购房及参观前的问题

我们看过一个房产，想在进行室内参观之前了解一下应该注意些什么。

该房产在immobilenscout上的Scout-ID是：98383983

我已经从外面看过这个房产，位置非常好，很安静，花园很大，花园后面是一个有很多绿草地的公园。

我不知道这房子是否有隔热层，虽然我敲了敲外墙，声音很实，但表面是抹灰的。

我还看到图片中露台是在上面，从建筑许可角度来看没有批准，这具体意味着什么，是必须拆除还是只拆护栏，或者即使没有建筑许可也可以保留？

还有，终端能源需求为183.2 kWh/(m²*a)，能源效率等级是F，是否可以通过更换锅炉来提升这个F等级，或者提升得更好？

1928年的建筑年代已经比较久远，这说明了什么？当时建造的不是坚固耐用的吗？还是哪个建筑年代更好？

我非常期待更多的提示和建议。

1928年：假设使用25厘米厚的砖砌外墙。根据能源等级，我猜测没有保温。建筑相当坚固。进水管是铅管，排水管是铸铁管，燃气采暖系统可能较新。电线仍然是布包线，或者在70年代已经更换过。状况看起来不错。我认为房屋持续进行了现代化改造，最近一次是在90年代。可能改造比较彻底。看起来不像是长期投资停滞。更像是重新装修后忘记申报相关措施。

“未经批准”意味着非法建筑，但不一定意味着“无法批准”。幸运的话只是错过了施工申请。关于合法性必须遵循现行规定。可能可以合法化，只需为当时的疏忽支付罚款。另一种极端则是拆除重建。

有趣的是，这只在一处图片说明中提及。阁楼房间仅含糊写着“住宅化利用面积”。这同样意味着非法建筑，而且可能（层高、通向阁楼的艺术楼梯）无法获得批准。也就是说需要拆除，允许的用途是杂物间。

这两个非法建筑可能涉及补缴税款，如房产税或污水处理费。这些费用由土地所有者承担，之后可以向前任业主追偿。

Immoscout是互联网平台——这不会是你和中介之间的秘密 :-(

你们觉得如果例如管道、电线、窗户已经更换了，可以趁机出手吗？

阁楼也需要为此申请建筑许可吗？地税也是根据这个决定的吗？不是根据土地面积吗？

我需要更详细地询问露台，因为显然客厅是后加的，我想露台是后来建的，不然最坏情况下客厅会被拆掉。

旁边的房子比我想买的那个小，我觉得车库和客厅都是加建的。

房地产税考虑了物业的价值。住房面积越大，价值越高。

既然你如此关心房地产税，那么向当前业主询问房地产税的金额是非常合理的，就像你询问其他附加费用一样。

是的，一旦确定了看房时间，我会全部安排好。但这是通过房地产经纪人进行的，房子的地址在广告中也没有写，我是自己找的，以便获得一个初步印象。

阁楼会被计算为居住面积还是使用面积？因为居住面积的平方米数没有包括阁楼，那里是作为使用面积计算的还是不算作居住面积？

在看房时间应有一名评估师参加，评估师将从结构、建筑、规划及产权法律角度对该房产进行房地产购房咨询式的检查。一些要点已经被提及，并且属于房地产购房咨询的标准内容：检查扩建、附建或改建是否获得建筑法规许可，若无许可则需评估其原则上的许可可能性。

常见问题包括：未获许可的阁楼改造、车库上方露台在与邻界的距离区域内，以及底层可能未获许可的前置结构。

能源需求可能远高于证书中所示。务必让卖方展示完整的证书及计算过程。基于需求的能源证书要求对建筑进行测绘和更复杂的计算过程，而实际上没有业主愿意承担这笔费用。

建筑物隔热性能不足将成为问题，尤其是屋顶结构上方的装饰性面板下方的部分。其他方面，20世纪20年代的建筑通常是实心结构，可能使用了49厘米厚的砖墙。

在半独立式联排住宅中隔音可能是个问题，因为有一面24厘米厚的共用墙体作为建筑隔断。

如果房产的维修和翻新没有明确依据或记录，通常可以视为进行了全面翻修，包括房屋技术设备。自行进行的维修通常不会提升房产价值，且通常需要恢复原状。