材料，也能提供足够的夏季隔热效果。
- 地面结构（最底层居住空间下方）——状况及后期保温的可能性？
-> 保温位置在哪里？（在底层天花板下还是地下室地板上？）剩余空间高度是多少？
- 窗户/入户门
-> 它们多老了？是否值得保留（尤其是入户门）？
- 电气系统
-> 是否更新过，何时更新？老旧电气应彻底更换！
- 供暖系统
-> 2009年的燃气系统，我会先保持，稍后再换
- 卫浴
-> 卫浴和管道多老？如果是1950年的（即使只是管道），我会预计内部全套卫浴设备更换
- 户型
-> 我喜欢户型吗？是否需要大改才能满意？
- 外观
-> 我喜欢房子外观吗？是否需要很大改动？

抱歉提出了一些可能有点愚蠢的问题，但现在时间紧迫，我需要一些可以依赖的参考点。希望能在房产网站发布之前做出决定。

几乎没有愚蠢的问题，只有不够精准的问题！ ;-)

我自己正准备买房（1920年的房子），主要会翻新屋顶、窗户和地下室上方的天花板。

如果房子需要大量改动（更新家用技术、调整户型、改变外观），就要重新核算，是不是拆掉重建更划算！

祝好

K.Brodbeck

嗨
我们今天还要再去一次房子；我会在检查时注意各个要点。谢谢！

如果有人还有想法、建议、提示等，随时告诉我。;)

你好，

由于我们刚刚开始研究“买房”的话题，所以在这方面还很嫩[...] 抱歉有些问题可能有点傻，但现在时间紧迫，我真的需要一些可以作为参考的点。其实我希望在房子上网之前做出决定。

我能给你的最好建议是，要求对房产进行价值评估；虽然目前还不是强制性的。如果没有评估报告，一定要找一个有经验的存量房专家，并与他一起检查房子。

凭借他的培训和持续进修，他可以相当准确地告诉你房产的状况，以及你可能需要为必要的维修（比如地下室）预估的费用。如果卖方拒绝你的请求，远离这处房产！我认为其他做法都是风险不确定的赌博；资产损失并非不可能。

莱茵问候

作为对Bauexperte的备注，我还想说，如果您委托一位鉴定专家，请不要要求价值评估报告，而是要求房屋购买咨询。价值评估报告更适用于遗产继承或类似的纠纷，这时需要一位专家来评估房屋的实物状况并发现损害。专业的价值评估师通常更像是数字操控者，这里需要的是一位建筑损害鉴定专家。

我能给你的最好建议是，要求对房产进行价值评估；遗憾的是，这目前还不是强制要求。如果没有评估报告，一定要找一位在现有房产方面有经验的专家，并和他一起实地查看房子。

这个主意我当然也想过，但问题是怎么找到一位“在现有房产方面有经验的专家”？这正是我的问题，我根本不知道该找谁，他到底有没有真正的专业知识。