将商业物业改为住宅和商业楼

你好！我希望我来到了正确的子论坛 :)

我们刚开始寻找房子，很快就有了第一次看房。
我们清单上最重要的一项是一栋房子，它涵盖了我们许多的愿望，而且显然也在我们的预算范围内。

问题是：该房产被列为商业物业。
一座带有大厅和经营者住宅的前餐馆。它位于一个混合用途区域。
因为我和我的伴侣也运营着两个不同的商业，所以这个混合用途区域对我们来说很合适，我们打算继续使用房子的部分空间作为我们的商业用途。不过，由于房子的面积较大，我们希望再改建一套住房，用于未来的多代同堂居住，并且在此之前（大约6-10年）出租。 如果我理解正确的话，这在商业物业里是不允许的吧？

将商业物业改为住宅兼办公楼的可能性有多大？是否可以提前询问这种改动的可行性？我们可以直接联系建设局咨询，还是需要准备具体材料才能获得初步答复？

如果因不同的商业类型和扩充居住空间而必须进行规定的改建工程，我们可以在翻新时一起补齐所需的“公共法律要求”——不过我猜对餐馆的要求应该和住宅或仓库类似？我还没能找到具体的要求，有人能给我一些查找细节的建议吗？

大部分的商业空间将用作线上发货的仓库，这在混合用途区域应该是允许的。另外我们还小规模生产一些产品，这些生产过程不会产生噪音扰民等问题（3D打印机，激光切割机）。

我们已经从一家银行获得了大致的融资确认，以评估哪些房子合适。但是商业物业的评估会有不同吗？
如果获得了关于可能变更用途的积极回复，这样的回复并不具备法律效力，最终还是要在购房后才能申请。这种情况下银行的态度会如何？

我们非常期待您的答复和建议

中介是否将该物业称为商业物业，我并不在意。只要不影响房间所在的位置，改用途应该不成问题。既然不享有既有权益保护，那么即使是靠近边界的休息室也不例外。在防火方面，我预计会以改用年份相当于建筑年份进行评估，也就是虚拟地当作新建建筑。原则上，我认为最大的障碍不存在，如果是在工业区的居住混合用途中可能会有，但你说的是混合区（MI或MD？）。希望它不位于边缘——免得当地政府还会有把它划归邻近工业区或住宅区（WA/WR）的念头。

将一个商业物业改成住宅和商业混合楼的可能性有多大？

你知道你们社区的经济状况吗？或者建设局的态度如何……
肯定无法与其他社区相比。还是可以？
我们这里，如果能有人对老旧大型物业感兴趣，除了直接用来给难民安置房间，大家就已经很高兴了。你在我们这里大概会得到绿灯批准。但你们那里可不一定 ;)

非常感谢您的回复！

如果空间的位置没有问题，改变用途应该不会有问题。

感谢您的评估，这听起来令人放心。我们会接手现有的储藏室，也继续作为储藏室使用，只是存放不同的物品。新公寓将由一楼的前餐厅、餐厅厨房和浴室改建而成，并且在空间上通过带楼梯的走廊与商业区域清晰分隔。

基本上我认为最大的障碍不存在，这在住宅混合使用的工业区曾出现过，但你说的是混合区（MI还是MD？）。希望它不在边缘——不然社区可能会想到把它划归邻近的工业区或住宅区（WA/WR）。

根据我目前从不动产地图上获取的信息，该地块属于“混合用地”（M），具体是MI还是MD我这里无法判别。向西有三个地块，然后才开始住宅用地（W），其他方向地块更多。划分希望能保持不变。

在用途方面标明为“用途类型：工业和商业用地 | 描述：贸易和服务”，这符合我们的商业用途。但我怀疑这不是所有“备案”的信息，关于变更商业用途我们可能还需要提交更多细节。

知道你们的社区经济状况如何吗？或者建筑管理部门的态度怎么样...

我们不幸来自较远的地方，所以信息不多。周末会先去实地查看，看看能了解些什么。如果该房产真的像文件上看起来那么合适，我们会联系建筑管理部门咨询。无论如何，该房产的价格对这个面积来说较为便宜，但肯定需要不少维修。

你可以先报告一下，然后在你们买了之后在这里介绍项目 :)

根据我目前从地籍图上在线获取的信息，该地块位于“混合建设用地”（M）内，但具体是MI还是MD，我这里无法辨别。向西还有另外三个地块，然后才是住宅用地（W），向其他方向则有更多的地块。因此，希望划分能够保持不变。使用性质标注为“使用类型：工业和商业用地 | 说明：贸易和服务”，这与我们的商业用途相符。但我猜这并不是唯一的“备案”信息，我们需要提交更多细节以申请商业性质变更。

你的描述听起来好像不是取自详细规划，而仅仅是取自土地利用总体规划，而且该区域既不是WR/WA的详细规划范围，也不是MI/MD的，而是一个“无详细规划的城市内部区域”（§34）。你可能看错了文件，实际上存在一个详细规划（如果不幸的话，该规划可能不希望继续发展混用功能），也可能根本没有详细规划，且无意制定详细规划。最好先向县经济发展局询问，看看他们是否有“统一联系人”：如果有，他们可能对这个概念有所理解（特别是经济发展局，而不一定是县政府的电话接待处）；如果没有，那就要面对众多办事人员不同的知识和认知水平，祝你好运。