购买60年代平房

大家好！

我很想听听大家对60年代房屋的看法。

我们面临以下“问题”：

我们找到一栋房子，整体来说（外观、房间布局）除了细节之外我们都挺喜欢，换句话说，相对于我们的期望，妥协很少。房子还有一个超级好的位置（一个有3000人口的小村庄的边缘，南侧无遮挡，风景优美），邻居都认识且相处不错。
这是一栋1967年建造的角落平层别墅，土地面积730平方米，住宅面积160平方米，地下室（包括内置车库）面积大致相同。房屋维护良好，整体状况良好（结构坚固）。
当地土地标准价为每平方米80欧元。

我们最大的难题是：
正如那个年代的房子所常见的，房子没有做任何保温隔热措施。
当然，我们也关注了“节能改造”这个话题，但因为信息过载，反而并没有比之前更清楚，尤其是关于外墙保温系统（[WVDS]）有很多负面的声音。（不能回本、发霉、湿气渗透墙面、后期处理等等）

因此我们现在想问：在如今能源价格这么高的情况下，购买这样一栋房子是否还划算，假如不把后续改造（即使可能不做）带来的总成本从房价中扣除？
这处房产的谈判价大概是210,000欧元，这一价格从一开始就觉得挺贵的。但是我们预测最终成交价可能会低一些。
如果粗略估算改造费用（可能包括保温、换窗户、门、新浴室、客用卫生间、厨房、地板、供暖系统），金额很快就会达到100,000欧元，这加上购房价几乎比新房价格还高。
如果不做大的节能投资，能源费用就比新建房高得多。
而且中期内屋顶可能也需要维修。（目前屋顶状况还不错（瓦片））

大家对此有什么想法或经验？

是不是更加理智选择重新建房？大约一年后我们可以用大约60,000欧元买到一块600平方米的地皮，但地点要差一些。

先谢谢大家的分享！

你好，

因此我们现在面临的问题是：在当前的能源成本条件下，购买这样一栋房子是否仍然值得，而不将与翻新相关的总成本（即使你可能根本不进行翻新）从购房价格中扣除？这处房产的议价基础似乎是210,000欧元，这对我们来说一开始就显得相当昂贵。我们但已经假设最终的购买价格会低一些。

我总是对我的孩子们说“信仰只能放在教堂里”。

无论如何，你应该在作出最终购房决定前—如果卖方没有提供相关评价报告—请一位能够评估房屋位置和状况的鉴定人员介入。此外，他还可以独立确定包含所有建筑物部分的土地的所谓市场价值。这样，就为后续的购房价格谈判奠定了良好的基础。房地产鉴定报告除列明土地上的法律负担（如居住权、管线权）外，还会对建筑损坏等方面做出评价，并估计修复费用。这样你就知道，即使购房后，还会面临哪些经济负担。此外，建筑师可以更实际地评估改建和翻新需求，并在后期的施工过程中以其专业知识为你提供支持。

因此，你可以在较早阶段（但非全部）回答以下清单中的问题：

这块土地/房地产值多少钱？
该房产是否根本可以融资？
预期有哪些额外费用？
是否存在只有通过更深入调查才能确认的建筑情况？
是否存在任何实物权利或负担（例如道路权或管线权）？
是否拥有所有相关文件（土地登记摘录、地籍图、规划图等）？

鉴定人员能防范不可预估的风险，帮助正确评估房产价值。鉴定报告对防止意外缺陷和损坏以及防止建筑物状况误判尤其重要，特别是对较老旧的房产而言。此外，一些信贷机构—为了你的保护—要求提供价值鉴定报告！

重新建造是否更合理？

纯理性来看，是的；但买房并不是那么简单能用数学计算来决定的。心也在说话。

就目前而言，我认为你既不能拒绝也不能决定购买，因为只有你的心在发声。向卖方索要上文提到的价值鉴定报告，或者如果你的心还无法平静，就自己出资请人做一个。只有当你手中有了房屋现状报告并且知道预计的翻新成本后，你才能在心与理之间权衡，判断是否购买这栋平房能让你达成二者的平衡。凭这个价值鉴定报告，你还可以去银行，与信任的顾问一起讨论资助方案；国家目前仍然支持能源翻新。

并非所有银行家都喜欢销售KfW资金（因为这对他们的提成很少甚至没有，但工作量很大）。如果你的银行家属于这种类型，找一家你附近的独立融资机构，和他讨论价值鉴定报告以及你的需求；这样资金安排才能立于稳固的基础。

关于购旧房还是建新房的根本决定，如上所述，这是一个非常个人化的选择。有些因素新建房永远无法满足——许多老房子确实拥有无可否认的魅力。另一方面，这也是一种权衡——我是否愿意承担翻新费用？如果翻新看不到尽头——老房子完全可以达到最新的节能标准——理智应当占上风。如果成本可预见——最终费用总会和新房差不多——值得考虑保留这种魅力。

此致敬礼

谢谢你的回复！

当然，我们不会仅仅依赖自己的印象和想法。
两天后，我们会和一位朋友建筑师一起去看房子。也许他能给出更具体的意见。

我确实觉得，花同样的钱买二手房和新房是一种挑战。正如你说的……目前我们还受到第一印象的影响，尤其是位置和空间布局方面。我们能很好地想象出可以做成什么样子！所以很难保持完全客观。总会不断寻找更多支持买房的理由，而非反对的理由。
但是价格终究限制了我们的梦想。

看看建筑师怎么说。
我认为18万欧元是合理的价格。
但我也怀疑他们会降得那么多。
我希望我们能准备足够的论据来说服他们！

如果不成，我们也能接受。因为其实如果买新房，我们更倾向于蒂罗尔乡村风格的小房子。这里并不一定能实现。