融资建房报价 138平方米独立住宅 两层全楼 + 地下室

大家好，亲爱的自建房朋友们，

我和我妻子（29岁，我28岁）计划明年建造自己的住房。因此，我想在此介绍我们的建房计划，并征求大家对我们的想法、计划以及已有报价的专业意见。

现状说明：
我们继承了一块位于法兰克福周边的土地（大约420平方米，见地籍图）。这块土地目前上面还有建筑，建造年份约为1929年，不能翻新，且带完整地下室。

我们的计划：
拆除旧房后重建。旧房几乎盖到了邻居界线，并且紧邻人行道。新房不能再靠近邻居界线，必须往里退缩。新房可以靠近人行道建，但因成本考虑（人行道支护）及平面布局，我们目前不考虑靠人行道。房屋计划向西后退3-4米，向南后退1-2米。
计划建一栋大约135-140平方米居住面积且带完整地下室（功能性地下室）的房子。

规划图/限制条款
地块大小 - 420平方米，见地籍图
坡度 - 无
占地比（Grundflächenzahl）
容积率（Geschossflächenzahl）
建筑窗口、建筑线及界限
边缘建筑 – 允许沿街道建筑，不允许像现有老房一样靠邻居界线建筑
停车位数量
层数限制
屋顶形状
建筑风格
朝向
最大高度/限制
其他规定 – 根据第34条建造（邻里几乎各种建筑都有，因此许可较多）

业主需求
风格、屋顶形状、建筑类型 – 现代单户住宅，尖顶或四坡屋顶
地下室、楼层数 – 全地下室，两层
人数、年龄 – 2人（男28岁，女29岁），计划有2个孩子
一层及二层空间需求 – 约140平方米
办公室：家庭使用或远程办公？ – 办公室必需
每年客人住宿人数 – 每年多次约2人（探访的家人和朋友）
开放式还是封闭式结构 – 开放式
传统还是现代建筑 – 现代
开放厨房，烹饪岛 – 独立厨房，带大推拉门连接餐厅
餐位数 – 6个
壁炉 – 无
音乐/音响墙 – 无
阳台、屋顶露台 – 无
车库、车棚 – 预制车库3x6米或3x9米
功能性花园，温室 – 小型实用菜地
其他要求/特殊事项/日常安排及理由 – 朝南和西，因为那里有阳光且邻居少，希望靠近街道建，减少靠街道距离以避免地下室施工时人行道支护

建筑设计
设计者 – 一家建筑公司的设计师
特别喜欢什么？为什么？ – 设计几乎完全符合我们的要求，整合了所有前提，尤其喜欢卫生间布局
不满意什么？为什么？ – 厨房需改为封闭式；起居区南墙（朝花园）和内墙（楼梯边）之间距离约4米，可能稍小，可能放置沙发和电视墙不方便；需去样板房看看是否够用；办公室可能缩小50厘米以放置内嵌柜（放鞋子、外套等）；浴缸与洗手盆间距可能过小，需实地观察。
设计师/建筑师估价：355,000欧元（已收到报价）
购房预算上限（含装修）：500,000欧元（含所有附加建筑费用）
首选采暖技术：空气-水热泵

如果必须放弃，哪些细节/扩展可以放弃
可以放弃：地下室扩建，KFW 55节能标准
不能放弃：地下室，办公室

为什么设计是现在这个样子？例如
设计标准？ – 设计与我们多次协商后形成（基于初次会谈），细节还需调整
建筑师哪些愿望被采纳？ – 如上所述

报价
包含的工程内容及报价：
- 建筑基底面积88平方米，居住面积约138平方米
- 两层及完整地下室
- 四坡屋顶
- 建筑许可申请，施工图设计，结构计算，节能法规证明，施工监理
- 建筑用厕所，脚手架，垃圾和建筑废料处理，施工场地建设
- 一层层高2.645米，二层层高2.77米
- 硅酸盐水泥抹灰及面层抹灰，约5厘米地面找平层
- 地面找平层下的热隔音和踏步隔音层
- 墙体边缘的隔音垫条保留原长度不剪裁
地下室：
- 土方开挖、回填及压实
- 每个房间带1个地下室窗，尺寸88.5x76厘米，含塑料采光井和镀锌铁栅栏
- 基础防水抹灰（M3级防水抹灰）及涂装
- 水平及垂直防水层
- 墙体防护板
- 家务室及全部接口
- 通向一层和顶层的连接管线
- 电表箱
- 地下室层高2.375米
- 地下室室内装修：地暖、室内抹灰、找平层含隔热、强电设备、窗台、室内门
节能:
- 空气-水热泵大金 Ultra R-32 Bluevolution
- 带单间控制的地暖系统
- 门窗气密性测试（Blower Door Test）
- 30厘米厚的单片式加气混凝土墙体
- 室内墙亦为加气混凝土
室内抹灰
- 机器石膏抹灰Q2等级（Q3等级加价5欧元/平方米）
- 天花板缝隙填充
卫浴:
- 一层带步入式地面淋浴
- 主卫带步入式淋浴和浴缸
门窗:
- 铝制入户门（Rodenberg品牌），带或不带玻璃
- 8个电动卷帘，其他为绳索卷帘（电动卷帘额外收费437欧/个）
- 带RC1安全五金的窗户，窗户面积28平方米
- 外侧深灰色，内侧白色
- Rehau品牌
- 外窗台为花岗岩
- 内窗台为大理石
- 室内门为CPL贴面，蜂窝芯板
- 三层玻璃窗（含地下室）

楼梯:
- 实木楼梯含扶手，或混凝土楼梯含地下室储藏室但无扶手、无扶手杆、无面层
屋顶:
- KVH枋结构屋顶，带隔热，带楼梯通入阁楼
- 预留光伏管路至家务室
- 屋檐配型材木板，可喷涂指定颜色
- 约30厘米屋檐，采用Braas Harzer Pfanne混凝土瓦
- 透气性屋顶防水膜
- 钛锌制雨槽和落水管
- 矿棉隔热层
- 石膏板吊顶
电气系统:
- 配电箱含计量装置
- 配电盘
- 断路器
- Busch und Jäger / Gira品牌
- 约40个插座（额外插座直接与电工结算，约45欧/个）
- 门铃
- 1个电话接口，1个天线接口
给排水:
- 冷热水管采用PPR管材
- 减压阀-可反冲洗细滤器
- 花园水龙头- Vigour品牌（Clivia和One型号）
- 洗脸盆、洗手盆、混合水龙头、马桶、嵌入式浴缸、淋浴盆
可选附加:
- KFW 55节能房：底板和屋顶隔热加厚，外墙36.5厘米代替30厘米（额外费用15800欧元）
- 防水地下室19,343欧元
- 窗户面积每平方米793欧元
- 如果不装修地下室可节省约14,000欧元
不包含:
- 瓷砖铺设（材料和工费）
- 预估约8,000欧元
- 地面材料 – 预估约6,000欧元（自行铺设）
- 油漆材料 – 预估约3,000欧元（仅材料费）
- 车棚/车库 – 预估约10,000欧元（预制车库或车棚）
- 室外设施 – 预估约5,000欧元（大量自助施工，逐步完成）
- 拆除费 – 预估40,000欧元（估计较宽松，实际约25-30,000欧）
- 样品选购费 – 预估10,000欧元（供应商经验值）
- 入口台阶及遮盖
- 厨房
- 基坑支护
- 额外插座
- 其他 – 未明
附加建筑费用:
- 由供应商预估约40,000欧元
- 建筑许可及结构审批（如需）
- 终测量，粗放样测，精确放样
- 管沟，检查井
- 下水道，供水，电力，电话接入
- 水准测量
- 蓄水池（如需）
- 保险费用
- 建筑电和建筑用水
- 土壤搬运及处置（因已有地下室坑，此项费用预计低于常规）
- 地质勘察
- 公证及地籍登记

费用总结:
- 土地：0欧元
- 住宅价格：355,000欧元
- 拆除费：40,000欧元
- 附加建设费用：40,000欧元
- 其他费用：42,000欧元
- 总费用约为477,000欧元 - 预算475,000至495,000欧元

进一步考虑:
- 采用KFW方案，因为补贴可抵消额外费用。但需视我行贷款条件而定，因KFW只有10年利率锁定期
- 总费用可控，但无额外缓冲。拆除和附加费用已有较宽裕预算。我们需获取拆除报价，以便更准确评估。

期待大家的意见和建议！
- 你们会对平面图做哪些修改？
- 你们经验中费用预估是否合理？
- 还有哪些要点没提到？
- 我有没有漏掉重要费用？
- 还有其他注意事项吗？

此致，敬礼！

对于你的预算计算，我认为以下几点会出现明显的额外费用：

户外设施：5千几乎什么都不算。无论你们提供多少人工。这只是一些碎石、路边石和喷溅防护的水泥。我至少会预估2万，并且用大量人工提升价值。

电气：整个房子包括地下室只有40个插座？那就准备多花大约50到60百分比的费用。价格中包含多少个局域网接口？换向开关、顶灯出口、天花板内的射灯（预留）也是一样。事先让人告诉你所有价格。免得事后受限于总包商的电工，他们开出天价。

卫浴设施情况如何。标准套餐预算是多少。列出物品名称对你们没用。如果只是最基本的标准，可能花3千。如果你们去过卫浴展厅，会很快发现这些项目很贵。比如说马桶是否有指定的标准品牌和型号。我们知道套餐里包含金额X，超出部分另外计费。X很重要，因为它反映了标准配置的品质。仅此一项，根据总包商的标准，额外费用很可能快要1万。

楼梯：应该是标准楼梯。这个方面的升级很快就贵起来。我会按总包商提供的毛坯混凝土楼梯计算，并了解你想要的楼梯面层及安装还需多少钱。这是我会额外计算的最低准备金。

门：这方面我没看到具体信息。总包商每个室内门预算是多少？标准配置包括的外门费用是多少？这也可能是需要事先确认的升级点。

建筑附加费用：我建议预留预算请一位评估师。

拆除方面我不太了解。旧房子也有地下室吗？地下室需要部分回填？新规划只覆盖部分，另一边还需扩建？这我觉得挺复杂的。

挖土、回填、夯实：这应包含全部土方。没有事先做地质勘察，总包商会接受吗？还有可能有堆场费用。你们小地块的地下室土方想堆哪里？根据土质质量，这些土方有时不能用来回填基坑。这项往往是建筑中隐藏的“风险包”。很少有总包商在这方面包干，因为成本风险很大。

平面图尺寸有限，难以判断。请画出你们想要的家具摆放。为什么楼上层高比一层高？通常是反过来的。初看上去我觉得小门厅、通往客厅的单扇门、厨房布局不太实用、客餐厅的小露台门、只有一个淋浴间和封闭的更衣室比较令我不满。但这些还得结合更多尺寸判断。楼上卫生间可能会稍显局促（但还是得看尺寸）。总体来看，这个设计还很“粗糙”，处于初期开发阶段。

大约包含40个插座（额外费用将直接与电工结算，大约每个45欧元）

那你至少再加5000……除了这40个插座还缺一些，然后是些户外照明、户外电源、双控开关、局域网等。

样品选择 - 费用估算 10,000欧元（供应商的经验值） - 入口门廊和遮蔽 - 厨房 - 建筑基坑支护 - 额外插座 - 其他 - ???

我觉得这个预算不够新，像是我们七年前的数据。现在更贵了。户外设施：不可见部分5000欧元，可见材料地面10000欧元，人工费10000欧元。加上绿化，加上围栏…… 很多关于建筑成本的内容都在我们的建筑成本子论坛里！

谢谢你快速而详细的回复，Crossy！

外部设施：5千几乎什么都不够。不管你们付出多少劳动力。这顶多是一些碎石、路缘石和防溅水的水泥。我建议至少预算2万，并且用大量的劳动力来提升质量。

我们会再详细了解一下，并增加相应的资金。

电气：整个房子包括地下室只有40个插座？那你要预估大约再增加50-60个。多少个局域网接口包含在价格内？三控开关、天花板预留灯口、射灯（预留）也是一样。先把所有价格弄清楚。免得后期被总承包商的电工绑定，收费贵得离谱。

是的，插座显然太少了。我们也计划装100个插座。之前漏写了。单个价格大约30欧元。其他价格我们会要求提供。

卫生设备怎么样？标准套餐预算是多少？单纯列出物品清单没用。如果是最简单的标准，可能只有3千欧元。如果你们去过卫浴展厅，会很快发现这些项目有多贵。比如马桶是否有指定的标准品牌和型号？我们知道套餐里含有X金额，其他的都需要另外计算。这个X金额很重要，可以用来判断标准配置的质量。仅这一项就可能产生1万以上的额外费用（视总承包商包含的标准而定）。

卫生设备怎么样？标准套餐预算是多少？单纯列出物品清单没用。如果是最简单的标准，可能只有3千欧元。如果你们去过卫浴展厅，会很快发现这些项目有多贵。比如马桶是否有指定的标准品牌和型号？我们知道套餐里含有X金额，其他的都需要另外计算。这个X金额很重要，可以用来判断标准配置的质量。仅这一项就可能产生1万以上的额外费用（视总承包商包含的标准而定）。

楼梯会是标准楼梯。这个部分的升级很快贵起来。我会按总承包商给的毛坯混凝土楼梯计算，并了解一下你们想要的楼梯铺装及铺装费用，这将是我额外预留的最低预算。

很好知道。我们也会要求提供具体清单。
关于楼梯，我们也有同样的考虑，但还没做具体调查。

拆除部分我不太了解。老房子也有地下室？需要部分填充吗？新规划只部分覆盖？另一边还要扩建？我觉得这挺复杂的。

正如我说的，我们得先等拆除公司的报价。

为什么你们二层楼的层高比一层高？通常情况是反过来的。

说实话我也不知道 :D

土方开挖、填埋、夯实：这里确实包含了全部的土方开挖。没有事先作土壤检测的话，总包会同意吗？还有可能产生废土处理费。或者你们准备把这么小地块的地下室挖出的土方运到哪儿？土质不好的情况下，可能也不能用来填埋基坑。这个项目通常是建筑中的“盲盒”。很少有总承包商在这方面报价包含一切，因为风险很高。

废土处理费不包括在内。具体土方情况要等检测报告出来才能说。

谢谢你的建议！

目前还有很多问题悬而未决。
不过很惊讶，我们预计50万欧元造房还不够，虽然没有地皮费用。我们的计划一般都这么贵吗？

- 房价 355,000€

这到底包括什么？房子带地窖但没有瓷砖、油漆和地板？WU 地窖，KfW55 等都是额外的吗？
对于140平方米来说，这价格相当便宜，包含地窖的话是每平方米2500欧元。

尽管没有土地费用，我们预计50万欧元买不到我们的房子，这仍然令人惊讶。我们的计划通常这么贵吗？

不惊讶，是的这么贵。我们计划做得小一些，没有地窖，但（去掉土地费用）也很难低于50万欧元。

你们的计划并不特别贵。建筑一般来说就是贵。而且你们的建筑包括地下室也不算小。

标准计算如下：

一楼/二楼居住面积140平方米 * 2250欧元 -> 31.5万
地下室作为储藏室70平方米 -> 8万（估计可能略多，如果你想要真正的居住面积，我也会按2250欧元/平方米计算）
拆除：？
土方工程及填埋：2.5万（根据填埋费用和你们实际利用旧地下室坑的土方量 +/- 1万）
其他建筑附加费用：3万
外部设施：2万（我个人会以3万作为底线，露台遮棚或小规模坡面加固不包括在预算里）
车棚/车库：1万到2.5万，视需求而定（额外空间？单个停车位？…）
厨房：2万
其他（家具，灯具……）：1万到若干万

所以包括拆除的话，我会预算超过50万。额外费用还会增加（例如壁炉，光伏系统，空调，以及1000个你可以花很多钱但不一定必须的漂亮小东西），还有如果地下室需要达到住家质量的额外费用。

法兰克福周边地区也不是全国最便宜的地段。你们凭借继承的土地几乎可以说中了大奖。