寻求可持续决策的想法

  • Erstellt am 2019-10-06 11:09:32

Ruferianer

2019-10-06 11:09:32
  • #1
早上好 HF,

我们已经考虑有一段时间了,关于如何长期且可持续地处理家族拥有、目前已有建筑的位于大城市郊区的一块土地。不幸的是,我们在这个问题上完全没有经验,因此希望通过这篇帖子获得有用的建议。对此,提前表示感谢。

背景情况:这块土地面积约700平方米,一侧建有一个几乎是正方形的建筑,边长8米,3层(包含高出地面一层)加地窖。地窖只有部分地下(约1.4米)。屋顶阁楼带有三角屋顶,是1990年代加建在战后建造的主体结构上。院子里还有一栋以前的经济建筑,现在作为住宅使用,还有一个单独的车库。由于财务和个人原因,屋顶改造只部分完成,因此目前室内装修(例如楼梯间)部分尚未完成。此外,这块土地有抵押贷款,截至2019年底剩余贷款约24万欧元。该建筑目前由我的岳母(退休)居住,部分房间对外出租,一些房间空置或家族作为客房使用。由于财务状况,只进行了必要的维修,可能存在我们不清楚的修缮需求。

从根本上讲,我们认为未来有三个选择:

    [*]拆除重建
    [*]翻修
    [*]出售

岳母直接排除了出售的可能。她希望尽可能长期保有这块房产。

我们考虑过翻修。这样的话,我和妻子可以入住一层,一层出租,岳母留在底层。改造应当无障碍设计。反对意见是家族实际上不想继续出租(一层将被闲置,因为妻子的其他兄弟姐妹都已拥有自己的房产)。此外,房屋并不完全符合我们的理想,无障碍改造(如外部电梯?)费用也很高。

因此,我们目前考虑的是选择1,也就是将现有建筑全部拆除,重新开始。计划是在地块上建造两栋约60平方米的平房供自用。因为不打算建地下室,所以希望建一个带洗衣房、储藏空间和自行车库的小经济建筑。梦想之一是建造一栋米斯·范德罗风格(或纽特拉、鲁夫等风格)的房子。

问题是,我们到底能负担得起什么。我们是家中唯一还租房居住的人。其他人都已购置房产并在还贷。预计五年内,我们能筹集8万欧元自有资金,每月偿还贷款1000-1200欧元,另有300欧元储备金和附加费用。岳母退休金可投入约500欧元。到那时,我们能将现有贷款余额降至约10-12万欧元(不过银行转贷需等8年以后)。届时我们年龄约40出头,计划将新贷款在15至20年内还清。

假设五年后利率为1%,每月还款1700欧元,15年全额还款的话,贷款额度约28.5万欧元。加上自有资金并扣除现有贷款,我们的最大投资预算约为26.5万欧元。或许听到此数额就会醒悟。若贷款期限延长至20年,则贷款额度可提高到35万欧元。

因此我们目前的问题是,在25万至35万欧元资金范围内,选项1是否现实?如果现实,怎样实现?是选择装配式房屋、建筑师设计房屋,还是建理想的梦想屋?同时,如何最好地为此做好资金准备,如住房储蓄、额外还款等?
 

Pamiko

2019-10-06 11:59:01
  • #2
我认为对于选项1,资金远远不够。
我认为你们每个平房的费用不会低于20万。房子越小,每平方米的成本越高。这里还没有包括拆除费用,也没有包括“经济建筑”。
至于一个60平方米的平房是否适合两个人,我暂且不表态,因为我不了解你们的背景。
另外,按照1%的利率计算5年的费用,估计偏乐观,不如按最糟糕的情况来计算更好……
 

hampshire

2019-10-06 12:07:49
  • #3
首先,在没有看到房屋和该地区的情况下,真的很难给出一个好的建议。对我来说,修缮-出租-自用的方案听起来合理。租户可以帮助分担成本,免去一部分租金可以创造额外的经济空间,婆婆也无需搬迁——这对于许多,特别是年长者来说,即使是在同一地块新建房屋也是很困难的。唯一的反对意见是,内容上没有具体说明的家庭不愿出租的说法。

根据地区不同,出租也可以以度假房间、工人公寓或仅仅是带家具的形式进行。这样可以很好地应对对租户是流浪汉或令人不快者的担忧,因为租赁保护几乎不起作用。(如果这种对出租的抵触情绪来自这一方面的话)。

拆除并新建两个小型平房不仅意味着放弃可能有帮助的收入,还可能摧毁现有负债的重要对价。我认为这一方案只适合经济条件宽裕的人。按预算来看,在德国任何一个地区这都会很困难。
 

Maria16

2019-10-06 12:08:43
  • #4
你没有写关于所有权关系的内容(或者我没看到?),但如果已经确定婆婆想住在产权里,首先应该明确房屋和土地归谁所有。如果你们没有所有权,我建议不要投资。银行如何评估婆婆的居住权是个问题。如果她在土地登记簿上占有部分权益,应该解决如何对待其他继承人(放弃继承权声明?)。
 

Fummelbrett!

2019-10-06 15:22:09
  • #5
在不了解平面图的情况下,我倾向于翻新。

你们可以在楼下为岳母建一层;外面的空间是有的,无障碍通道的费用可能并不高。上面两层可以留给你们自己使用——我随便猜一下,这种改造成本应该比拆除并新建两个平房加上经济用房要低。
室内设计方面,几乎有所有可能性。好吧,我必须说,我不想长期住在只有60平方米的空间里,而且我觉得能设计两层楼的空间很棒。此外,你们可以分几步完成这次改造,而且岳母不需要长期搬出。

不过,产权关系务必先核查并根据需要进行调整。即使你妻子是所有者,你也投入了钱,在可能的分居情况下,最坏的情况下你得到的可能连一分钱都没有。
 

Ruferianer

2019-10-06 19:30:42
  • #6
首先非常感谢大家的反馈。

关于出租的问题:在此不想太多涉及细节, 对婆婆来说,这个问题更多是一种义务而非选择。她实在不想再与陌生人共享她的土地。我们如果也搬到这块地上,也会有类似的看法。是否能承担这种态度是另外一个问题。几年前最后一次再融资时,新银行的态度是,价值只存在于土地本身,而不是建筑物。

关于产权问题,银行在土地登记簿中登记了一笔优先抵押权。在具体实施前,我当然也想弄清楚产权和继承人的后续处理情况。如果我理解Maria16没错的话,银行也会有发言权。

我们的居住面积大约60平方米,已经住了大约15年,非常舒适,尤其是在较温暖的季节,可以去露台或花园活动。我们曾短暂住过80平方米,感觉有点迷失。婆婆对60平方米也非常满意(她在现有房子的底层,因楼梯间面积仅有约53平方米)。


最坏的情况可能是利率大幅上升,五年内需要大规模维修,或因其他原因经济状况突然发生变化。如果连维修费用都负担不起,我们就得卖掉。

我们曾考虑用住房储蓄贷款锁定利率,但似乎主要还是看成本。

另一个选择是,不建两个小楼,而是建一个大楼(L形)。在短边放一个住宅单元(6 x 10 米),转角处是双车库(6 x 6 米),长边布置仓储、设备等房间(? x 6 米)和第二个住宅单元(6 x 10 米)。居住面积至少174平方米。这样是否更合算? 顺便提一句,该独立地块约18.5 x 37米,地势平坦,在一侧短边有道路入口。


每层地面面积仅约53平方米(底层和一层),顶层约44平方米,剩下是楼梯间。我甚至忘了阁楼空间有多小。但和一层结合,反而可能显得太大。屋顶高度4米,可以考虑做个阁楼。我们也考虑过拆掉上层,在前面加建(底层做玻璃房,一层做露台)。但不知道费用是否会过高……
 

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