现有物业 - 重大装修工作

尊敬的论坛，

我们打算购买一套现有的联排别墅（157平方米的居住面积，260平方米的土地）。
购买价格：300,000 欧元
+ 6.5% 土地购置税 = 19,500 欧元
+ 公证/土地登记费 = 6,000 欧元
+ 中介佣金 = 10,710 欧元

该房屋建于2005年。不幸的是，内部装修/状态状况极差，因此计划的装修费用累计为95,000 欧元。

自有资金为106,000 欧元，其中6,000 欧元将在接下来的几个月内用于其他用途。
我计划留10,000 欧元作为储备。
留10,000 欧元用于家具。
这样还需要投入80,000 欧元。

另外我们可以通过一位亲戚筹集30,000 欧元/40,000 欧元，并按月偿还。
总计可用资金为：146,000 欧元自有资金
-> 我的问题是，这笔钱是否适合用于贷款融资，还是更应该用于装修。

高额的装修费用是由一位亲戚的建筑师估算的，并且与我们过去对一套公寓进行装修时的重叠费用大体吻合。
不过当然也不能排除实际开销最终可能更低（例如建车棚代替车库等）。

一些装修/改造工作我们将与朋友（很多是工匠）一起完成，大部分拆除工作也会自己动手完成。
换句话说：这部分没有发票。

我们通过理财顾问拿到了Ing-Diba的报价。
建议将亲戚的30,000 欧元或40,000 欧元全部算入贷款融资。
并且由于区分“增值型”/“保值型”措施，只有增值型措施可用自有资金，因为保值型不能算入（但在我看来，鉴于房屋现状几乎所有措施——比如新的地板——都应该算作增值）。

关于我们：
他：自2008年起无期限固定合同，每月基本工资3,500欧元+每年奖金15,000欧元。
她：固定合同（目前处于育儿假期），自2005年起无期限合同，目前每月约700欧元。
2个孩子：每月380欧元。
现行租金：每月550欧元。
期望还款额：每月1,000欧元（如使用亲戚资金，则额外支付150欧元）。

Ing-Diba：
根据理财顾问，“改造/现代化费用”：43,800欧元
其余由自有资金支付。

利率锁定期：15年
利率：1.95%
偿还率：2.50%
月还款额：1,082欧元（+150欧元家庭贷款）
包含年度特别还款选项及还款率调整选项。

在这篇长文（抱歉！）中隐藏了不少疑问
- 大家如何看待还款额和保留10,000欧元储备+10,000欧元家具资金？
- 大家如何看待亲戚资金的可能介入？
- 鉴于高额装修费用，我不确定怎样使用自有资金最合适。特别是部分工作我们和朋友共同完成，无法开具发票给银行？
我了解到Ing-Diba只有在提交发票后才会释放资金。
大家有没有其他建议或我忽略了的方面？

非常感谢，祝好！

一栋建于2005年的房子，居然状况糟糕？
是水损吗？还是破坏行为？这应该会反映在购买价格上。

问候，Yvonne

里面几乎所有东西都破旧不堪——所有的地板、墙壁、楼梯、门、浴室，…… 简直都坏了。根据建筑师说法，外部和结构都没问题。不幸的是，价格因此也被压到了三十万左右。现在这里的市场情况是……

关于自有资本的投入总是一个问题。银行肯定会在条件确定中考虑最高可达50%的增值部分。也就是说，需要在自有资本中涵盖附加费用加上50%的装修费用。之后投入的自有资本是有意义的，以便a-获得更好的条件，b-保持装修的灵活性。

如果很多工作是自助完成的，银行肯定也会想看账单，这种情况下只会计算材料成本。我建议你去询问一下。

几乎所有的内部结构都已经损坏——所有的地板、墙壁、楼梯、门、浴室……简直都坏了。
但根据建筑师说，外部和结构主体都是没问题的。

我无法理解剩下的结构主体到底能有多好。对于“联排别墅”来说，很可能邻居也是同一家公司建造的（？）——这让房子的状况看起来可信，说明只是有人没有好好维护房屋？

我会谨慎起见先做一个试算，看看在预计成本超出30%的情况下融资还能有多稳妥。

这种状况可能有多种原因：缺陷、老化、磨损或破坏。材料便宜（例如错误耐磨级别的瓷砖）导致磨损加剧是不可避免的结果。根据原因不同，翻修过程中出现“意外”的程度可能比预算的预留资金还要严重。

我无法理解那里还会有什么实质性的正确性。对于“联排别墅”，很可能邻居和同一个开发商建造的（？）——这是否使得房屋状况显得可信，是因为有人只是对房子照顾不当？

我会谨慎地做个试算，看看在假设成本超出30%的情况下，融资还能否“撑得住”。

这种状况可能有多种原因：缺陷、损坏、磨损或破坏。磨损加剧是使用廉价材料（例如，不合适的耐磨等级的瓷砖）的必然结果。根据原因不同，翻修期间的“意外”可能比预留的资金更多更严重。

这栋房子当时是作为“半装修房”由开发商交付的。
建筑师的原话是：之前一切都很好。之后只搞了糟糕的东西/试图安装（客卫等）。
内部，比如地板，被人“住坏了”，门和门框等被极其不爱护地对待，所以都必须更换。
从外观看，除了脱落的遮阳篷外，两栋房子看起来都很好。