购买建议，1880年的小房子，翻新

你好，

我们一家年轻的家庭（男人33岁，女人32岁，孩子3岁）已经寻找房子很久了。我们参观了一座小房子（大约100平方米），很喜欢。房子状况不佳，需要装修。无论如何，我们会请专家评估房子并估算装修费用。

建于1880年左右
2018年翻新（煤气管道、热水管道、电路）
部分PVC窗户有漏风现象
燃气供暖，能效等级E

不过，我想先听听你们的意见，这房子是否有潜力，以及必须注意的要点。

1. 结构：室内全部用石膏板或带泡沫塑料（大约3-5厘米）的水泥板覆盖。因此很难看出木梁/横梁/支柱之间的连接是否完好。不知道专家是否能说得更多。
2. 保温：显然是从内部隔热（带泡沫塑料的水泥板）。我们担心墙体的湿气和状况，我只在几个地方找到可以测湿度的孔（地下室测得约80%，其它地方用Trotec BM31大约40%）。
3. 外墙的长横梁有损坏。可以修复还是必须更换？
4. 根据房地产经纪人说，房子2018年翻新。燃气暖气较旧，热水和电路管线状况良好。我们计划首先改造浴室、更换窗户以及安装新厨房。屋顶看起来密闭，椽子之间填充了矿棉，状态良好。请问在专家到现场之前，我们还需要深入了解哪些方面？尤其是需要大量投资的部分。

非常感谢。

这里还有几张照片。地板必须彻底打磨和上漆，但总体状况还可以。

这房子状况不好，必须翻修。

2018年维修过（煤气管道、热水管道、电路）

前者是，后者不是。没有维修。只是做了可能最必要的事情，以便还能住下去。

这些图片对我来说大声呼喊着“请好好修缮我！！！“

问题：房子的价格是多少？位置和土地价值如何？
这将决定你们的决定。以这个状况，如果我的预算计算中翻修费用不到每平方米至少1500欧元（我不是指全面翻修——我只看见地下室临时支撑柱等情况），我不会购买。

仅凭直觉和图片来看：房子的价值不应占购房价格的大部分。主要部分应该是土地价值。如果不是这样，请省去请鉴定师的费用，庆幸自己最终没有把好钱投进坏房子里（因为在翻修/维修过程中很可能会发现昂贵的问题）。

如果这是真正的木结构房屋，可能受 [Denkmalschutz] 保护？那就别碰了！

这座房子没有被列为文物保护。
所以，在这里请评估师是不划算的，对吧？
这块地实际上非常小——只有房屋的占地面积（大约50平方米）。
虽然从照片上很难看出，但这里到底需要翻修什么？

@TE：你本可以直接说这房子在法国/阿尔萨斯。售价175,000欧元加10,000欧元佣金。至少广告里是这么写的。

能源等级是二氧化碳排放等级，正确的（法国）能源等级是D，220千瓦时/年每平方米 ==> 这在德国是G级。也就是你买不到更差的能效了。仅供参考。
如果我参考一下边境那边的地价 ==> 德国这边大约是450-550欧元/平方米。所以按这个报价，你得非常傻才会考虑这房子。

总的来说，即便这是地球上最后一套房子，我也会拒绝这个价格。抱歉。你可以认为当地类似大小且状况良好（虽然不是新的）房子至少是40万欧元起加，最低也得是你买下加装修的成本。