单户住宅/联排别墅,150平方米,可拥有2块地皮 - 可行性检查

  • Erstellt am 2024-06-18 12:30:04

Schokoriegel

2024-06-18 12:30:04
  • #1
你好,

我在论坛里还算新手,几天来一直在阅读这里的各种话题。真是知识和经验的宝库,太棒了!

我们的房屋建造项目还处于初步阶段。在我早早犯明显错误之前,我的想法是尽早在这里提出问题并介绍这个主题。宁愿早些跌倒,也不愿后来失败。

## 具体已经发生的事情:

- 我们住在一套101平方米(室内净居住面积)或108平方米(带露台)的公寓里,有一个约12平方米的小地下室,车库停车位,一个外部停车位,一个公共自行车间(放着我们的3辆自行车),一个约28平方米的小花园,非常高效地设计了5个房间 --> 这为我们确定“需要多少空间”提供了现实依据,因为我们觉得这面积对我们来说刚刚好。
- 我们去了位于斯图加特附近的Fellbach的装配式住宅展,参观了几栋房子并与顾问交谈(Okal,Weberhaus,Bittermann和Weiss)。
- 我们去了Wendlingen的Steinriegel新建住宅区,详细查看了3块待售地块。三个地块各有优缺点,都是可以接受的。
- 今天我们和另一家在该地区建过房子的装配式住宅制造商进行了初次会谈(希望他比其他厂家更能评估当地情况,因为他在附近五块地建过房子——根据论坛调查,我担心我们期望过高)。
- 过几天我们将和我们的主银行进行第一次会谈,以获取预算的初步指示。
- 我们正在学习相关主题。
- 我们启动了这个帖子。

## 地块

两个优先考虑的地块:

A:独栋住宅,平屋顶0-5°,345平方米,850€/平方米,294,000欧元,3%中介费,建筑物高度最大6.5米,基本占地系数0.4 -> 可建设面积138平方米,地势较平坦,完整楼层数=1,文本中还有一句话:“根据建筑利用条例第19条第4款第2项结合第19条第4款第3项规定,...[省略],该图则部分设定的土地占用系数通过第19条第4款第1项第1、2和3号设施的占地面积,可最高达到0.6[...]。

B:联排别墅,三角屋顶30-45°,268平方米,850€/平方米,228,000欧元,3%中介费,屋顶最大高度9.00米,建筑物高度最大4.5米,基本占地系数0.45 -> 可建设面积120平方米,地势“陡峭”,估计13%左右坡度(根据位置图的高程资料),完整楼层数=1,文本中类似句子但上限为0.7。

我们凭业余知识估计,两块地都可在可建范围内实现110平方米+地下室+车库,或150平方米无地下室+车库的面积需求(一层完整楼层加上66%一层楼高)。

## 预算

我们的预算情况目前还有些不透明,正在努力中(主要步骤:本周的银行会谈)。

现状:

- 公寓贷款还未还清,通过主银行有3笔贷款(类似“绝对别这么做!”的融资方式,包含2笔普通等额本息贷款和一个缴纳10年后用来偿还的住房储蓄合同)。目前来看都有非常优惠的条件,但贷款还未清。因为一切都通过主银行办理,所以他们是评估大致实际范围的合适第一联系人。

- 主要自有资金(想法是)是:

a) 公寓出售(在新房入住后,大约2-3年后)并将贷款迁移到新房,剩余销售款作为自有资金。

b) 公寓出售(同上),并支付罚款给银行以结束贷款,剩余资金作为自有资金。

我们一开始估计,750,000欧元的[ B ]总成本[/B]是可行的。若银行一切顺利,最多能接受80至85万欧元。超过这个数目我们无法想象。正如所说,我们也会从银行角度考虑并交叉检查。

## 流程

据我理解,我们需要按此顺序进行:

1)尽可能规划具体的房屋设计(尚未拥有地块)

2)用大致数字和银行核实融资可能性

3)购买具体地块,通过银行融资

4)进行更详细具体的房屋设计,进行地质测试等

5)与银行重新核实融资情况

6)通过装配式住宅制造商(总包 - 对吗?)委托建房,经过银行融资

7)完成房屋建设

8)出售公寓,从而“确定”自有资金

## 附加费用

Weberhaus为A地块(较平缓的独栋房地)给出的大致初步费用参考:

- 3000 €/平方米(150平方米约45万欧元,110平方米约33万欧元)

另外:

- 车库 4万欧元

- 测量费 2500欧元

- 排水管道 5000欧元

- 电费 3000欧元

- 水费 2500欧元

- 媒体接入 2500欧元

- 道路封闭 2500欧元

- 建筑用水/电 1500欧元

- 连接建筑师 16000欧元

- 建筑申请 500欧元

- 地质报告 2500欧元

- 7% 公证/地税(21000欧元或16000欧元)

- 土建/挖掘 5万欧元

- 外部设施 3万欧元

A地块附加费用合计:

- 181,000欧元

150平方米无地下室方案在A地块费用合计:

450,000欧元(房屋) + 181,000欧元(附加费用) + 294,000欧元(土地)

= 925,000欧元全部费用。

## 需求

- 我们目前认为需求是

a) 净居住面积(不含暖气、洗衣机、烘干机、露台、车库、墙面)110平方米,含地下室

b) 净居住面积150平方米,不含地下室

- 另外需要1个汽车车库和3辆自行车停放空间(侧面)

- 5个房间

## 时间安排

除了价格,我们还被估计工期震惊:

- 中介:本地市政建设许可6-9个月

- Weberhaus:取得建筑许可后18个月完成

- Okal:取得建筑许可后12个月完成

- Bittermann:取得建筑许可后2年完成

## 下一步

我们本周末目标是:

- 得到一份稳健的预算估计

- 得到两块地上装配式房屋的稳健价格估算

- 明确我们的具体需求

- 决定:项目终止或继续。

我对这些问题很困惑,因为缺乏可靠的直觉,只能依赖数字。而获取准确数字比想象中更难 :-)

##

向大家提问:

- 什么时候是聘请自由建筑师(或论坛中常称的“规划师”——那到底是什么?)协助我们规划房子的合适时机?在斯图加特地区大致费用是多少?如何找到“好”的建筑师?

- 在去银行之前,我们还能做些什么来获得更现实的费用估算?

- 上述步骤顺序是否正确?有哪些严重的思维错误?

- 目前形势下,我们还能做些什么?逻辑上的下一步是什么?(目标:继续项目还是终止)

- 上述附加费用中有哪些数字合理,哪些过高或过低?还有遗漏的吗?

- 这些大致估计费用中是否还应额外加10%以应对不可预见支出?

- 如果选择B地块,地势有12%坡度,哪些费用项会大幅变化?有没有初步估算?譬如“土建费用翻倍”之类的?

- 你们马上能想到哪些最大风险和致命顾虑?具体在哪些步骤?个人感觉:1)整个融资基于公寓将在约2.5年后出售的假设,否者融资缺口;2)买地后项目失败,因具体规划房屋价格远高于粗略估计(融资缺口)。

##

如果总成本达到925,000欧元,我们将不再继续此项目。即使不计算利息和公寓出售后剩余金额不确定,这个数额对我们而言已经太高了。我们不想为这样一个“小”项目花这么多钱,这对我们来说是疯狂。但疯狂变成肯定行动时,我们还不清楚。因为我们还处于探索阶段。也正因为如此(我不太懂),我们把当前住所情况定为“最低需求”。考虑到新房的楼梯问题,我们设定了含地下室+车库的最低室内净居住面积为110平方米,而非公寓的101平方米。

谢谢大家提前的评论——欢迎批判性分析并发表明确看法,如果有重大错误,请直言。我来这里就是为了这个。
 

nordanney

2024-06-18 13:25:58
  • #2

那这个话题现在就结束了。

一般来说,现在建一座可拎包入住的房子,建筑成本大约是每平方米3,000欧元上下(根据你们的需求,往上没有限制)。除此之外,还有必须支付的附加建筑费用——无论你们找谁建房子都一样。
然后你有一栋毛坯房,还需要(需要还是更想要?)一个大双车库。外部设施,比如车道和露台,肯定也要加上去。
当然还有土地。
 

K a t j a

2024-06-18 13:40:13
  • #3

如果这些确实都必须马上完成,而且只能选择这个地区,我会继续存钱,留在公寓里。
否则就彻底缩减愿望:
汽车暂时可以先停在外面,放自行车的小木棚就足够了,没有地窖的房子也许还能缩小一些(找合适的平面图)。
 

hanghaus2023

2024-06-18 13:40:33
  • #4
在如此昂贵的地区,建筑价格通常也很高。
 

ypg

2024-06-18 14:26:27
  • #5
我认为Weberhaus的报价已经非常公平了。大多数报价都低很多,所以必须预计会有额外费用。
不过我也看到,不一定非得要昂贵的双车库:通常一个带有放置自行车和割草机储藏室的车棚就够了。
如果你们生活所需净收入110,那么智能布局的130平米也足够了。
对于这两块地或者说“大小”,可以预见在斜坡地块还会有额外费用,才能真正利用一小片平坦土地作为花园。
但我们说的是啥:你们多大了?从一生的角度看,你们能不能承受继续等待,直到出现另一块C、D或E地块?
还有,独立住宅之外还有其他的自住房选择,比如联排别墅、双拼或者排屋,或者二手房。
也有比“昂贵”的预制房厂家更便宜的选择,尽管必须说Weber的计算已经相对现实,平均每平米3000欧元左右。但是也有地方性的建筑公司,可能在某些手工环节上能省点钱。我想说的是:仅仅因为附近有一家IN卖场可以获取灵感,附近的精品店的房子并不一定差。
 

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