购房建议：三户人家住宅中的2套产权公寓

大家好，

我们经常会讨论投资理财这个话题。这是因为我们的收入状况发生了显著变化。

我们总是会回到房地产上，尤其是最近，因为房价已经有所下降。我们之前看过一些公寓，但由于各种原因（购买价格过高，别人更快出手，卖家又不卖了，继承人意见不统一等等）都没有买成。

现在我们邻居那边出现了一个机会，我们正在认真考虑。

这是一栋建于2019年的三户住宅。可以单独购买三套公寓中的任何一套，也可以整栋买下。整体来看，三套公寓的价格对我们来说有点太高了。但我们可以买两套上层的公寓。最顶层的（顶楼公寓）以后也可能适合我们自住。

在三户住宅里买两套公寓有意义吗，还是你们建议我们别碰？

先谢谢大家的意见。

为什么两套公寓可以，但三套不行？即使你有多数票，少一套时总有人会插嘴。

为什么是两套公寓但不是三套？少了一套的时候，总有人会插手，即使你占多数。

这两套公寓总价约为52万。我们觉得可以承担，不会熬夜失眠。整个房子总价约为92万，对我们来说太大了一号……

整栋房子价值92万，这对我们来说显得太大了。

不过你们有三套公寓。你们的资产并没有改变——价值更高但债务也更多。这只是心理上的感觉。

2019年和三套公寓听起来像是到目前为止没有建立储备金。也就是说，不像通常在较大的多户住宅中那样，有资金用于支付维修费用。我的猜测对吗？

三套公寓中的两套理论上应该总能让你们在会议中占多数——确保第三套公寓对买家极不吸引。如果你们决定翻修，那么第三套公寓也必须配合。即使他们不愿意，甚至实际上也没钱。

但对我来说真正有趣且最重要的问题是税后回报率。

在做这样的决定时，感情没有任何作用。

即使你占多数，还是会有人对你指手画脚。

正好相反。第三个人几乎没有权利，必须服从。他可以提出要求，但多数人并不在意这些。对我来说，这对潜在买家来说是一个淘汰标准。

不过你们有三套公寓。你们的资产并没有变化——更多的价值和更多的债务。这只是心理上的感觉。

说实话，我不知道银行是否会为我融资92万。我们以前从未申请过这么高的金额。

2019年和三套公寓听起来像是迄今为止没有形成储备金。也就是说，不像通常的大型多户住宅，可以用储备金支付维修费用。我的猜测对吗？

这栋房子是作为三户住宅建造的。当时每套公寓也分别单独出售。现在的业主已经完全购买了整栋房子，住在底层和中层，最高层的公寓由岳父母居住。所有人都要一起搬到国外，因此出售。

所以目前没有社区，也没有储备金。

但对我来说真正感兴趣的最大且唯一的问题是税后收益率。

我还没有具体计算税后收益率。只是先算了买价系数，两套公寓大约是24。

税后收益率我现在还没有具体计算。

我认为这个因素的合理值是2.5%。