买房还是新建 - 什么是可融资的？

大家晚上好，

我们年纪三十出头，有两个孩子（0岁和3岁），目前正在考虑买房或建房的可能性。我们现在住在大城市的中心位置，生活便利，周围设施齐全，交通方便，住的是一套很棒的公寓（4个房间，130平方米）。我觉得缺少的是一个花园，这样在长时间的办公室工作后，可以在剩下的有限时间里在户外活动，也能教孩子们一些动手能力。

净收入（育儿假结束后）大约是每月8300欧元（他6300欧元，她（60-70%）2000欧元）。我们俩每年都有2-4%的通货膨胀调整。我们生活不过分奢侈，但也享受生活的各种可能性（两辆车，其中一辆是公务车，每年两次长假，高品质食品）。每年大约剩下1万到2万欧元。

目前我们拥有一套有优惠利率1.1%贷款的自有公寓（月供1500欧元）。出售公寓后，我们会有大约30万欧的自有资本。出售前，我们目前仅有大约5万欧自有资本。没有来自家庭的经济支持，遗产继承几乎为零。

我原本以为有30万欧自有资本和不错收入，买房建房应该没问题。但过去几周通过与建筑公司和房地产经纪人的多次交流，我的建新房梦想被现实打击了。

建造费用56万欧元（3500欧元/平方米 * 160平方米）
40万到50万欧元土地，500-700平方米，顶级地段（几乎买不到），距离市中心5-10公里
或者
25万欧元土地，500-700平方米，郊区，距离市中心10-20公里
5万欧元其他购房附加费用
10万欧元铺路、围栏、露台、厨房、几株灌木等费用

这样我的预算在靠近城市外围的位置接近百万欧元，但那里必须依赖汽车；或者市中心优质地段则需要120万欧元。由此贷款70万到90万欧元，按目前3%-3.1%的利率计算，月供约为2900欧到3800欧元。相当于我们收入的35%-47%。这两个方案我们的银行都给出了具体报价，包括过渡贷款。

二手房价格和装修费用在60万到80万欧元左右，基本持平。但买二手房感觉像是“买猫在袋”，不能百分百满足我的要求，虽然通常二手房位置和土地更好。

虽然我们的困境属于相对优越的问题，但想到买房的经济价值难以得到合理支撑，我感到很沮丧。我是否哪里想错了，还是这就是当前市场的现实？你们是如何心理上应对这个挑战的？我觉得自己动手能力有限。工作11-12小时加上下班路程，还想兼顾妻子和孩子。

你们有没有什么建议或经验，是如何找到价格不至于太离谱的好地块的？

对于一个在A地段带有漂亮土地的新房子，你得赚更多钱，或者存更多钱。我的同事们工资差不多，他们在这座城市新建的房子一般都是300平方米左右。对我来说这不合适，但我能理解。

现在已经不能同时拥有（一年两次长假，两个车包括一辆昂贵的公司车（假设））了，因为低利率时期已经结束。

我们选择了现有的房子。但为了把一切都弄好，我（这实际上很有趣，也是工作之外的好调剂）也得在很多周末工作。比如今天我把房子周围的铺石装好了。我想在我们的第一个孩子出生前把这些搞定，当然你们那边现在肯定更难了。
价格方面我们在你描述的类似区域。80万包括购房附加费，装修花了14万，到目前为止，还有很多事情要在接下来的几年内完成;-)。

即使我们当然有特权问题，但想到实际上无法从经济上证明房子的增值让我感到沮丧。我是不是有哪里思维错误，还是这就是市场目前的现实？

欢迎来到生活。这就是目前的市场——其实已经便宜了一些。
你们的问题是你们的愿望——生活方式，同时还要建设高价位的房子。这也可以更便宜，但会被你们的愿望所限制……

建议：把1%的贷款利率转移到新房上。这已经有些帮助了。

你们有没有什么建议或经验，如何以不过分夸张的价格买到好地皮。

只要价格被支付了，就不算夸张。你们得接受这一点。或者搬到乡下去。

在德国各地的乡村，有许多性价比高的土地，价格不高，甚至从你的角度来看可能非常便宜。不过你们大概不想去那里。读的时候让我有点疑惑……你说净收入超过8000欧元，但每年只存10到20千欧元，而且你们的房贷还算温和。那剩下的钱都花哪儿了？或者你们目前实际的净收入是多少？

在德国各个不同地区的乡村，有一些价格不高或从你的角度来看甚至非常低廉的好地块。但你们可能不想去那里。
让我有些惊讶的是……你说净收入超过8000欧元，却“仅仅”每年能存1万到2万欧元，而你们的住房月供还是适中的。钱到底都花到哪里去了？或者你们实际上目前的净收入是多少？

我妻子近三年里因为两个孩子总共只工作了一年，我也休了育儿假，所以收入较少。之前有时一年能攒3.5万欧元。

因为我有详细的家庭账本，2023年的大类开支汇总如下：

5,800欧元 汽车
500欧元 官僚费用
1,300欧元 医疗/医生/眼镜
20,300欧元 家庭（食品8,300/购置3,000/服装1,500/礼物950/理发500/幼儿园2,200/电视/音乐/流媒体/手机合同1,350）
20,000欧元 生活（其中18,000欧元为去年度假费用，育儿假9周导致假期明显增加。四口之家长期来看每年约12,000到15,000欧元，合计4周假期）
2,800欧元 保险（家庭财产险、责任险、人寿保险、伤残险）
27,000欧元 住房（贷款+附加费用6,200+家具1,500+维修）

2023年总开销为77,700欧元，实际收入为89,500欧元，但我妻子实际上只有五个月有收入，我也休了育儿假，所以收入缺少几千欧元。我认为这只是个次要问题，因为有了两个孩子我们的计划已经完成，收入很快会趋于稳定。

每月3,000欧元的月供会让我们每年多负担18,000欧元。两个人收入和正常度假预算能支持这个开销，但这样就没什么结余了。其实这也不是理想的方案。

那样的话就什么都没留下。其实这并没有什么意义。

嗯，那就得在某些方面做出限制……比如说假期。我正卡在这里：你们有多少天假期，计划将来一起休四周的假期，但三年后孩子上学了，还得应付大约12到13周的假期加上额外的连休什么的。一般30天假即使加班也休不到四周……通常是这样。
总的来说，我觉得你的帖子象征了如今购房一代被指责的情况：他们抱怨买不起房子，实际上是不切实际的要求：最好位置，大房子，同时生活方式一点都不愿意改变。
我直说了：你们花了大量钱去度假，然后又惊讶于需要那么高的贷款，导致利息使月供负担沉重。
你们得在某个方面做调整，或者放弃买房。不是针对你们，只是坦率地说。