纽堡南部新建 - 我们能负担得起吗？

大家好，

我和我妻子目前正在我们附近的一个新建住宅区计划新房（该地区尚在开发中）。

以下是我们的一些信息：

男33岁，女30岁，有一个4岁的孩子，家庭计划已完成。
双方均为正式员工，家庭净收入约为4500-5000欧元（由于男方33岁为轮班工人，收入有波动）。
自有资金15万欧元，土地已购买并支付。
预计建筑费用约为40万至45万欧元，不包括户外设施。
还有一处额外房产（无债务），计划之后出售，收益大部分将用于建筑贷款的特别还款，以及新房的户外设施支付。

希望我没有遗漏重要信息。请大家给出评估，应该没问题吧？
此致敬礼

你忘记了关键点。卖掉现有房产后还剩多少贷款？
顺便说一句，对于可观金额，人们一般不会做额外还款。额外还款太贵了（每年简单的额外还款5-10%的贷款金额就会增加几百分点的利率，金额大时甚至会增加0.20-0.50%的附加费）。
人们通常只申请一个普通的长期贷款，另外再申请一个过渡贷款直到房屋出售。过渡贷款可以免费偿还。

如果我们计算30万贷款（贷款40-45万的话，“只有”一栋小房子，因为除了建筑成本还要支付附加建设费用、内部接入等），月供是1400欧元，含少量还款。银行方面没问题。正常生活方式下也没问题。你得自己决定是否花钱大手大脚（3,000欧元以上的收入生活是轻松的）。
通过额外还款，月供当然会减少。

我们假设一栋普通的125平方米的房子，建筑和融资都不是问题。140平方米的话就有点紧张了。160平方米的预算则是梦想。

这种标准户型，加上几个需求，地基工程/附加建设费用，预算很快就用完了。基本上不考虑地下室。车库只有在接近预算上限时才可能。

特殊还款的原因是我们目前仍然自住这处额外的房产。因此，只有当我们搬入新建住宅后才可能出售。计划建造一栋1.5层的独栋住宅，约140平方米，带双车库。“过渡性融资”是什么意思？我第一次听说。非常感谢您的回复。

特殊还款的原因是因为我们目前还自己住在额外的房产中。因此，只有当我们搬进新房后，才可能出售。

我已经明白了。但这并不是通过——昂贵的——特殊还款来解决的。根据银行不同，你最多只能获得每年5-10%的特殊还款额度。为此，有过桥贷款。
或者你现在就把房子卖了，并在购房合同中约定使用补偿（金），（不是租金，否则适用租赁法）。这样你现在就有了必要的自有资金，也不需要再为融资问题操心。
是的，这是一个非常普通且常见的方案。如果你们现在的房子不是“烂房子”，很多买家都会接受。我曾经两次这样做过，也是在我的工作中（我是房地产贷款专员）见过很多。

“过桥贷款”是什么意思？

字面意思。就是“中间”的融资。在资金需求/开工建设和自有物业出售之间进行的融资。可以是浮动利率，或者你选择12/18/21个月等固定利率。在这期间只支付利息，不还本金。本金在“中间”结束后一次性偿还，比如卖房拿到钱的时候。银行日常业务。

计划建造一个1.5层独栋住宅，大约140平方米，带双车库。

通常的建筑成本大约是每平方米3000欧元左右。外加建筑附加费用、车库、车道、露台。

所以如果你通过建筑师设计然后建造——不是成品房——也没有特别的自我施工，那房子的预算可能会出问题（这是我的判断）。

大家好，

我觉得你们整体上听起来相当稳妥，尤其是有现成的土地和自有资金，相比许多人来说你们已经处于更好的位置。正如之前所说的，中期融资在你们的情况下确实很有意义。这样你们会更灵活，不必依赖昂贵的特别还款。

关于建筑成本：如果你们真的想做140平方米，包含双车库，450千欧的预算可能会有点紧张，这取决于你们计划的装修档次。室外环境、附加建筑费用等也不可小觑。最好一开始就计划一个明确的缓冲。

如果你们计划找总承包商或预制房供应商，费用可能会更好控制一些，但一定要仔细看看服务范围到底包括什么。选材时很快会有一些额外费用。

多多问候
Chris

园林景观施工的户外设施，包括有滴水线的屋檐、车道、小路、一点草坪、露台、简单的围栏。根据地区不同，价格在50万到80万之间。
如果有特殊需求，比如阶梯花园、砌砌的高架花坛、天然石材等，费用也可能达到六位数。仅仅一个漂亮的围栏，带玻璃元素等，也可能花费2万到3万元。
室内装修也可能很快花费5万元。