波茨坦地区建设项目的一般程序

  • Erstellt am 2021-07-06 17:38:52

Tim-Srs

2021-07-06 17:38:52
  • #1
大家好,

我们正处于我们的房屋建设项目的初期,土地已经签约。
我们想在上面建一座带地下室的城市别墅。
现在我们在考虑一般的做法问题。
我们期望通过自行分包以下工程来节省成本潜力:

    [*]土方工程(与当地地面工程承包商关系很好)
    [*]预制混凝土地下室
    [*]室内装修如地板、油漆工作和室内门(我们也想部分自行完成)
    [*]光伏系统

针对从地下室完成以上(OK Keller)包括供暖、电气和卫生设备,我们想交给一个总承包商。
我目前的计划如下:

    [*]与建筑师一起进行规划。
    [*]与建筑师一起进行到工作阶段3(设计规划)。
    [*]用设计规划的资料联系地面工程承包商、地下室供应商、总承包商和光伏供应商。
    [*]同时根据设计规划发起建筑预申请(土地位于无规划的内部区域,依据《建筑法》第34条建筑)。

我认为接下来会出现三种选择:

    [*]与建筑师进行所有后续规划和施工管理的分包合同授予。

或者

    [*]基于设计规划与总承包商进行所有后续规划和施工管理。
    [*]与建筑师进行所有后续规划,并委托最佳总承包商实施。


我现在对这两种方案有以下疑问:

    [*]在方案2中,总承包商是否会为我委托的地下室承包商提供地下室的规划资料?
    [*]在方案3中,我是否有风险为分包支付双重费用(一次付给建筑师,然后总承包商再分包)?
    [*]是否有可能将设计规划做成既能询价砖混结构,也能询价木结构(如 Kampa)?
    [*]你们是否以类似方式建造过,并能给我一些建议?
    [*]你们怎么看我的规划,是否看到我描述中有明显错误?


此致,
蒂姆
 

11ant

2021-07-06 17:58:51
  • #2
我会将设计阶段定为确定建筑方式的阶段——也是提交施工预申请的阶段。

我不会特意挑选一个总承包商,而是会和建筑师一起进行招标,在招标中仅仅是不排除总承包商。我会让主体工程总承包商自行决定是自己建造地下室还是作为模块从预供应商处采购。OKKD是一个敏感的接口,我不会拿它冒险。

建筑师的基础资料收集将决定是否继续追求“城市别墅”这一房屋形式的愿望。顺便说一句,我会一直让建筑师负责施工管理,而那些自称“施工经理”的总承包商员工则承担着完全不同的任务。
 

Acof1978

2021-07-06 18:34:32
  • #3
我们来自波茨坦-米特尔马克地区,六个多月前提交了我们的建筑申请。

与建筑师一起进行规划是一个非常好的主意,遗憾的是我们没有这么做,尽管我们对结果非常满意。

我们的步骤如下:
1. 3.5年前运气很好以较低价格买下了土地。尺寸:约73米长,20米宽。
2. 我们从一开始就明确这是一个平房。最大建筑宽度为14米(20米 - 2×3米邻居建筑限制)。
3. 设定最大平方米数,约为140平方米,房子还应有一个带顶露台。因此建筑尺寸为13.5米×13.5米。
4. 房间按朝向安排。客厅/卧室/儿童房在南侧,厨房/家务房在北侧,等等。
5. 我们在波兰的项目杂志中(约2.5欧元,涵盖约200个房屋项目)浏览并拼凑出了我们的房子。
6. 联系了大约10家建筑公司,并请求他们根据各自的要求制作平面图。
7. 将这些图纳入我们的项目,选择了a)建筑工程描述正确,b)我们感觉最好的建筑公司。
8. 与建筑公司签订了规划合同。直到申请/建筑许可阶段,费用为建筑总额的5%。在施工合同中会扣除这部分费用。
9. 与建筑公司的规划师一起审阅并优化了基本草图。
10. 在建筑申请期间选择了所有材料。内外门、浴室和厨房来自波兰,其余由总承包商负责。
11. 目前正在等待建筑许可。

如果你们想建更贵的房子,那就选择Kampa。那是我们第一个建筑公司。他当时说,预算低于3000欧元几乎不可能。
 

Tim-Srs

2021-07-06 19:39:21
  • #4
这肯定是个好建议,我就这样采纳了。 既然设计反正是建筑师做的,那么我自己委托地下室承包商(很可能会做成防水混凝土地下室)和让总承包商去做,应该没什么区别吧?设计方面的责任本来就由建筑师承担,施工则由地下室承包商负责。 但这意味着我既要付建筑师的第8阶段费用,也要付总承包商施工总监的费用。你觉得这里是否有可能用建筑验收阶段陪同的建筑鉴定专家替代建筑师的第8阶段?我有点担心否则附加费用会飞涨。 祝好,Tim
 

11ant

2021-07-06 21:53:02
  • #5
OKKD 是一个接口,关键在于配合,推卸责任几乎是不可能的。在工地上建造的实体房屋,这一点比预制房屋(无论是石砖还是木框架)要少一些关键。我不想直接说总承包商的“工地负责人”是你的敌人,但他服务于另一位老板,且不应被“同名”所迷惑。如果你虽然按照建筑师的细节图纸建造,但没有建筑师的施工管理,你就非常需要专家。同一个总承包商的施工方式会因为是否与建筑师合作而不同。你可以选择相信,也可以选择学习 ;-)
 

hampshire

2021-07-07 08:55:10
  • #6
你选择哪种方案也与你投入的时间和愿意深入了解相关主题的态度有关。你拥有的时间和投入越多,就越能够与建筑师和施工公司自由地组合解决方案。在我看来,重要的是要达到一个合适的设计,因此我会直到详细规划和审批阶段都由一个联系人来负责建筑工作,比如建筑师。在分包时,我认为关键是所聘公司的良好合作,以减少陷入如 所描述的接口问题的风险。你委托的服务商越多,就越能灵活地执行各个工种 —— 这需要时间和投入,并且要求显著增加协调工作量。尤其是后者需要良好的项目管理能力和专业知识,因此最好有人值得信赖来负责或至少支持这一工作。无论这个人是建筑师、受聘公司中的某个人,还是专家,这并不重要 —— 只要你在支付这项服务时不吝啬。在我们这里,这个角色由一位木工担任 —— 一个讨人喜欢、专业且可靠的人,他几乎有点老派的品德。条条大路通罗马 —— 重要的是这条路适合你和你的承包商,而不是抽象地讨论某种做法的原则性利弊。为什么你在规划时不想提前确定房子的建筑方式,我不太明白。如果是关于成本的问题,事先对比分析的精度是足够的。
 

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