为独栋住宅和双拼住宅正确划分土地

你好，

我非常希望能收到你们对于以下情况的建议和提示：

有一块面积为1100平方米的土地需要进行划分，以便能够建造以下房屋：
第一部分 - 一栋大约160平方米的独栋住宅（2层，平屋顶/单坡屋顶）+ 车库/车棚
第二部分 - 一栋双拼住宅，每个单元的居住面积均约为150平方米（2层，平屋顶/单坡屋顶）+ 车库/车棚
通行道路位于南侧下方。双拼住宅需设有一条宽3米的通行小路。
建筑占地系数为0.4，容积率为0.7。此外还必须遵守巴伐利亚的间距法规。

我完全是外行，但我设想的划分方式类似于附件中的示意图。这种划分方式是否合理？你们有什么特别需要注意的点，应该避免哪些错误？双拼住宅的车库/停车位应该如何最合理地安排？将双拼住宅设在后面是否有意义？从通行和停车角度来看，把双拼住宅靠近街道放置（方案2）是否更方便？哪种方案在遮阴和土地利用效率方面更有优势？

提前感谢你们的回复！

问候

整个地块的入口在哪里？

将建造一个宽3米的双拼别墅通道。

为什么偏偏是三米？在图纸上看，好像在宽度为π米五十的地方，可以简单地保持现有的地块边界？
不过这只是纯理论上的想法，因为：

我完全是外行，

我立刻相信。

如果我是尚未分割的土地所有者，我会先重新规划，然后再从中开发分割——而不是相反。

但老实说，这张图给我的印象是，被黄色框起来的地块目前还不存在，而黄色框起来的面积实际上还代表两个地块：即编号为1号房屋的整个地块，以及从编号为9号房屋的地块中附加的一条地带，这条边界位于图右边地块的两个附属建筑之间，并在后方/图上方沿着另一栋附属建筑转折。

整个地块的所有者是否也想成为单栋房屋地块的所有者（可能还自用）？

这种情况几乎典型地像是想通过出售多余的地块来筹集资金建房（和缴纳遗产税？）。

该建设规划很可能会规定比基本容积率和建筑面积比更多的框架条件。没有完整建设规划的了解，许多建议可能都会落空。根据规划法律意义上的双拼住宅，还缺少第三个建筑用地。

感谢快速回复！

整个地块的入口在哪里？

图纸上（白色）这条路位于南边/下方。车道可以任意设置。也可以设置多个入口，比如通往前面房子的停车位。

为什么偏偏是三米，图上看起来在宽度为π米五十的情况下应该可以简单保留现有的地籍界限？

最大限度地利用空间，同时考虑距离要求（该地块位于一个让人觉得地价高得离谱的地区，好像地下埋着金币以至于每平方米的价格才合理）。既然地块分割后边界本来就要调整，保留右侧地块本身应该不会有太大成本优势，对吧？

如果我是尚未分割地块的业主，我会先重新规划，然后再基于此进行分割——而不是相反。 (...) 这种情况几乎典型地反映了想通过出售多余地块来融资建房（或缴纳遗产税？）。

你的猜测很接近现实，但情况稍有不同。这两个地块实际上已经构成一个整体，分割应是历史遗留的。前业主会把整个地块卖给我，对我来说单独购买太贵且面积太大。

所以我在找合伙人购买其他部分，这样可以一起完成出售和分割。我自己是否买独栋住宅或其中一套联排别墅还不确定。由于我不喜爱园艺，我想要的可能是较为紧凑的独栋住宅或联排别墅地块，但仍能有一处带小草坪、阳光充足的漂亮露台，适合孩子玩耍。因为圣灵节假期，与规划师的约会会稍有延迟，我想先有个大致的概念，知道需要注意什么以及要问些什么，并且可以给潜在合伙人一个初步印象。

一个重要的评估是，独栋住宅+联排别墅的组合是否现实，还是更适合建两栋独栋住宅。

规划方案可能会规定比基本容积率和建筑容积率更多的条件。如果不了解完整的规划方案，很多建议可能会徒劳无功。

该规划方案实际上设计得相当灵活。
2层完整楼层，屋顶形状不限（坡度小于35°），无高度限制，开放式建造方式，可作为独栋住宅或双拼住宅，每户至少配备2个停车位，遵守拜仁州间距规定，分割几乎无限制。基底面积比0.4，建筑面积比0.7。第一次电话沟通时，社区对较小的偏差也比较开放（如果理由充分）。他们更愿意提供三户家庭的居住空间，而不是一户家庭的。

从规划法意义上讲，双拼房缺少第三个建筑用地。

是的，应该在双拼住宅用地的中间划线。