车库高3.35米是否太高？

大家好，

我们正在建一栋房子，挖掘机预计星期二就会来了。

在与毛坯房建造者一起确定高度时，我们遇到了新邻居。

他告诉我们，他的建筑师认为我们的车库可能太高了。

我们把车库建在边界上，是一个平屋顶的双车库。计划是把车库的高度定在0.45米。车库本身高度为2.90米，

总高度为3.35米。

你们能告诉我一些相关情况吗？如果重要的话，建筑地点在巴伐利亚。规划没有对此做规定。据说这是由巴伐利亚建筑条例来管理的。

让我也感到奇怪的是：

我们请了这位邻居签署了图纸。当时没有人反对。然后图纸提交给了市政，当时也批准了建筑许可。

怎么会现在出问题？为什么我们的建筑师没告诉我们？

真是奇怪。

非常感谢你们的帮助。

(9) 1 在建筑物的间距区域以及无自身间距区域内，即使不紧邻地界或建筑物，也允许设置
1. 车库及其附属用房、有顶的地下车库通道、通往地下车库的电梯，以及无居住空间和炉具的建筑物，其平均墙高不超过3米，且每条地界线的总长度不超过9米；对于地界线长度超过42米的，还允许设置无居住空间和炉具的独立建筑物，平均墙高不超过3米，净体积不超过50立方米，每条地界线的总长度不超过5米；与第4款规定不同，屋顶坡度不超过70度时，屋顶及山墙面的高度不予考虑，

来源：BayBO

我认为由于是从地面高度测量，你的3.45米太高了...

谢谢你的回复！

我猜你们这里是以边界处的原始地面标高为准的？其他地方是怎么做的？这里有些车库确实建得相当高。

但关于我问题的另一部分：

正如我说的，建筑许可是根据这些图纸批准的。邻居也签署了这些图纸。那么现在该以什么为准？建筑师难道不应该注意到这些问题吗？

你好 apm，

这个问题并不像各地建筑条例中看起来那么容易回答。

例如，巴伐利亚州（BY）的法律中有以下条款，在其他建筑条例中没有，或者情况可能有不同的处理方式。

[B][B]第10条（BayBO）地块和建筑物的高程位置

(1) 当建筑物被建造或改变时，可以要求保持地块表面或改变其高程位置，以避免或消除对街道、村庄或景观风貌的破坏，或者使地块表面与交通面或邻近地块的高度相匹配。

(2) 建筑物的高程位置应在必要时由建筑监管部门与地方政府协商确定。应考虑交通面的高程和排水要求。
[/B][/B]

对此，各州建筑条例的评论很重要，但原则上，以临界线地块内的高度作为基础。

基于此，有一些问题需要明确，究竟哪个高度是决定性的：

1. 你的地块的规划图中是否有一个固定的参考或规划高度（NN高度）？（见上）
2. 你的地块是否有一个高度范围窗口，允许你选择最终的地块高度？（见上）
3. 原始地形及规划高度是否由建筑师记录，并在建筑申请的界限位置测绘图中正确展示？

原则上，你当然是对的，已批准的建筑申请首先是一项不能轻易推翻的声明。但问题是高度是否被正确展示。如果是，建筑管理部门可能犯了审查错误，因此不应批准此申请，并可能因此对额外费用承担责任。如果否，则是你的建筑师的规划错误，因其未正确展示高度——建筑管理部门只能基于错误或不完整的数据进行审查。

如果目前计划中的车库确实不符合审批条件，则可以通过邻居承担车库的建筑负担来解决建筑法规问题。根据各州规定，这种安排在法律上比单纯的建筑同意更有效，但通常也会带来额外费用。另一种方案是重新规划车库。

对你个人来说，这件事确实令人恼火，但通常可以迅速弄清楚错误由谁负责，因此你不应被蒙蔽，绝不可承担额外费用。

此致
敬礼
Dirk Grafe

你好 Dirk，

非常感谢你的回复。

我按顺序回答你的问题：

1. 不，规划方案中没有规定的高度。

2. 没有直接的高度窗口。只有一个关于高度的通用条款：
建筑物一层生毛地板的顶面高度规定如下：
位于主要进入道路山侧的地块，其一层生毛地板的高度不得超过主建筑覆盖面积内原始地面最高点的20厘米。

3. 是的，建筑师自己测量了地块，并将数据纳入了规划图中。当然我无法判断尺寸是否完全精准，但图纸显示（根据他的测量）我们是从原始地面向上3.35米。该方案已获社区批准。

关于额外费用：

目前还没有开工，因此一切都还可以更改。不过我们的房子建筑较高，我不太希望房屋和车库之间的落差太大。

好，我们讲重点：根据你的描述，我认为责任在 Gemeinde 或邻居。原则上，如果 Gemeinde 和邻居同意，允许偏离 Bebauungsplan。这种情况在这里发生了。但 Gemeinde 应该审核或确认邻居对车库的同意是否充分。

我建议如下：

书面要求邻居的异议或 Bauordnungsamt 对情况的意见。然后与你的 AR 和可能的测量师在现场沟通（你的 AR 可能有测量师的业务联系方式），商讨下一步措施。

你肯定会有额外费用，或者你家的房屋和车库之间存在很大的高度差距，这最终也会导致价值降低。最简单的解决方案可能是 Baulast，但这可能需要跟 AR 和测量师沟通确定。

此致 敬礼
Dirk Grafe