房屋建造融资 / 土地（自筹资金）价格过高？

大家好，

我们在找地这方面又前进了一步。
目前我们看中的一块位于柏林郊区、拥有公共交通连接的地块。土地参考价为320欧元/平方米，面积为1500平方米，地块上有一栋带地下室、约60平方米居住面积的房子。这栋房子以及一个小屋、一个化粪池和可能嵌入的一个90立方米的泳池都需要清理。我们可以用44万欧元（即293欧元/平方米）加上购房附加费用，通过自有资金和分期贷款融资。
房屋建筑要等到大约两年后才可能开始，因为房主要到那时才搬走（因此不能同时融资土地和房屋，分期贷款届时也会还清）。
类似位置的销售单价目前多在350-400欧元/平方米（地块面积大约小一半）。

不过，在我们向Dr. Klein咨询了该地块及可计入的自有资金估算后，我们有点不确定。
据说考虑到拆除费用，这已经是一个相当高的价格。
客观地看，这是一个太贵的价格吗？

此外，Dr. Klein告诉我们，该地块后来用于房屋建设时只能计入35万欧元的自有资金部分。
有人能解释这9万欧元（或按当前土地参考价算为13万欧元）的差额从何而来吗？
另外，Dr. Klein还说，拆除费用不能通过建筑贷款融资，必须用自有资金支付。这是真的吗？
还有哪些其他建筑附加费用不能通过房屋贷款融资？
比如花园和厨房是否也可以通过建筑贷款融资？

如果我们计划找开发商或建筑师建造毛坯交付的房子（即固定总价），并希望用地块作为自有资金，这样的预算会不会太紧张？

感谢大家的初步评估。
Stephan

你好，带地皮和拆迁费用的房子价格是44万吗，还是拆迁费用还要另外加？如果纯土地价格从350平方米起，而你们的地皮加房子远低于这个价格，那确实有点奇怪。

我们刚才已经讨论过地块价值的问题。过大的地块不会完全被评估为可建地（即土地基准价）。通常情况下，比如说是600或800平方米。或者地块宽度乘以30或40米深度。其余部分视为不可建设的花园用地，因此价值明显较低。例外情况如别墅区，人们期望有一个与房屋相匹配的地块。这是个小插曲，解释为什么Dr. Klein对地块的估值较低。你也可以看到，小地块相应更贵（因为房屋与地块的比例也不同）。

给你一个计算示例：800平方米地块，单价400欧元＝320千欧元＋700平方米花园地，单价200欧元＝140千欧元，减去拆除费20千欧元＝购买价440千欧元。

此外，Dr. Klein告诉我们，拆除费用不能通过建筑贷款融资，而必须通过自有资金支付。这是真的吗？还有哪些建筑附加费用不能通过房贷融资？比如说，花园和厨房也能通过建筑融资吗？

原则上，一切都可以通过建筑融资实现。这完全取决于贷款比例和展示方式。拆除对房屋价值没有提升作用，厨房也没有。为简化起见，只需说你们自有资金少60千欧元，用于支付拆除和厨房费用。这与直接将自有资金投入建筑，然后再向银行申请返还60千欧元是一样的。

关于地价的讨论我们刚才已经说过一次了。

……有趣的是，这也发生在柏林周边地区。;)

从客观角度看，这个价格太贵了吗？

这也是最近这里越来越常出现的问题。你们处在一个市场中，根据经济学定义，市场是供需相遇的（理想）场所。目前需求远远超过供应（几乎在德国各地都是如此），因此会要求并支付更高的价格，所以对你们问题的答案只能是：如果你们觉得这块地值这个价，并且你们能够支付这个价（包括拆除和之后的新建），那么它并不算太贵。否则还是不要碰为好。

如果我们想请开发商或建筑师建造一个可入住的房子（即固定总价），并想把土地作为自有资金来融资，这样计算会不会有点太紧张？

这很大程度上取决于你们计划的建设项目，但从现在来看，我预计两三年后用35万欧元全包价买到一个设备良好的独立住宅不会太多。

你好，房子连地皮和拆除费用是44万，还是拆除费用还要加上？如果纯地皮350平方米以上都要这么多钱，而你们的地皮加房子远低于这个价钱，就有点奇怪了

拆除费用还要加上，是的。可现在在柏林周围几乎每个建地上都有东西需要拆除……

一个问题是，什么算太贵了。显然没有更便宜的替代方案。因此问题是做还是不做。这个问题的答案取决于你们对这个地块的喜爱以及财务能力。
如果我想要这块地，我不会担心价格过高，会果断出手。与其将所有自有资金投入购买，不如多贷款一部分，保留流动资金用于拆除。目前的利率下，这也不是问题。这样你就不必在拆除时为资金来源发愁，增加了灵活性。