带有装修和自有资本融资顺序的购房？

亲爱的论坛，

我这里已经多次默默阅读，希望现在能在我们对我来说至少比较复杂的情况下得到有用的建议。情况如下：

我们想买一栋需要翻新的房子，然后进行翻新。为此，我们既有一些现金自有资金，也有一套部分还贷中的产权公寓，我们目前住在那里，房子建好后打算出售。

我的问题主要涉及融资的顺序。我的理财顾问建议尽可能将整个套餐，即买房和翻新一起融资。这基本上我能理解，但让我担忧的是：
房子在科隆，据建筑师说，现在这里的建筑许可证通常需要6到12个月。因此，我们搬进去大约要等18个月。如果我现在融资整个套餐，几乎肯定会遇到准备金利息的问题。此外，我现在确定的利率很高，而在我看来明年利率可能会有所下降。（这是猜测，我知道。）

我不是很明白，如果我现在用我现有的现金自有资金支付购房款（大约占购房价的40%），剩下部分用一个比如10年期的等额本息贷款融资，会有什么缺点。
这种情况下，我会在拿到建筑许可证后才申请翻新贷款，届时不动用现金，而是用我还自住的产权公寓作为自有资金，通过一个可变利率贷款来支付翻新费用，之后卖掉公寓再还清贷款，同时利用Bafa单项补助和KFW 358plus贷款来支持。
这样如果建筑许可证真的需要一年时间，我们就不会这么赶时间。

我这样想有严重错误吗？
你们更倾向于哪种方案？

来自科隆的问候

你好，

基本上你的想法是有道理的。不过利率是否会下降确实很难预测。

当然你也可以按照你的建议进行操作。先用你的自有资金进行主要贷款，然后再申请[KFW Förderung]。不过我还是建议不要把所有现金都投入进去。特别是在翻新和不确定的销售收益方面，你可能会处于不利地位。

非常感谢您的反馈！

不过我总是建议不要把所有钱都投入现金。特别是在翻新和不确定的销售收入情况下，你可能处境会更糟。

我不是很明白。在什么情况下我会处境更糟呢？

我目前的计算如下：

如上所述，房屋购买融资。

保留一些现金用于规划和直到建筑许可期间的时间。

取得建筑许可证后，除了KFW贷款（12万欧元）外，还会以浮动利率融资约30万欧元用于翻新，包括一些缓冲资金。

建筑完成和搬家后，我们卖掉公寓并完全偿还浮动利率贷款。（凭借出售收入这几乎是确定可以做到的）

除了我卖不出去公寓之外，还有什么会让我处境更糟？或者说，如果我现在保留更多现金，会有什么好处？

获得建筑许可证后，我会在KFW贷款（12万欧元）之外，借入一笔用于装修的可变利率贷款，包括一些缓冲资金。（约30万欧元）

施工完成并搬家后，我们会出售该公寓，完全偿还可变利率贷款。（这几乎肯定可以通过出售所得实现）

现在除了我卖不掉公寓而导致自身状况变差外，还可能发生什么不利情况？或者，如果我现在明显保留现金，会有什么好处？

我会这样做。你可以在获得Bafa批准后再拿到KfW贷款。可变利率贷款现在就可以申请。该贷款没有准备金利息，只有承诺手续费——几乎可以忽略不计。至少在我们这里（大约年利率0.20%）。

对于许多改造工程，你不需要建筑许可。例如，暖气、窗户、浴室你可以立即开始。银行可能不会满意仅为6-12个月提供融资，并且只是转接较长期的KFW贷款。

银行恐怕不会乐意只融资6-12个月，并且仅仅转手更长期的KFW贷款。

当然会！
我会对过渡融资收取高额费用，而KfW贷款实际上为银行带来了明显更高的利润率，超过自有贷款的利润率。我们自己也很乐意为客户（大型项目）这样做。