缺乏自有资金的建筑项目风险

大家好，专家们，
我目前正陷入以下困境，需要你们的客观评估：
由于大家庭圈子里极为不利的情况，长期以来出现了严重的财政失衡。
通过节俭和自律，我们现在几乎走出困境，也就是说，剩下的300K中的最后35K将于2019年10月15日提前还清，因此不再有任何义务，没有车贷租赁等。
征信记录良好并受到严格监控，几乎成了我每季度的激励剂，我们看看能否达到99%，目前为98.48%。
我们早就希望有一套房子，也急着想离开法兰克福，心里清楚幼儿园和学校的状况非常糟糕，虽然富裕社区可能有例外，但在那里也不必考虑买房。
我们目前找到一个合适的房子，是一个连排中间房，距工作地点车程30分钟，环境非常安静，有些人可能觉得太无聊，但对我们来说却是梦想。
目前正在销售阶段，半独立式住宅一周内已经卖出，其他房子也卖得很快，总共有大约50套房子。
为了保住机会，我在多次看房并与第一期居民交谈后支付了3000欧的预订金，合同成立后会抵扣，若取消则扣除500欧作为管理费。为了保住机会，这500欧对我来说是值得的，初步来看一切都很合适。
开发商计划在2019年冬季签署公证合同，施工期为12到15个月，因此预计2020年底或2021年初入住，我估计会有2-3个月的缓冲期，具体取决于进展情况等。
该房子为经典的连排中间户，5个房间，141平方米，土地面积约130-140平方米，根据共有产权法（WEG）作为KFW 55标准的房屋，融资计划使用KFW贷款。




































































































[TD>可考虑增加至10.000,00欧元

项目	金额	备注
房价	368.000,00 欧元
电、水、排水管接入费	5.000,00 欧元
车棚	7.500,00 欧元
总计	380.500,00 欧元
土地购置税 6%	22.830,00 欧元	根据开发商，计划2019年冬季公证
公证费 1.5%	5.708,00 欧元	根据开发商，计划2019年冬季公证
土地登记费	1.903,00 欧元	根据开发商，计划2019年冬季公证
中介费	0 欧元
总融资需求	410.941,00 欧元	不含家居装修、油漆和地板工程及材料，及花园费用
自助工程
花园	3.000,00 欧元	不含材料
地板铺装	5.000,00 欧元	不含材料
墙纸/油漆	7.000,00 欧元	不含材料
自有资金
首付款/预订金	-3.000,00 欧元	与土地价格抵扣
建筑储蓄合同	-2.300,00 欧元	解除现有合同
现金余额	-5.000,00 欧元

这篇文章写得挺详细，希望有人会读。

我们的收入状况也有变化，因此用多段列表表示，并采取非常保守的计算方法，不包括奖金、税款退还、团结附加税取消等。






































































































































































[TD>成年，正在学习
[TD>3岁

当前情况	丈夫	妻子	大孩	二孩
至2019年11月	唯一收入者	家庭主妇	成年，正在学习	2岁
净收入	5.950,00 欧元	0	不计入
儿童补贴	402,00 欧元
固定费用，包括房租（含暖830欧，不含暖620欧），加300欧额外生活和其他缓冲	-2.500,00 欧元
贷款	-1.337,00 欧元
可支配净收入	2.515,00 欧元
当前情况	丈夫	妻子	大孩	二孩
从2019年12月	唯一收入者	家庭主妇	成年，正在学习	2岁
净收入	5.950,00 欧元
儿童补贴	402,00 欧元
固定费用，包括房租（含暖830欧，不含暖620欧），加300欧额外生活和其他缓冲	-2.500,00 欧元
可支配净收入	3.852,00 欧元
当前情况	丈夫	妻子	大孩	二孩
从2020年9月		兼职护理工作	成年，正在学习	3岁
净收入	5.950,00 欧元	800,00 欧元	不计入	幼儿园
儿童补贴	402,00 欧元		2021年停止
固定费用，包括房租（含暖830欧，不含暖620欧），加300欧额外生活和其他缓冲	-2.500,00 欧元
可支配净收入	4.652,00 欧元
当前情况	丈夫	妻子	大孩	二孩
从2021年1月		兼职护理工作
净收入	5.950,00 欧元	800,00 欧元	不计入	幼儿园
儿童补贴	201,00 欧元		2021年停止
固定费用，包括300欧额外生活和其他缓冲	-1.700,00 欧元
物业费及其它共有产权法（WEG）相关管理费	-500,00 欧元
可支配净收入	4.751,00 欧元
每月专项还款准备金	-1.000,00 欧元
房屋融资最高额	-2.000,00 欧元
可支配净收入	1.751,00 欧元

我想的是为坏日子做准备，也就是说，如果万一失业，失业救济金1还能支付贷款和一些额外开支，加上我妻子的收入，应该能度过难关，如果遇到资金紧张。
我们希望15-18年内完成整个买房计划，可能利用KFW 3年免还贷期，把另一个贷款还得更多，具体看利率等情况。
我明白，拥有存下的自有资金会更理想，现在的问题是建筑成本和房源的实际供应越来越紧张，过去三年我只能眼看价格一路上涨。
10月最后一笔债务清偿后，我才首次有资格申请贷款。先前一位邮政银行顾问预审已给了绿灯，但利率有所上浮。
我会全程对比不同渠道，确保招标效果，并已确定一定要请专业人士帮忙处理合同等事宜，我觉得这笔钱花得值，我对此一窍不通，也不能随便自己查。
好了，现在我已完全坦白了，希望这不会给我带来麻烦。
感谢各位看完这篇长文，感谢你们的耐心和好奇心。期待你们客观诚实的反馈，当然很多发展细节藏在言外，这就超过本文范围了，哈哈。

此致
斯托尔赫一家敬上

我已经读了那篇长文。请原谅我现在给出一个简短的回答。 我认为你们的收入足够支付这个金额。虽然分配可能不太对称，但相比那些还计划要孩子的家庭来说，这个更容易预算，而且收入更可能增长，而不是经历经济困难。 第一眼看上去不合理的是每月还款1337欧元，15-18年内还清。对于40万欧元的全额贷款，我粗略估计需要28年才能完全还清。每月1000欧元的特别还款并不会大幅缩短还款时间。

我已经读了那篇长帖。请原谅我现在还是给个简短的回复。
我觉得你们的收入足够应付这笔金额。虽然可能分配不均，但相比那些还计划要孩子的家庭，这更加可预测，也更可能增长，而不是陷入财务困境。

第一眼看上去有问题的是，月供1337欧元在15-18年内还清不太现实。对于40万欧元的全额贷款，我粗略估算需要28年才能完全还清。每月1000欧元的额外还款并不能显著缩短时间。

你好，Tassimat，
感谢你的坚持
1337欧元是目前的还款金额，直到今年十月，这笔负担之后就没有了。

哦，读错了。
有没有更具体的融资方案？

关于你提到的风险问题：我理解你的意思是你担心无法偿还贷款。这种情况通常发生在一般的生活风险上，比如失业、职业丧失能力、分居、死亡或类似情况。其中两种可以通过保险来保障。失业可以短期度过。不知道你做什么工作，也不知道你到了某个年龄之后是否容易找到类似的新工作，但如果情况非常糟糕，你们两个都可能不得不在糟糕的工作中全职工作。那么，怎样保障失业风险？实际上只能像你打算的那样：低月供，高额特别还款。或者约定灵活的还款比例调整。

无论如何，如果资金不再流入，最后的手段当然就是出售。全额融资的风险在早期尤其高，因为卖房所得可能无法覆盖贷款本金和提前还款罚金。

这里我刚刚看到“Teilung nach WEG”。这里还必须考虑相应的物业费支付……

我也看过，不过我不是融资方面的专家。
我总是看到风险，如果在房屋报价中没有识别隐藏的费用。
可以在IS24或Immonet上调用该报价吗？那请提供ID。这样可以看一下。
或者你们已经有了Bauleistungsbeschreibung？
经典的例子是电气套餐，它提供的是70年代的插座数量。然后需要升级，建商会收取高额费用。包括平面图更改、控制式室内通风或卷帘，中等金额会累计到五位数。