Ruferianer
2019-10-06 11:09:32
- #1
早上好 HF,
我们已经考虑有一段时间了,关于如何长期且可持续地处理家族拥有、目前已有建筑的位于大城市郊区的一块土地。不幸的是,我们在这个问题上完全没有经验,因此希望通过这篇帖子获得有用的建议。对此,提前表示感谢。
背景情况:这块土地面积约700平方米,一侧建有一个几乎是正方形的建筑,边长8米,3层(包含高出地面一层)加地窖。地窖只有部分地下(约1.4米)。屋顶阁楼带有三角屋顶,是1990年代加建在战后建造的主体结构上。院子里还有一栋以前的经济建筑,现在作为住宅使用,还有一个单独的车库。由于财务和个人原因,屋顶改造只部分完成,因此目前室内装修(例如楼梯间)部分尚未完成。此外,这块土地有抵押贷款,截至2019年底剩余贷款约24万欧元。该建筑目前由我的岳母(退休)居住,部分房间对外出租,一些房间空置或家族作为客房使用。由于财务状况,只进行了必要的维修,可能存在我们不清楚的修缮需求。
从根本上讲,我们认为未来有三个选择:
岳母直接排除了出售的可能。她希望尽可能长期保有这块房产。
我们考虑过翻修。这样的话,我和妻子可以入住一层,一层出租,岳母留在底层。改造应当无障碍设计。反对意见是家族实际上不想继续出租(一层将被闲置,因为妻子的其他兄弟姐妹都已拥有自己的房产)。此外,房屋并不完全符合我们的理想,无障碍改造(如外部电梯?)费用也很高。
因此,我们目前考虑的是选择1,也就是将现有建筑全部拆除,重新开始。计划是在地块上建造两栋约60平方米的平房供自用。因为不打算建地下室,所以希望建一个带洗衣房、储藏空间和自行车库的小经济建筑。梦想之一是建造一栋米斯·范德罗风格(或纽特拉、鲁夫等风格)的房子。
问题是,我们到底能负担得起什么。我们是家中唯一还租房居住的人。其他人都已购置房产并在还贷。预计五年内,我们能筹集8万欧元自有资金,每月偿还贷款1000-1200欧元,另有300欧元储备金和附加费用。岳母退休金可投入约500欧元。到那时,我们能将现有贷款余额降至约10-12万欧元(不过银行转贷需等8年以后)。届时我们年龄约40出头,计划将新贷款在15至20年内还清。
假设五年后利率为1%,每月还款1700欧元,15年全额还款的话,贷款额度约28.5万欧元。加上自有资金并扣除现有贷款,我们的最大投资预算约为26.5万欧元。或许听到此数额就会醒悟。若贷款期限延长至20年,则贷款额度可提高到35万欧元。
因此我们目前的问题是,在25万至35万欧元资金范围内,选项1是否现实?如果现实,怎样实现?是选择装配式房屋、建筑师设计房屋,还是建理想的梦想屋?同时,如何最好地为此做好资金准备,如住房储蓄、额外还款等?
我们已经考虑有一段时间了,关于如何长期且可持续地处理家族拥有、目前已有建筑的位于大城市郊区的一块土地。不幸的是,我们在这个问题上完全没有经验,因此希望通过这篇帖子获得有用的建议。对此,提前表示感谢。
背景情况:这块土地面积约700平方米,一侧建有一个几乎是正方形的建筑,边长8米,3层(包含高出地面一层)加地窖。地窖只有部分地下(约1.4米)。屋顶阁楼带有三角屋顶,是1990年代加建在战后建造的主体结构上。院子里还有一栋以前的经济建筑,现在作为住宅使用,还有一个单独的车库。由于财务和个人原因,屋顶改造只部分完成,因此目前室内装修(例如楼梯间)部分尚未完成。此外,这块土地有抵押贷款,截至2019年底剩余贷款约24万欧元。该建筑目前由我的岳母(退休)居住,部分房间对外出租,一些房间空置或家族作为客房使用。由于财务状况,只进行了必要的维修,可能存在我们不清楚的修缮需求。
从根本上讲,我们认为未来有三个选择:
[*]拆除重建
[*]翻修
[*]出售
岳母直接排除了出售的可能。她希望尽可能长期保有这块房产。
我们考虑过翻修。这样的话,我和妻子可以入住一层,一层出租,岳母留在底层。改造应当无障碍设计。反对意见是家族实际上不想继续出租(一层将被闲置,因为妻子的其他兄弟姐妹都已拥有自己的房产)。此外,房屋并不完全符合我们的理想,无障碍改造(如外部电梯?)费用也很高。
因此,我们目前考虑的是选择1,也就是将现有建筑全部拆除,重新开始。计划是在地块上建造两栋约60平方米的平房供自用。因为不打算建地下室,所以希望建一个带洗衣房、储藏空间和自行车库的小经济建筑。梦想之一是建造一栋米斯·范德罗风格(或纽特拉、鲁夫等风格)的房子。
问题是,我们到底能负担得起什么。我们是家中唯一还租房居住的人。其他人都已购置房产并在还贷。预计五年内,我们能筹集8万欧元自有资金,每月偿还贷款1000-1200欧元,另有300欧元储备金和附加费用。岳母退休金可投入约500欧元。到那时,我们能将现有贷款余额降至约10-12万欧元(不过银行转贷需等8年以后)。届时我们年龄约40出头,计划将新贷款在15至20年内还清。
假设五年后利率为1%,每月还款1700欧元,15年全额还款的话,贷款额度约28.5万欧元。加上自有资金并扣除现有贷款,我们的最大投资预算约为26.5万欧元。或许听到此数额就会醒悟。若贷款期限延长至20年,则贷款额度可提高到35万欧元。
因此我们目前的问题是,在25万至35万欧元资金范围内,选项1是否现实?如果现实,怎样实现?是选择装配式房屋、建筑师设计房屋,还是建理想的梦想屋?同时,如何最好地为此做好资金准备,如住房储蓄、额外还款等?