房屋建设：哪些保险是必要的？费用与咨询

晚上好，

我们打算建一栋房子。地皮已经购买了。到目前为止一切进展顺利，但现在我们感觉有些事情出现了问题，而我们无法干预，因为我们在这方面没有经验。
当然，房屋建筑商向我们保证，整个流程由他们这边组织安排。地皮卖家也理所当然地向我们保证，会从他这边提供所有帮助，但正如所说，目前我们只是感觉事情已经不再顺利。

房屋建筑商寄来一封信，告知我们的建筑项目因需要办理抵押登记并在土地登记册中登记而延误。由于此过程可能需要数周时间，建筑项目因此推迟。
但公证人在土地登记册中同时登记了总金额，即地皮和房屋的总价，这不是已经完成了吗，还是我理解错了？

今天收到一份地质报告，指出需要更换土壤并铺设基础垫层。需要预估增加的费用，但报告中没有具体说明费用是多少。

地皮卖家顺便告诉我们还需要办理几种保险。

我担心事情不能这样继续下去。我们需要一个专家，不只是空口承诺，而是真正带领我们完成整个建筑项目的人。

现在我有很多问题，希望这里有人能给我一些答案。

在土地登记册中登记总金额，是否同时就完成了房屋建筑商所要求的抵押登记？

由于土壤更换和基础垫层铺设，预计将增加多少费用——当然是大概的？一楼的建筑面积约为80平方米。

哪些保险是必需的？

是否有专业的建筑专家、建筑经理或建筑顾问负责此项目？在哪里可以找到他们，大概需要多少费用？

我们预计今年还能铺设地基板吗，还是由于天气原因不太可能？

预先感谢那些愿意回答我问题的人。

Jaimee

关于保险：人们应该购买建筑业主责任保险。还应购买毛坯房保险，尤其应包含防火保护。这一点很重要，以免在发生意外时不得不承担费用。

作为建筑顾问，我可以推荐私人建房者协会（作为建筑陪伴/监督），或者通过电话簿/黄页（虽然老式，但仍然实用）或者通过Google/Bing等进行区域搜索；我会建议将建筑合同和整个建筑项目交由外部审核并进行监督。

你好，

在将总金额登记到土地登记簿的同时，是否也完成了房屋建造商要求的抵押权设立？

在公证人处设立抵押权后，债权人会收到一份副本。抵押权在土地登记处登记后，债权人会收到登记通知，通常还会获得土地登记摘录。大多数情况下，贷款发放只有在此之后才可能，因此应在希望放款时间之前及时向公证人申请设立抵押权。若抵押权的设立与购房合同相关联，
- 融资应事先明确
- 若及时将抵押权材料送交公证人，抵押权可与购房合同同时公证

如果你已经收到了根据上述情况修改后的土地登记摘录，那么你供应商的说法就不成立了，他可以开始施工。

由于更换地基土和铺设基础垫层，预计会产生多少额外费用——大致估算？一层建筑面积约为80平方米。

这里没有人能回答你这个问题，因为我们不了解遇到的土壤情况；具体遇到了什么土质？

软弱且承载力不足的地基通常不适合作为建筑基础。基础垫层通常用于有足够时间让地基土固结的情况。此外，土壤需有足够的透水性。垫层侧向防止填充材料流失，由此形成一个承载力强且几乎抗弯的地基层。基础垫层的优点是能够均匀沉降，避免上面建筑物出现裂缝或者路面沉陷。

该基础垫层可以由砾石或玄武岩等材料制成。由于费用存在区域差异，我只能以莱茵兰地区的玄武岩为参考：矿物碎石，粒径0745，玄武岩售价约为每立方米32.50欧元。你可以打电话给附近的填埋场，询问根据土壤报告建议的置换材料的准确费用。这样你就有一个明确的谈判依据。

需要哪些保险？

如果你的供应商未将保险纳入其服务范围：需要投保建筑工程险、建筑业主责任险以及建筑火险。这些保险必须在开工前购买；建筑火险通常由保险公司免费提供至房屋交付。

是否有建筑专家、工地负责人或建筑顾问可以接手此项目？在哪里可以找到他们？大致费用是多少？

可以查看德国专家及技术鉴定协会（Bundesverband deutscher Sachverständiger und Fachgutachter e.V.）的网站。聘请专家的费用取决于委托的工作范围。你可以委托固定服务，也可以按小时计费陪同。按我了解，该地区专家的小时费率大约为135欧元加增值税。

我们今年能否预计完成地基板的铺设，还是受天气影响可能性不大？

鉴于还需进行土壤更换，我认为那只是愿望。尽管目前天气异常良好，夜晚逐渐变冷，接近地冻的温度。铺设地基板需确保连续至少3天无地冻。即便柏林地区满足这一条件，圣诞假期和霜冻期也即将来临。我觉得更合理的做法是春季开始施工，那时天气稳定（虽然四月仍可能出现不稳定天气），这样可持续施工。

此致
敬礼