开发商的连栋端屋 - 阁楼可改造利用吗？购买太贵了吗？

你好，

我们在一个小型新建联排别墅区预订了一栋排屋端头房。位置对我们来说合适，不是最有吸引力的城区，但发展前景良好，交通方便。我们的朋友也在那里买了一栋房子，不过他们没有遇到下述所展示的问题。

数据：
莱茵美因区（黑森州），某大城市的外围城区
装配式房屋（实体结构 - 预制混凝土构件）
土地按物业共同所有权分割
109平方米居住面积（底层，上层），基础板
236平方米土地（仅自有份额）
占地面积62平方米
无墙面及地面装饰层
购买价：497,000欧元（外加6,000欧元车位费）

城区框架数据：
建地每平方米价格：650欧元
现有房产每平方米价格：3,700欧元

开发商建设的是标准质量建筑，不算高档，但当然符合所有节能规范。使用的是冷凝热水锅炉，配备了太阳能集热器支持，热空气回收，保温等。

我脑海中有好几个问题和困扰：

问题1
由于总土地面积过小，导致容积率限制，整排房屋的阁楼（约35平方米纯住宅空间）不能作为居住空间（起居室）使用。因此这里既没有安装“必要的”楼梯，也没有装逃生窗。整个阁楼进行了隔热并安装了板材，正是居住空间所需的标准。还安装了两个相当大的双开窗（94x160厘米），钢结构楼梯相比正常情况只是缩短了一级（踏步宽度21厘米）。楼梯间因此被缩减（两堵混凝土墙限制）。1972年的规划方案应该仍然有效，该方案按旧《建筑利用条例》规定，包含阁楼在内的容积率为0.5。
建筑许可中明确将该面积定义为“阁楼储藏室”，不视为《住房建筑条例》（HBO）意义上的居住空间。

-> 是否有可能施工管理部门事后同意改变用途，尽管开发商当时没有操作空间？是否可以申请例外许可或修改规划方案？
-> 是否必须有“必要”的楼梯才能实现变更？这样的楼梯是否可行？例如将楼梯延长至走廊或类似方式？增加窗户通常不会有问题。
-> 如果不允许改变用途，该空间对我们来说能如何使用？真的只能用来放杂物？还是我们依然可以“装修”该空间，比如铺设复合地板，放置衣柜、洗衣机和烘干机？相关接口施工单位可能会在建设中预留，这在买卖合同中阁楼并未规定。

问题2
我们的朋友（早一年购买，因上述问题建筑许可延迟）买了一栋与我们几乎完全相同的排屋端头房，土地面积213平方米，售价565,000欧元（不同排栋，因此不受容积率限制）。他们买的是全面地下室结构，而我们是基础板结构，且阁楼可以全部作为居住空间使用（多35平方米住宅面积）。也就是说“仅”比我们贵70,000欧元包含：
地下室（非居住空间）+ 全阁楼可用居住空间= 增加35平方米居住空间，减少23平方米花园面积。
而另一排几乎相同的房屋较大土地每平方米花园价格仅约400欧元（土地价格非650欧元，而开发商称其确实支付了650欧元）。

-> 如果我们买的话，是不是（太）贵了？套餐含车位至少525,000欧元，加交易附加费约565,000欧元，约每平方米居住面积4,800欧元（不含其他费用）。我计算了购价倍数（购价与预期最低净冷租金的比例，虽说我们自住不出租），约为33。考虑附加费用和贷款利息甚至超过37。这笔计算中阁楼面积自然未计入，因为不算入居住面积。

融资对我们来说没有问题。由于较高的自有资金，最迟15年内可无负债。我们还有24,000欧元儿童建房补助可申请。

我只是担心阁楼问题会一直困扰我们。额外面积虽非必需，但对我们非常重要（书房（非主用）、客房、兴趣活动室、游戏室……）。

尽管所有限制，该房对我们仍有吸引力，因为我们带小孩，可入驻有许多年轻家庭的社区，同时邻居是我们的朋友。这是无法量化的价值。

感谢你们的专业知识、建设性想法和意见！

ns.

无论如何，你们的房子明显比朋友们的房子贵多了。

我们买得（太）贵了吗（假设我们真的买）？

和往常一样，答案只能是：房产的价值取决于买家愿意支付的价格。如果你们不买，可能会有别人买，因为这个位置似乎很抢手。或者你们能在同等地段用更少的钱买到同等的房子（带地）吗？看到了吧。;-)

如果我对这房子感兴趣，而且其他方面都合适，我会买下，然后看看阁楼还能放些什么。

-> 是否有可能建管局事后同意使用性质变更，尽管他们之前没有给开发商留下任何操作空间？是否可以申请例外许可或修改建设规划？
-> 是否必须有一条必要的楼梯？这楼梯是否可实现？例如，将楼梯延伸到走廊之类的？增设窗户应该没有问题。
-> 如果不行：这个空间对我们到底有什么用途？真的只能用来堆放杂物吗？或者我们仍然可以“改造”这个空间，比如铺设层压地板，放置衣柜，安装洗衣机和干衣机？——这些接口施工公司应该会在施工时布置，购房合同中地下层并未规定这些。

1,2) 我起初不相信，因为逃生通道的条件不符合要求。尤其是在排屋中，我怀疑这些要求是否那么容易实现。顺便说一句，我不太理解关于楼梯的问题。每个人都可以根据自己的意愿在他的地下室或储藏阁楼里建楼梯，和房间的使用性质无关（好吧，也许建管局想防止“隐藏使用”）。

3) 空间如何使用由你们决定。不会有警察来检查。唯一可能的问题是火灾时，如果有人在那里睡觉而被困住。例如，有多少人把他们的兴趣室/休闲室设在地下室，没有第二个逃生通道。这些官方上也不算居住用房。我个人不会在那里放孩子房和床。但做办公或游戏室我不会有顾虑。地板你们也可以铺任何想要的，洗衣机和衣柜的使用也是无可争议的，这些都不算居住用房。