通过租金收入为房子融资

大家好，
我到目前为止还没有太多关注自有住房和建筑贷款的话题。我的女朋友和我希望在不久的将来搬入自有住房，并且可能同时将其作为养老投资。

我们想建一栋多户住宅（4个约90平方米的居住单元），其中一个单元我们自己居住。

我们两人的月净收入大约都是2500欧元。我本人是公务员，因此有一份稳定的工作。

假设我们没有自有资金。以我们的收入和额外的租金收入（3个单元）来看，这个项目是否可行。

你好 toweigert，

总成本根据地价不同，估计在50万到70万欧元之间，我们说的是每月还款2500到3500欧元，这不是你的工资能支撑的。银行可能希望看到大约10万欧元的自有资本，是否能够实现所需规模的租金收入并计入，还需要你和你的主贷款银行确认。更不用说，如果只有3套租赁房中的2套能出租，或者你遇到囤积者、恶意拖欠租金的租客，或者其他问题，你该怎么办。

你们没结婚，所以只能靠一个收入来负担？现实来看，大约12万到15万欧元的二手房可能可行，其他的在我看来都是分期毁灭。

谢谢您的回复。
我已经向我们的社区进行了询问。目前土地价格大约是每平方米250欧元，包括基础设施建设费用。
由于这是一个郊区社区，基础设施非常完善，而且社区管理部门有一长串的住房申请，因此预计住房会相对快速被占用。
100平方米的公寓租金大约是800欧元（不含暖气费）。
婚礼也快到了。

现在的情况应如何评估。

再次感谢您的回复。

嗨，

结婚还是需要花钱的 ^^。

没有自有资金肯定不行，或者银行会想通过提高利率（大约5%左右）来确保风险。

银行对租金收入不太看重。

关于租金收入的问题就是这么回事。租金收入并不等同于可用于偿还贷款的金额。租金收入还需扣除日常开销。还有用于维修、现代化改造和翻新的储备金（这部分相当可观，因为现在房东几乎要负责所有事情）。还包括其他房屋的保险费用等。

在积累了一些个人经验后，我还会建议设立一笔风险储备金，以防遇到恶意租客。直到驱逐真正生效之前，租金可能会有长达一年的欠缴。同时还会产生恢复居住条件/翻新等费用——期间的供水费用等等。否则，这种情况甚至可能导致破产。

这也不是要吓唬你们，但这种情况越来越常见。

仅凭上述原因，我会建议不要把融资计划定得太紧，要保留较大比例的自有资金以应对波动。

在理想情况下，大约2400欧的租金收入，我最多只会把1200欧计入融资部分。剩余部分需要你们自己承担。

目前银行对100%融资也比较谨慎。我建议先向几家银行说明情况。这样你们就能了解趋势。如果得到劝阻，也应该考虑进去。

附言：我不太愿意和租户住在同一幢房子里。因为有些人的性格是必须把所有事情都告诉你，并且认为每个小细节都极其重要。这可能会相当烦人。

乔格关于租金收入的看法，我觉得很有道理（不要把所有钱都算作还银行的分期付款）。无论如何，一定要互惠地购买一份风险寿险，这样如果你们中有人提前去世，另一方不会因此陷入经济困境。如果还算年轻，保险费用也不会太贵。当初我和我的第一任丈夫买第一个房子时也买了，感觉更安全。
我的两个姐夫在继承的公寓里租给租客的经历很糟糕——赔了不少钱，还惹了很多麻烦。显然这种情况比想象的更常见。
我们刚刚决定建一栋双拼别墅；之前也曾考虑过买一栋待售的双拼房，然后出租其中一半。地段也很好，和你那边差不多。但后来我们认为，如果租客那边出了问题，我们会马上陷入困境。两三个月没有租金收入，能让人彻夜难眠。对我来说，这种压力和依赖太大了。很多事情必须顺利进行，但却几乎无法控制。
请原谅我这么问——你们为什么正考虑买一栋四户住宅？有特别的原因吗？
而且和租客住在同一栋房子里，我觉得也很烦人。这点绝不能低估。大多数租客对房子和业主的态度不同，行为举止也无法事先准确预测。我会非常谨慎。
祝你们做决定时好运！