贷款价值比率：贷款价值和购买价格 / 自有资本

大家好，

我需要一点帮助来进行评估。我们去年在斯图加特周边的扩展郊区买了一栋2010/2011年经过全面翻新的独栋住宅，原建造年份是189X。房子来自近亲，购买价格为45万欧元。这里其实算是一个相当合理的价格。土地面积虽然只有250平方米，但由于采用了邻边建筑方式，房子后面仍有超过100平方米的花园。室内居住面积为154平方米，有两个车库、一个家务间、一个储藏室。2010/2011年电路、水管、地板、浴室等全部重做。

我们投入了区区54,500欧元的自有资金（本可以更多，但没必要），从合作银行获得了为期20年、利率为1.13%的贷款。让我一直疑惑的是贷款价值比，大约140%。银行在这里采用了320,000欧元的重建价值计算，其中包括较低的地价基准价。

我其实无所谓，这栋建筑目前肯定能卖个六位数以上的价格……但我想知道其他人是怎么做的。按照教科书的说法，不是应该用自有资金补足贷款价值和购买价之间的差额吗？按购买价算我其实没有全额贷款（贷款额度427,000欧元），但账面上大致是140%的贷款融资。对该地区而言，这算是合理的购买价。好吧，这毕竟是个带百叶窗和其他陈旧设施的收藏爱好者房产 :)

我想知道其他人是怎么做的。按照教科书，难道不是用自有资金填补贷款价值与购买价格之间的差额吗？

……或者你根本不买心爱的房产 ;-)
实际上，你需要投入更多的自有资金，或者如果银行同意，也需要支付更高的利率。

通常来说，贷款价值大约比市场价值（即购买价格/成本）低10%。

...或者你不买一个情人资产;-)
事实上，情况是你必须投入更多的自有资金，或者如果银行愿意配合，就必须支付更高的利率。

传统上人们说，抵押贷款价值大约比市场价值低10% = 购买价/费用。

我说情人资产更多是挖苦，但也许确实存在。虽然银行的评估女士认为这是一个很便宜的价格，我们现在甚至能以更高的价格卖出。这有点说不通。

我们也有一份评估报告，320,000欧元是重建价值，根据报告，市场价值为420,000欧元，通过两种方法评定。这是2019年的数据。按这个价格，这个地区有房子，但如果没有彻底翻修，也就是说绝对的烂摊子必须拆除，价格大约在350,000欧元，然后进入竞价程序。

我只是想知道，为什么一个保守的合作银行会做一个看似140%的贷款，并且还批准我20年1.13%的利率。

我们也有一份评估报告，320,000欧元是重建价值，根据评估报告流通价值为420,000欧元，经过两次程序确定。

重建价值与贷款价值无关。它更适用于保险，因为火灾时只会赔偿不含土地的建筑价值。
贷款价值有法律定义，流通价值也是如此。

也许根本不是140%的贷款。

重建价值与抵押价值无关。重建价值更适用于保险，在火灾情况下只赔偿建筑物价值，不包括土地。
抵押价值是法律定义的，市场价值也是如此。

也许根本就不是140%的融资。

是的，这正是我的问题。银行里有人（昨天银行的评估师在一年后来了）可能以为房子还没有彻底翻修。那位女士多次问我们提交的费用是否足够，以及我们做得有多好。她没有真正明白这些都是十年前发生的。所谓的“提交的费用”其实很清楚地显示了当时的翻修范围，都有漂亮的照片，并且是提交的评估报告的一部分。

当时的快速评估中，银行得出了32万欧元的抵押价值，可能恰巧与评估报告中的重建价值相符。但当时也明确说明，即使是140%的融资，利率仍保持在年利率1.13%，期限20年，他们对此负责。

对我来说，这一切有点荒谬，他们不可能每天都这样工作的 :)