房屋建造融资，2025年规划 - 巴伐利亚东南部

大家好，
我和我的妻子（29/30岁）计划在不久的将来建一栋房子。幸运的是，我们已经有了一块地皮，由于这是家族赠与，所以没有建房的强制要求。邮政编码区域是84xxx，也就是巴伐利亚东南部。我们早在2022年初就开始了我们的建房计划，但当时由于利率暴涨、建筑成本上升以及缺乏固定价格的报价，我们决定暂时搁置。

当前情况：
我们俩自完成各自的培训后一直在各自的公司工作，并通过进修等方式在过去几年里将薪资提升到了一个不错的水平。具体来说，我的净收入是3200欧元，妻子是2100欧元，总共5300欧元，考虑到已确定的未来几年涨薪，这个数字还会增加。届时，我们约12万欧元的自有资金也将进一步增长，以提高自有资金比例。

拟建房屋

[*]独栋住宅，约150平方米
[*]全地下室（我们都想要，尽管价格较高）
[*]底层+上层
[*]已有建筑师方案及提交规划
[*]KfW 55标准，KfW 40大概会贵很多
[*]所有合理的工作我们都会自己做（电气、地暖、水/排水、隔热、油漆等），有熟悉的专业朋友帮忙。

第一份报价（当地储蓄银行）

[*]贷款47万欧元，分两部分各23.5万欧元（55万减8万自有资金，剩余自有资金作为缓冲）
[*]第一部分有效利率：3.56%，10年利率锁定
[*]第二部分有效利率：3.97%，30年利率锁定
[*]每月总还款额：1930欧元

下面是我想请教大家的问题：

[*]你们认为55万欧元（含5万缓冲）的建筑成本现实吗？
[*]你们怎么看未来12个月建筑贷款利率的走势？考虑到欧洲央行可能降息，我认为利率至少会略有下降。
[*]目前巴伐利亚是否还有合适的资助方案？根据巴伐利亚 labo 项目，我们的收入（很遗憾）达不到资格。KfW只对KfW 40标准提供较优惠的条件。
[*]你们认为建筑成本市场价格会下降吗？在我们开始规划的2022年初，建筑成本飙升。现在是否有所缓解？

非常感谢大家提前的回复。

你们认为55万欧元（含5万欧元缓冲） 的建筑成本现实吗？

如果投入大量自助劳动力，可以（包含建筑附加费用吗？）。地形对土方工程有什么看法？

你们怎么看未来12个月内建筑贷款的利率走势？鉴于欧洲央行可能降息，我认为利率至少会有所下降。

水晶球现在模糊。但预期的降息已经反映在当前利率里。因此“只”可能出现横盘走势，而不会有大幅下降。

目前巴伐利亚还有合适的补贴项目吗？在巴伐利亚实验室项目下，我们薪资（遗憾地）太高了。KfW现在只支持KfW 40标准的优惠贷款。

对巴伐利亚不清楚。但相较于KfW 40的额外费用不应太大，因为40标准现在是很多企业已准备好的标准。

你们看到建筑市场的造价在下降吗？我们计划开始时（2022年初）建筑成本狂涨，现在是否有所回落？

半是半不是。原材料价格相较最高点确实下降了。但工资在上涨（建筑工会目前请求每位员工每月增加500欧元）。我看到的许多总承包商（商业方面）现在期待接单，且在供应和价格方面都回到了较好水平。但这不一定适用于当地的小型手工艺人，他们订单仍然很满。整体行业预计不会有大幅降价。

在所有关于房屋贷款讨论中的数值评估中，我都保持中立。因此，仅做基本说明：
租房与拥有住房之间的相对吸引力不会发生显著变化。未来始终不确定（不仅仅是2024年），你们不想赌博，而是想建房。明天再等，今天就行动！
两年前因弃置的跑道批准，今天不会以奇妙改善的热风为名。这栋用同样资金可建的房子，随着等待的每个学期都会变得更小。
选择高于个人合理水平的节能房标准，今天或明天在经济上也不会有回报。
补贴资金不是魔法药水，而是平均补偿额外开支（因为它们是由大量资深保险精算师计算得出的）。
忘掉那个荒谬的想法，认为自有劳动和朋友帮忙能被计算成接近零。

一份两年前完成的针对EH55的详细提交规划，即使现在依然是具体明确费用的最佳基础。

你们可以通过搜索词“11ant Kellerregel”找到答案，这关系到你们的土地对地下室问题的立场，也就是例如希望地下室大于土地本身的成本。在这里，你们有一个（可能的，待明确的）杠杆。