购买独栋住宅

你好，

在论坛长时间潜水后，我决定简要说明一下我们的情况，也希望能够得到回复和简短的评估。

我男朋友（32岁）和我（同为32岁）大约有2年半的时间在寻找“自有住房”。这2年半里，我们经历了各种阶段——最初我们梦想买新房，但我们喜欢的地区土地情况不佳（没有新的开发区，少量的待建空地价格过高），所以去年我们更多地关注现有房产，也看了很多。不过大多数房子都需要大规模翻修，而我们两人时间有限，也没有手工艺职业培训或经验，所以我们更希望买一个“即买即住”的房子。

长话短说：我们上周找到了一个理想位置的漂亮房产。但价格相当高，我们希望能议价（价格标注为议价基础）。

这里简要介绍情况：

- 1980年建的房子，1999年更换了地板、窗户、保温层，2008年更换了暖气
- 土地面积700平方米（周边土地市场价：每平方米280欧元），南坡位置
- 居住面积250平方米
- 价格（议价基础）360,000欧元，但有3.57%的中介费（我们的购房税是4.5%）

我们的净收入合计：5100欧元
已有自有资金：90,000欧元

房子状态真的很好，但我们还会找专家去验房。
不过我们的预算限额一直是350,000欧元，我很难放弃这个心理上的界限，尤其是经过长时间网络调查后，我感觉申请大约300,000欧元贷款似乎非常罕见，大多数人买房价格似乎都在200,000-300,000欧元之间……

我的问题是：300,000欧元左右的贷款对我们收入来说是否可行？贷款这么大金额是不是“不明智”？有没有处境相似的人？

如果因为孩子我只能做兼职，我们的收入将降至大约4,100欧元。

期待诚实的评估和“外部视角”！

提前感谢！

Kate

我写下一些想法。

首先，价格非常高，但如果扣除土地价值（将近200,000欧元），对于这么大面积的房子，剩下的钱其实不多。至少对于我来说，160,000欧元买这么大房子有些可疑。我们这里的地价有时还要高得多，房子价格也更贵。

说到面积，你真的想要250平方米的居住面积吗？这些都得打扫或者有人住。现在可能没问题，但年纪大了可能会觉得麻烦多过高兴。

我觉得30万的贷款金额不是问题。当然这是个负担，但如果房子不错，这风险是值得的 :)

问题是，360,000欧元可不止这些……中介还要12,000欧元，政府还要17,000欧元。另外房子里还会有一些小的改动，通常你可能还想换个地板之类的。

我得说，对于一栋30年的房子来说，这代价挺大。不过我也不知道房子的维修状况。
哦对，还有评估师等费用也得算进去。你做一栋新房也差不多这个钱了。
我们搬到乡下，愿意接受开车30分钟进城，这样地价从每平方米400欧元降到大约120欧元。然后房子也成了可能，我们乡下几乎是400平方米毛巾大小，变成了近800平方米。

也许里面有一些问题，:)

你好，Kate，

这里简要介绍一下要点：

- 1980年建成的房子，自1999年以来更换了地板、窗户、隔热层，2008年更换了暖气设施
- 土地面积700平方米（周边土地的平方米价格：280欧元/平方米），位于南坡位置
- 住宅面积250平方米
- 价格（可议价）360,000欧元，不过还有3.57%的中介费（我们这里的购置税为4.5%）

房子状况真的很好，不过我们还会邀请一位鉴定专家来参观。

乍一看，你提供的信息非常积极——现在来说说“但是”——
这个你需要聘请鉴定专家这一点，我就不用多说了。专家非常重要，因为只有他才能对报价进行评估，并且在必要时发现潜在的陷阱。土地部分不会完全反映在报价中，大概只会根据建筑面积占比部分体现，且邻近的花园面积所占比例会递减。只有这样才能解释这栋表面上看起来维护良好的独栋住宅价格在我看来较为便宜的原因，因为新建一个250平方米大小的独栋住宅，价格比你的投资额至少高出15万欧元。前提是假设这确实是250平方米常年维护良好、纯粹的住宅面积，并且不像二手房买卖中常见的那样，营利面积及可能的使用型地下室被100%计入面积。

我希望得到诚实的评价和一个“外部视角”！

即使后来有孩子，你也应该能承担资金；不过我在这方面会保持谨慎，因为每个融资情况都不同，你应当和独立的融资经纪人进行“六眼”私下的交流。

关于你青睐房产的额外费用，销售价格通常只是一个报价，这个报价必须遇到愿意接受它的人。是否接受完全取决于你——当这栋独栋住宅正好符合你的期望，同时也能负担得起，并且经过鉴定专家确认符合预期时，“心理”接受限度会扩大。

耐心等待鉴定专家的现场考察和估价报告，并观察卖家在多大程度上愿意做出让步；这也取决于是急售还是卖家有充足时间。

此致敬礼

感谢你们详细而有趣的回复！

@DerDa：你正好说出了我/我们所处的两难境地。往乡下去建房……或者就在城市附近买房。我们在夏初已经差不多决定买一块离“我们”的城市约20公里的地了，不过在我们和所有家人一起看过地，并觉得不错之后，房产中介突然想起来，卖家早就私下卖掉了这块地，却没告诉中介。——于是我们不得不重新从零开始……
这种事这些年发生过好多次，以至于我现在真是对这里附近的中介彻底看烦了（除外情况不计）。
正当我们说好等过了冬天再看时，我就注意到了这套房子！
其实你说得对，新建房长期以来也是我的梦想……不过也有风险，因为我对建筑行业真是一窍不通，而且需要投入大量时间。我现在觉得买现成的房子“麻烦少”？
你们一般怎么做，是“让别人建”房子（交钥匙成品，半成品毛坯房）？

关于居住面积，这事儿也挺复杂的。建筑专家提醒我，可能地下一层（双层平房，下层有一半是地下室）也算进去了。我得赶紧确认这点。
因为我们家需要两个书房，面积不小挺重要的；整体户型分布也很合适，带壁炉、地暖和阳光房。总体来说，我们希望能有大概170-180平方米，如果地下室算进去，可能差不多。

@Bauexperte。关于居住面积的问题，好问题……我猜可能是“部分地下室”算进去的，我得尽快弄清楚。关于紧急出售的事，我听住在附近的一位熟人说法不一，（“那帮人”想卖是因为工作调动），但中介和卖家并不像很着急（策略？），反倒说最快明年春天交房。
我很期待和鉴定师的见面，不过还要等一阵子，等了我会反馈的，（我自己也很想知道这些故事最后都怎么收场）。
融资额度这方面的反馈看起来不错，谢谢，当然还得详细规划。银行方面没问题，借款额度能拿到（之前为别的房产申请过），关键还是感觉问题，尤其是比起我妹夫和姐夫——他们在乡下花25万欧，买了带900平方米地的漂亮交钥匙房，还带双车库……这着实让人思考！

但在我写成长篇大论之前……：

再次感谢，祝你们周日愉快 :)

附言：顺便说一句，屋顶不是新的，更新的暖气还是油暖——我在想，怎样才能在不显得装模作样的情况下，压低价格呢？

你好，Kate，

关于住宅面积这事有点复杂。建筑专家提醒我，地下室（两层平房，下层一半是地下室）可能也被算进去了。我必须尽快确认这点。
我们家需要两个书房，房子的大小还不错，整体布局非常合适，壁炉、地暖和冬季花园也都有。总体来说，我们希望大约170-180平方米，如果剩下的是地下室的话，这个数字可能是对的。

@Bauexperte。关于住宅面积的问题……我猜“部分地下室”被算进去了，我必须尽快弄清楚。

装修好的地下室可以算入住宅面积，其余部分算作储藏地下室。

房子是平房这一点验证了我对价格结构的猜测。平房的建造成本总是比普通独栋住宅高——即便是在80年代 ;)

关于急售这事，我从邻居那听到矛盾的说法，（“那帮人”因为工作调动想卖房），但经纪人和卖家一点也不急（策略吗？），反而说明年春天才交房。

你先保持冷静——如果你“必须”卖，最好是尽快卖，你会把“紧急情况”告诉潜在买家吗？如果消息传出，会让卖家处于不利位置……尤其是时间紧迫时更是如此。所以卖家会尽可能隐瞒真实原因。

……相比于我姐夫和嫂子，在乡下交钥匙买了套漂亮的房子，有900平方米土地，总价25万欧元，还包括双车库……这确实令人深思！

警惕轻率比较！那个独栋房子有多大，交通连接有多远，等等？你心中所想——180平方米/住宅面积，新建独栋房子至少得准备285千欧元用于KfW 70节能标准。加上35-40千欧元附加建造费用，10千欧元作为潜在地基额外费用预备金，粉刷和地板费用，室外设施，16千欧元买一个双车库，还有额外预备金——还有土地！即使是在萨尔州也是如此 ;)

P.S. 顺便说，屋顶不是新的，而新换的暖气还是油暖——我在想，在不显得计较的前提下，能压多少购价？

如果需要换屋顶，平房的屋顶改造会是一笔很贵的投资；这要看屋顶总面积。油暖的缺点是——如果你不留意夏季油价，就只能高价购买。但新换的油炉一开始直接换掉也没意义，在我看来这是不必要的浪费。

你能压多少价，主要取决于专家的评估，其次是你的议价技巧。我个人认为可以“暗示”你懂卖家要搬家了；这要讲得有说服力，且不能让对方难堪！不过，你的还价不应无理，而应在合理范围内——这方面专家会给你参考数值。剩下的就是摸黑试探了。

祝你成功！

更新：
我们的购房没有成功，因为房屋所需的投资对我们来说太高了，幸运的是我们第二次看房时带了一位鉴定专家——我只能向每位买家推荐这一点。
感谢论坛这里的支持！

目前我们又回到了起点，但这座城市（及周边约5公里范围）内可承受的房源非常有限 :(，而且出于工作和爱好的原因，我们不考虑市外的房子。
我们已经心仪一栋20世纪20年代的老洋房很久了——至少我知道必须把全部都翻新 ;) 总之，老房子通常有最漂亮的地皮！下周安排了与中介的见面。

我会继续分享消息，也许有人会有同感，或者我们的经验能帮助某位“默默阅读”的朋友。

来自Kate的问候