部分区域融资的地役权问题

你好，
我想问一下大家有没有关于这个主题的经验，以及他们是否在没有在公证处/购房合同中对整个土地设定抵押权的情况下解决了这个问题？
你们最终在土地登记册上的登记花了多长时间？
对于卖方来说，整个土地面积设立抵押权的风险到底有哪些？
实际上，在支付购房款和对分割地块进行测量之后，其余的基本上是行政手续，为什么银行在土地登记之前依然那么难以完成融资？

关于分割地块的问题：
当要设抵押权的地籍地块在土地登记册上尚不存在时，会出现问题。
例如，当从较大土地中购买一个分割地块且官方测量（即地籍局的登记更新）尚未完成时，就是这种情况。
因为购买的分割地块在法律上只有在该分割地块作为独立土地登记在土地登记册上后才存在，
所以在该分割地块上登记抵押权还不可能。
有些信贷机构在这种情况下，满足于买方先以他们当前可以支配的作为“替代担保”进行抵押。
这就是买方根据公证购房合同获得的对分割地块所有权转让请求权。
然而许多信贷机构认为这种请求权质押（例如因为尚未履行的购房合同可能被撤销的风险）不足以构成充分担保，因此不发放贷款。
如果在分割地块抵押的情况下，需要及时发放资金用于购房融资或后续建筑工程，
借款人应事先务必与信贷机构确认是否以及在何种条件下可以提前发放贷款。

将"一块尚待测量的地块部分面积为..."登记为预告登记(Avis)和抵押权是正常的做法，也是日常惯例。这样双方都不会承担风险，银行得到了保障，买方有了预告登记，卖方当然也没有问题。没有客观理由采取其他方式。

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你好，
我原本也是这么认为的，直到……询问了两家银行后，他们告诉我，一份资产负债表是不够的，银行在融资时希望在整个土地登记簿中优先登记……要不要问其他银行或者更强硬地谈判？

很明显，银行认为AV不够。这保证了你对所有权转让的权利。 Grundschuld也必须存在 - 对银行来说。如果AV登记在需要测量的部分地块上，为什么Grundschuld不也可以呢？

: 抱歉我又这么外行地问一次。必须在公证合同中单独约定，才能在尚待测量的部分区域上登记土地抵押权，还是在某个处理阶段自动产生这个过程：公证合同、购地合同、付款、测量、地籍局更新（地块编号）、身份验证等？

这源于购房合同，合同中必须有一份债务授权书。但是，债务授权书也必须适用于“正常”的情况下，即当土地已存在时。否则，根本无法登记土地抵押权（除非卖方参与土地抵押权的设立）。对于其他地块的买家，购房合同中会有类似“……以融资银行对未出售地块出具抵押解除许可为前提……”之类的表述。这样可以确保最终只有你们的土地被抵押（或者对于其他买家，只有各自的土地，而不是整块地）。