自建房屋融资 独栋住宅 - 年金贷款与包含建筑储蓄合同的组合贷款

亲爱的房屋建设专家们，

像许多人一样，我们也有拥有自己房子的梦想，想要建一栋房子。我已经在论坛里关注很久了，希望能听听你们对我们建筑项目的看法。

以下是我们的基本信息：
我妻子，27岁（办公室职员）- 地区机械制造业，净收入1650欧元，13个月工资 -
我，27岁（外勤 - 批发业），净收入2100欧元，12.5个月工资 + 奖金（奖金未计入，计划每年保证额外还款1000欧元）

月总净收入：3750欧元

现有产权公寓每月租金收入390欧元（不含暖气费），现有贷款月供315欧元（贷款期限大约还剩17年，固定利率期限覆盖全贷款期），
贷款余额65,000欧元 - 市场价值127,000欧元

目前冷租金680欧元（暖租金870欧元）
目前每月储蓄金额合计480欧元
无其他贷款

费用概况：
土地费用45,500欧元（无中介费） - 657平方米
含自助劳务建筑费用270,000欧元
融资需求：285,000欧元
自有资金15,000欧元（用于附加费用），
其余自助劳务（油漆/地板施工、外部设施），材料通过批发直购享受自用折扣并由我优质客户提供，水暖/电工工时费最低

贷款额度约90%

方案1 - Dr. Klein（DSL贷款+ BHW住房储蓄 FX2N组合）
贷款利率2.52/2.63 %（名义/实际）（由住房储蓄合同担保）
最高允许额外还款5%
融资总额：285,000欧元
20年固定利率，每月598.50欧元
住房储蓄合同，每月467.40欧元（16年）
总计 = 1065.90欧元
总成本，整个贷款期：
支付429,837.00欧元 - 利息144,837.00欧元

方案2 - Interhyp (Hypo) - 30年
融资总额：285,000欧元
等额本息贷款月供：1149.50欧元
名义利率2.75%（实际2.8%）
30年固定利率，利率期满后剩余贷款17,869欧元
固定利率期限内总成本：
支付409,352欧元 - 利息142,232.33欧元

我们个人的月付款最高限额为1100欧元，以便未来有足够“操作空间”用于度假、储备和其他开销。
未来五年内暂不计划要孩子，之后会考虑。

我个人对住房储蓄方案以及DSL银行有不少负面评价
（放款和资料认可较为困难及不灵活）

大家怎么看？我觉得Hypo的利率较高，但考虑到较高的贷款比例，也算合理……

非常感谢！

我会一直选择等额本息贷款。因为50欧元，我绝不会倾向于方案1。此外，通常分配后你的总还款额会更高。但这些专家这里能比我解释得更好。

现有产权公寓每月租金收入390欧元（不含暖气）现有贷款扣除315欧元（贷款期限约17年，整个期限固定利率），尚欠65,000欧元 - 市场价值127,000欧元

抵押率约为90%

是否考虑将部分土地抵押权纳入融资？

剩余自筹部分（油漆/地面工作、户外设施），材料由批发商直接采购并享有自用折扣，卫生/电气工种工时费最低（我是他们的优质客户）

你能把自筹部分分解为材料费/低工时费和“体力抵押”吗？

奖金支付（不计入， 计划的保证特别还款每年1000欧元）

但融资中没考虑这一点。那为什么要选30年贷款呢？

我们的个人月度限额是1,100欧元

你知道建筑过程中总会有计划外的额外费用吗？有留足够缓冲资金吗？

我个人读到过很多关于建筑储蓄变体和DSL银行的负面评论（提款困难或不灵活，材料认可等）

建筑储蓄本身在成本上时好时坏。

让我有些困惑的是，在DSL/建筑储蓄合同结构上，你最终支付了将近多出2万欧元（虽然只多列了2000欧元利息）。

总额 = 1065,90 欧元
总成本，整个期限：
支付429,837.00欧元 - 144,837.00（利息）

按揭贷款月供: 1149,50欧元
名义利率2.75%（实际2.8%）
30年固定利率，固定期后剩余贷款17,869欧元
固定期内总成本：
支付409,352欧元 - 142,232.33欧元（利息）

关于DSL，是的，它确实可以很特别。
你们用什么建？总代理？带单独分包的建筑师？

首先非常感谢您的回复！



根据Klein博士的说法，在产权公寓上再加一笔额外的抵押权是没有意义的。中介认为，由于剩余债务约为65,000欧元“相对较高”，作为抵押权的金额不够，因为没人会依赖市场价值。

我的自有劳务可以通过节省材料费用详细拆分出来（例如电器设备、卫生设备以及建筑工程所需的钢材）。在油漆和铺地工作中，材料费用已经包括在内，作为自有劳务只计算人工费（经过现实计算）。

确实没有考虑特别还款。到目前为止，无论是Interhyp还是Klein博士都没有将这部分计入融资中，尽管1000欧元是确保会支付的。

关于额外费用，融资中有大约7.5%的较低缓冲。如果这还不够，我们还有约11,000欧元的建筑储蓄合同，可以在支付少量手续费的情况下解约。

第一个报价整体计算期限为36年，贷款将在20年后由建筑储蓄合同偿还，费用是整个期限的总费用。
第二个报价固定30年，但约有18,000的剩余债务尚未包含在费用中。

我们与当地一家建筑承包商合作，通过建筑师单独分包各工种。施工监督将由业主保护联盟进行。

嗯，超出你们的限额49,50欧元，箱子里的安静（30年），我会接受。

为什么要固定利率那么久？
做20年，90% 贷款额度，按2.5% 还款和2.17% 实际利率，你的月供大约是1100欧元左右，如果没有额外还款，20年后还有约107,000欧元的剩余贷款。
利息费用在这个例子中约为86,100欧元。
很多银行不接受1000欧元的额外还款，通常有3,000到5,000欧元的最低限额。