瑞典房屋经验 | 木屋 - Rörvikshus

大家好，
我们来自柏林，原本打算通过供应商Rörvikshus建造属于我们自己的瑞典房子。遗憾的是，这件事未能实现，我想在此分享我与这家房屋建筑公司的经验，以免他人遭遇同样的问题。

我甚至不知道Rörvikshus是否有资格称自己为房屋建造商。根据我的经验，Rörvikshus不过是一个墙体制造和安装商。建筑合同中仅提供带窗户的墙体、中间楼板以及屋顶。所有其他工种必须由业主自行组织和委托。从基础设施建设、地基板、建筑师、能源顾问，到整个室内装修，如供暖、电气、楼梯和栏杆的木工工种等等。
没有额外且费用昂贵的施工经理，作为私人业主，几乎无法应对工种之间的接口管理。同时，如果在房屋融资过程中，施工经理还需为银行记录施工进度并负责各工种的验收以保证质量。关于这些“外部”状况及其伴随的风险，合同签订前并未向我们作出说明。
Rörvikshus的建筑合同费用不透明。换句话说，服务说明中没有列出各项费用或费用组别，无法追踪总价的组成。此外，Rörvikshus在合同中将所有额外服务（起重机、脚手架、垃圾箱、建筑厕所、室内脚手架等的提供）推给业主，这导致费用不透明，因为这些在签约时没有附带报价。根据德国法律，这些Rörvikshus合同条款可依据《建筑法》第307条提出异议，因为这属于不当不利条款。更不用说，业主几乎没有获得所需条件的相关说明。比如，什么样的容器，何种尺寸，针对哪些废弃物，使用时长多久？且通道必须适合至少18米长的卡车进出。
Rörvikshus在柏林/勃兰登堡的销售代理，在合同签订前承诺全力支持工种协调及业主的额外职责，并最初也负责室内装修报价。但事实证明，地基板的第一个报价来自一位在网上评价多次私人破产且客户极为愤怒的专业人士，这让我们首次产生怀疑。他后来提供的另外两份报价也不靠谱，最终我们只得自己负责所有工种。代理推荐的能源顾问承诺大约2周内出具能源证明，但在我们提供全部信息后却无任何进展。代理称已传达所有信息给能源顾问，但接下来的数周中，我们多次通过电话催促，能源顾问却表示仍缺代理提供的信息。
合同签订后，代理便失去联系。很少回复邮件，对具体内容的询问要么置之不理，要么用他的过去故事搪塞，比如：“我们一直都是这么做的。”
代理推荐的自由建筑师（同样需业主额外委托并付费）难以为银行提供一份清晰的建筑费用清单。建筑申请提交后，我们收到了带4周期限的正式缺陷通知。我们不得不重新（！）制作地质报告，并请求建筑师申请延期。他在期限当天18点后通过邮件提出申请，承诺补交申请材料，三天后我们查询情况，他却说还在等测量师。这里似乎刻意采用不透明沟通。
建筑师合同中还有新的惊喜。只提供了HOAI定义的第1至4阶段服务。对于外行人来说，这难以理解。事实是，建筑师只陪同到建筑许可阶段（规划阶段），用于委托电气、燃气和供水工种的详细图纸不由这位建筑师绘制，需额外由专业规划师或另一位建筑师委托完成。
总而言之，我只能指出，Rörvikshus的合同结构包含许多陷阱、隐性费用及业主必须承担的责任，而这些均未得到解释。给人的印象非常明确，Rörvikshus有意以自信的态度、承诺和最大程度的不透明来利用业主的无知。
我们现在已经取消了合同，并为此付出了大量教训钱。

我在这里看不到所谓的“有意识地制造不透明”的行为。你想购买一个木结构房屋毛坯套件。如果它的制造商和出口商自称为“房屋制造商”，这并不可耻，也不具误导性或违法，前提是合同最终明确了实际交付的内容，并且明确显示这不是一个可入住的成品房。如果你作为建设方不是以投资者的身份，而是像消费者一样购买这“房子”，就像买一台电视或一套沙发一样，这不是你的合同对方的过错。我也不认为《建筑法》第307条要求半成品卖家必须逐步列出甚至详细讲解他们的报价如何构成一个完整的最终产品。如果你的合同对方接受了你的解除合同，我要祝贺你这更多的是运气好而不是合理的谨慎。同样，一个建筑师如果只履行第1到第4阶段的委托范围，既不做详细设计，也不招标或施工管理，你可以在公开的《HOAI》目录中轻易查到，这并不是建筑套件供应商有义务提醒你的内容。口头承诺的经销商“支持”不属于你和建筑套件供应商之间合同的组成部分。所有这些甚至不需要法官来解释，任何消费者保护中心的实习生都能告诉你。因此，你这里更是在警告别人不要效仿你的天真，而不是批评你的合同对方的商业行为（受影响者还是会得到帮助，所以对此也要说声谢谢）。此外，期限在截止当天的24点结束，而不是在办公时间结束时。然而，建筑师对建筑申请的完整性负责（并且有职业责任保险）。作为建设方，你也有义务（并且为你的履约辅助人疏忽承担责任）。

如果我猜得没错，你现在正在寻找一家新的房屋建设供应商，想要和他们推进你的项目（而且你没有吸取任何教训，比如你没有看到自己的错误），你应该自己找一个独立的建筑师——最好还有一位相关专业的律师。你不一定需要建筑师工作贯穿所有阶段（第1到第8阶段），一个独立的建设顾问也能根据你的具体情况告诉你什么时候需要谁（我目前个人工作排满到秋假，但有许多同行）。作为入门，我推荐你查阅我的“房屋建设时间表，也为您准备：HOAI的阶段模型！”，你需要自行在网上搜索，它能向你说明（无论是否有建筑师）整个流程的发展方向。

我一直不明白：为什么有人会签这种东西？真的是心理压力，下周就没有了，或者价格会上涨？还是那香味很好的剃须水？明明有性能说明，上面写着交付什么，不交付什么。难道人在兴奋时不仔细看吗？虽然官网上写着，销售伙伴会一直陪伴你直到最后，但这不就是每个销售伙伴都会做的事吗，有好的也有坏的。还是说，这是过高的期望？

你可以明显感受到你在这个项目上真的付出了很多努力，但最后却感到失望。这非常让人恼火，尤其是当涉及到这么多钱和精力时。Rörvikshus更多是作为一个组件供应商，而不是传统的房屋建造商，这对于外行人来说往往一开始不容易看清楚，特别是当事先宣传有陪伴和支持时。当然，法律上很多内容都写在小字里或者可以从服务说明中推断出来，但作为外行人是否能立刻完全理解是另一回事。

你们经历的事情正好说明了在签合同之前真的把所有事情弄清楚是多么重要——不仅仅是交付什么，还包括谁负责什么，谁处理什么。如果签完合同后还感觉到联系人消失了或者不再负责任，那么无论纸面上写了什么，信任关系就破裂了。

我觉得你这样公开分享很不错。最终这不仅是对一家公司的一次经验分享，更是提醒大家建房项目有多复杂，如果你以为买了“一栋房子”就像买一个成品那么简单，很容易遇到麻烦。你找到新的方式继续推进建房项目了吗？