城市中约180平方米的独栋住宅，俯瞰自然保护区

您好，亲爱的论坛成员们，

在我们非常幸运地能够在一个靠近城市但仍然绿意盎然、可眺望自然保护区的美丽家庭宅基地上建房之后，我和我的女友正全力规划我们的独栋住房。
计划在2022年春季开工，2021年第二和第三季度进行报价调研。

我们非常欢迎大家对附件设计图上的任何建议和意见，提前谢谢大家。

（附件设计图的尺寸标注可能不够理想，请谅解。）

[Bebauungsplan/Einschränkungen:]
Grundstücksgröße: 850 m²
Hang: Nein (leicht abfallendes Gelände, noch nicht genau vermessen)
Grundflächenzahl: Kein Bebauungsplan
Geschossflächenzahl: Kein Bebauungsplan
Baufenster, Baulinie und -grenze: Kein Bebauungsplan (--> nach Landesbauordnung Bayern)
Randbebauung: Doppel-Garage mit 6 x 9 m geplant
Anzahl Stellplatz: 2 Fahrzeug-Stellplätze vor Garage + 2 Fahrzeug-Stellplätze in der Garage
Geschossigkeit: 2 Vollgeschosse
Dachform: Flachdach
Stilrichtung: Modern (angelehnt an Bauhaus-Stil )
Ausrichtung: Nord-Süd mit Eingang im Norden und Fensterfront im Süden
Maximale Höhen/Begrenzungen: Kein Bebauungsplan (Nachbargebäude Ost: 3 Vollgeschosse / West: 2 1/2 Vollgeschosse)

[Anforderungen der Bauherren]
Stilrichtung, Dachform, Gebäudetyp: Modernes Einfamilienhaus in der Stadt mit Flachdach im Bauhausstil
Keller, Geschosse: 2 Vollgeschosse, ohne Keller (-->Kosteneinsparung)
Anzahl der Personen, Alter: 2 Personen (33 + 32) + 1-2 Kinder (in Arbeit )
Raumbedarf im EG, OG: ~180 m² über beide Etagen
Büro: Kombi aus Büro (20-40% Homeoffice), Gästezimmer und Elternschlafzimmer im Alter im EG
Schlafgäste pro Jahr: ca. 10-12
offene oder geschlossene Architektur: Mittelweg
konservativ oder moderne Bauweise: modern
offene Küche, Kochinsel: offene Küche zum Essbereich mit Tresen
Anzahl Essplätze: 6-8
Kamin: Nein
Musik/Stereowand: Ja
Balkon, Dachterrasse: Nein (--> Kosteneinsparung)
Garage, Carport: Massive Garage (Optional: Fertiggarage)

[Hausentwurf]
Von wem stammt die Planung: Eigene Planung mit Sweet Home 3D auf Basis Foreninfos und Gespräche mit anderen Bauherren

Was gefällt besonders? Warum?:
- Eingangsbereich mit Blick durch die Fensterfront im Wohnzimmer in den Garten
- vollständige Südausrichtung aller Wohn-/Schlafzimmer mit vielen Fenstern und Blick auf Naturschutzgebiet
- EG komplett altersgerecht gestaltet
- direkter Zugang zw. Garage und Haus
- fester Überdachung des Außensitzbereichs im EG durch das versetzte OG (somit keine Markise etc. notwendig, welche separat angebracht werden muss)
- alle Zimmer mit Wasseranschluss bzw. Technikraum an der Nordseite gelegen (kurze Leitungswege)
- offener Wohn-/Essbereich inkl. Küche in L-Form (keine direkte Sichtlinie zw. Küche und Wohnzimmer)
- im OG separater Eltern-Trakt mit eigenem Badezimmer, Ankleidebereich durch Wand/optische Trennung zum Schlafbereich abgetrennt
- Nutzung des Bereichs unter der Treppe zur Hälfte für Technikraum und zu Hälfte für Speis möglich
- sep. Waschbereich mit Waschmaschine, Trockner, Wäschekörben (optische Trennung) im OG/Kinderbad
- kl. Garderobe im EG kann zurückgebaut werden um bei Bedarf die Waschmaschine aus dem OG dort hinzustellen (Wasseranschluss hierfür vorgesehen)
- die Wand zw. den beiden Kinderzimmern wird erst nachträglich eingezogen, sodass man zunächst hier einen großen Raum mit ca. 31 m² (für ein Kind) hat

Was gefällt nicht? Warum?:
- momentan ist die Wohnfläche noch etwas über den geplanten 180 m² (was im Hinblick auf die Kostenkalkulation schlecht ist)

Preisschätzung lt. eigener Kalkulation: 400.000 € Haus (mit Fenstern + Bädern + Bodenbelägen + Elektrik), 40.000 € Garage, 30.000 € Küche, 20.000 € Außenanlagen (minimaler Aufwand (Rasen) mit Ausbau in den kommenden Jahrzenten), 20.000€ Nebenkosten (Erschließung, Notar, Bodengutachten, Anwalt, etc.)
Persönliches Preislimit fürs Haus, inkl Ausstattung: 550.000 €
favorisierte Heiztechnik: Gasbrennwerttherme + Solarthermie (Warmwasser)

[Wenn Ihr verzichten müsst,] auf welche Details/Ausbauten
- könnt Ihr verzichten: Leider fällt uns momentan nichts mehr ein, da wir bereits eine Vielzahl an ursprünglichen Wünschen/Vorstellungen in der Planungsphase aus Kostengründen gestrichen haben

[Warum ist der Entwurf so geworden, wie er jetzt ist?]
Die ungewöhnliche Architektur mit versetzten Kuben entstand auf Basis unserer Raumbedarfsplanung und passt gleichzeitig zu unserem favorisierten Stil für Wohnhäuser (Bauhaus-Stil angelehnt). Ettliche Anpassungen und Veränderungen innerhalb der letzten 6 Wochen mit Rücksprachen mit Freunden, Bauherren, Eltern etc.

[Zusätzliche Fragen:]
1. Wir würden gerne auf eigene Kosten vorab das Bodengutachten, die Rodungsarbeiten und die Vermessung durchführen um diese Unterlagen zusammen mit unserem Entwurf + einer groben Entwurfs-Baubeschreibung bei verschiedenen GU/GÜ für die Angebotserstellung einzureichen. Macht das Sinn? Was wäre das beste Vorgehen?
2. Das Grundstück kann aktuell nicht (sinnvoll) notariell übergeben werden (von meinen Eltern auf mich), da der Steuer-Freibetrag innerhalb der letzten 10 Jahre bereits ausgenutzt wurde. Könnte es diesbezüglich während des Baus zu Schwierigkeiten kommen bzw. schränkt es uns ggf. ein hinsichtlich Abstimmungsterminen, Grundschuldeintrag etc.?
3. Wo gibt es noch Optimierungspotenzial bei gewissen Zimmern/Flächen, auch um ggf. noch etwas Fläche einzusparen?
4. Uns ist bewusst, dass die kubisch versetzte Form zu größeren Außenflächen führt = höhere Heizkosten + mehr Dämmmaterial. Führt diese Form darüber hinaus zu zusätzlichen Kosten?

仅针对第二点简短说明：如果土地不属于你，那么上面的房子也不属于你。那这块土地现在属于谁？有房子的土地价值会更高，可能又会超过免税额？

现在来说说平面图，随意说说我第一眼看到的几点：
- 储藏室太窄了。
- 想去厨房或餐桌，必须经过客厅。平面图中画出的家具一方面显得很挤，另一方面这样坐在沙发上也没有安静的环境。
- 床边50厘米的空间太少了。
- 虽然你们在车库规划了储物空间，但由于气候原因并不适合存放所有物品。
- 入口区域非常/过于宽敞。
- 厨房布局还可以优化，例如，目前水槽和灶台之间没有工作台面。灶台旁的座位因飞溅油渍也不太理想。

我意识到了这个问题。该土地目前属于我父亲。我们要到2029年才能再次利用40万欧元的赠与免税额。目前的计划是在银行的抵押登记中加入一种用益权。（也就是说，只要我或我的伴侣还活着，我们就可以在这块土地上居住并按照我们的意愿使用它。）

但是这房子已经超过40万了，土地也有价值。那2029年怎么过户呢？
我不太懂"Nießbrauch"怎么登记。也许可以用这个方式降低房子的价值？

现在来说一下平面图，随意列举一些我第一眼看到的问题：
- 储藏室太窄。
- 要到厨房或餐桌，必须经过客厅。平面图中标注的家具使得空间显得很拥挤，而且这样坐在沙发上也没法安静休息。
- 床旁边50厘米的空间太小了。
- 虽然你们在车库里规划了储物空间，但由于气候原因，并不适合所有物品放在那里。
- 入口区域非常/过于宽敞。
- 厨房规划还有优化空间，比如现在水槽和炉灶之间没有工作台面。炉灶旁边的座位因为会有油花飞溅，也不太理想。

谢谢你的评价！

- 储藏室、楼梯和设备间之间我们反复调整了很久。很遗憾，除非扩大建筑尺寸及其基础面积（=成本），否则无法再腾出更多空间。目标是充分利用楼梯下的空间。
- 床会再调整，通道宽度改为80厘米。
- 基础面积现在已经算“太大”，增加额外储物空间会比较困难。
- 水槽和炉灶会重新规划。