KfW效率屋40 Plus建筑成本及KfW资助可能性

您好，亲爱的建筑专家和有经验的业主们，

我是一名25岁的年轻工程师，有着家庭规划和相关的建房/购房想法。

大约一个月来，我一直在思考如何开始我的生活，目标是有朝一日拥有一栋房子。

可以说，我几乎没有关于房屋建设和融资的专业知识。
对我来说，有两种可能：
- 在找到地之后自己建房——我们大约有5-10人，拥有超过10-30年的建筑经验，手工能力很强，很多事情可以自己完成。
- 购买一栋现成的房子。

像许多刚步入社会且无明显遗产的年轻人一样，我也对财务方面有所考虑，因为我会形容自己很注重成本。
我已经参加过一次房屋看房，作为一次体验，了解看房流程和需要注意的事项，随后还与银行进行了咨询，了解“我怎样才能买得起这样一栋房子”。

我的设想是拥有一栋带有一楼（3-4间房）+底层（4-5间房）+带独立单元的套房（2-3间房）+车库（2辆车）的房子，带有一个小花园。一楼和独立单元起初我想出租，等有需要时也许自己使用。

我估计根据地理位置/建造年份等情况，费用大致会达到500千欧元以上。

我的银行顾问建议我积攒50-70千欧元的资金，然后开始找房/建房项目。他还建议我开设建筑储蓄合同，并可能投资基金以增加我的资本。然后，在1-1.5%的利率下，能找到合适的融资方案来支付剩余部分。

偶然间我在网上了解到了[Kfw-Darlehen]，看到了很多有趣的数据和关键词。比如，单套住宅可以用低至0.5%的利率申请12万欧元贷款，还有根据能效标准有还款补贴、儿童建房补贴等。

具体来说，[Kfw-Effizienzhaus 40 Plus] 可获得25%的还款补贴，以及最高3万欧国家资助。建造时必须由能源专家协助，这笔服务费用也能获得50%，最高可达4000欧元的补贴。

我想向您这些专家请教：一栋“1楼（3-4间房）+底层（4-5间房）+带独立单元（2-3间房）+车库（2辆车）”且配备所有能源相关设备的房子，材料及施工费用大概是多少？有人能给我一个大概的估算吗？或者有没有什么经验公式？

我指的是从必要配置到中等水平。总费用会是30万欧、50万欧、75万欧，抑或100万欧？因为我最多能借到36万欧贷款＝3*12万欧，想知道剩余金额需要自己筹集多少。

希望我能尽可能精准且“简明扼要”地说明我的需求。

非常非常感谢，期待大家的帮助。

你打算建一栋约300平方米的三家庭住宅，完全由你自己建造，但你目前对这方面一无所知，只看到有针对高能耗等级的补贴。最低到中等能耗等级的补贴根本不适用，因为你必须投入大量技术成本。作为承包商建造，你可以简单地按照330平方米×2500欧元计算。再加上建筑附加费用+地下室（你的租户需要一些储藏空间，此外三套公寓的楼宇设备也必须安装）+室外设施+停车位（三套公寓通常需要六个停车位，而不仅仅是车库里的两个）。仅房屋本身（不包括土地）成本就会达到七位数。你肯定不能没有人工成本（“我们”之中谁有足够的时间、兴趣和精力，一年或更久无薪建造你这栋多户住宅），最终花费会相当高。你也许能节省5万欧元、10万欧元或20万欧元的人工费？问问“我们”，那些有建筑经验的人。必须有良好的信用等级=净收入至少4万欧元起，以及20万欧元以上的自有资金。总的来说，建一栋普通的单家庭住宅会更好、更便宜。顺便问一句，如果10年固定利率期满后利率升至3.5%或5%，谁来还那笔超优惠贷款？如果房子突然不适合家庭计划或新工作地点在另一个联邦州，怎么办？谁来支付将一楼和二楼改造成单一住宅单元的费用？如果突然少了一套租户，银行会怎么说？如果你喜欢在花园里和朋友喝啤酒，那你有另外两个邻居会因为你们太吵闹而不满，诸如此类。漂亮但非常幼稚的做法。你从银行能拿到什么贷款？顺便说一句，普通银行贷款其实也没贵多少（即使没有还款补贴）。附言，如果你以自己期望的户型和价格买到现房，要么你住在郁郁葱葱的乡村，要么就是买了需要翻新的房子。

附言：如果你以你所说的价格买到一个符合你房间划分需求的现有房产，那你要么住在风景如画的地方，要么就是买了需要翻新的房子。

感谢你的详细回答。听到来自不同角度的观点，以及与我想法相反的意见总是很有趣。我的想法是更倾向于在乡村建房，因为我总体上更喜欢乡村生活，尽管城市的基础设施很有吸引力。你提到的关于费用和开支的内容，也适用于成品房/建筑师设计的房子吗？我怎样才能了解一个节能40加（Effizienzhaus 40 plus）整个技术部分的费用？关于投资大量资金用于高科技和高效能这点，我不假思索地同意你。技术与效率确实可能花费不少钱。但我怎样才能形成一个“多少钱”的概念？最终，我必须将多个方案进行比较并做出决定。在这方面，金钱因素我想应该是第一位的。

你提到的那些费用和支出也适用于预制房/建筑师设计的房子吗？

预制房一般比实心结构稍贵。建筑师设计的房子两者皆有，因为你买不到现成设计好的标准房。

我怎样才能了解一个能效等级为40 plus的房子的全部技术费用？

在网上搜索并与房屋供应商交流（大致估算）。或者和建筑师谈谈。另外也可以在论坛里多了解一下——虽然大多数房屋建造者不愿意为几欧元的效率提升而花费额外的努力，而这种效率在日常生活中你几乎感受不到。实际上你没法感知是按40还是55建造的。使用者的行为比任何计算数字更重要。 在租赁的情况下（尤其是在农村），你的投资根本不会带来更高的租金。所以没必要——很可能付出的精力比从稍高补贴中获得的收益还多。

而我认为这里金钱因素是第一位的。

也许你应该先说一下你的经济背景。如果你是没有继承权的年轻工程师，实际上你没有信用额度。这样你的想法应该打消了。因为现在开始计划5年后的事情毫无意义。你最多只能开始积累自有资金。 这听起来可能有点刺耳，但这很可能说到点子上，不是吗？

我还要提醒你，虽然双户型住宅常常可以代替单户型住宅建造，但三户型住宅的情况完全不同。你首先得找到一块合适的土地，可能是在你自己也想长期居住的区域。

你说的是“某个时候”，但我又感觉你想马上开始。然后你又关注那些部分即将结束的补贴（如儿童建筑补贴）。

我猜你打算自己建房，之后让伴侣搬进来？如果她不太喜欢你的房子，想从建筑技术上自己设计怎么办？

所以我建议你先专注于“自有资本积累”，而不是马上进入建房阶段。