购地前的建筑规划——经验？

大家晚上好，

首先感谢所有“有经验的房屋建造者”分享你们的知识。你们帮我拼凑了一些拼图——不过我们现在还处在最初阶段，感觉有点迷茫。

先介绍一些信息：

- 预算范围已确定
- 土地尚未购买（在等待名单上；情况复杂，因为虽已结婚但无子女，且建地位于另一个居住区——得分较低，影响分配）
- 已阅读HOAI房屋建造规划。
- 整体方案必须合理。这意味着：我们不必勉强建房。--> 还可以当租户。决定主要是“情感上的”，为了有家的感觉。--> 对高品质和可持续性有要求，否则会成为淘汰标准。

我们想知道今天能提前确定、调查和考虑哪些事项？

1. 是选择自有建筑师规划，还是不请建筑师？
请建筑师的确能更个性化规划，明确。建筑师也可能负责施工监督。
在论坛里，我多次看到说，成品房制造商的建筑师（论坛里戏称为“画图工具”:-)）很少个性化满足客户需求，更多关注制造商的财务利益。真是如此吗？还是也有人有好的经验？以Erkheim一家知名供应商为例（属于高端供应商），我看到他们家的设计非常个性化，是他们自己设计的。根据官网，也可以带着自己建筑师的方案过去。

假设是“普通”土地（无陡坡，非常窄等），我们对房间的需求如下：

- 大约140平方米生活面积（两人，未来可能有孩子）
- 90%是地基板 --> 技术间
- 开放式客厅-餐厅区域加厨房
- 小储藏室/储藏间（靠近厨房，可能在通向上层楼梯下方）
- 客用卫生间
- 卧室
- 衣帽间（可能通向卫生间）
- 带淋浴的卫生间（步入式，砌筑，无玻璃），无浴缸
- 儿童房
- 书房
- 阁楼（“最好有”，那么140平可能不够）
- 技术：光伏系统（巴符州强制要求），智能家居
- 无障碍设计（例如地面平整的推拉窗——只要成本允许）

我们在一些成品房供应商那看到过户型图，自己觉得土地很合适。我想，他们设计户型图时考虑了短距离等因素——我这样想对吗？

我感觉，如果请自己的建筑师，谈判对比位置会更好。有了具体需求，我或建筑师可以联系供应商，获取报价。
我担心的是：如果所有供应商都不符合我的“相关范围”，尤其是在可持续性方面，我会有设计方案但找不到合适的供应商。——这种担忧是多余的吗？
另一方面，我担心会过早绑定某供应商，不能很好比较报价，大家怎么看？如果有解决办法，你们会如何操作以实现可比性？

我理解的是，1-4阶段服务内容就可以开始联系供应商？那时候费用还能接受（大约占总成本2%），对吗？

我对“画图工具”的担心是：他们会真正关心光线如何进入屋内吗？房子设计得很棒，书房却一整天阳光直射，体验不佳。这样的问题是只有自己的建筑师才会考虑，还是成品房供应商的建筑师也会顾及？

你们怎么看？你们如果是我（需要更多信息可以告诉我），会选择自己的建筑师，还是认为成品房供应商足够？或者要根据不同供应商区分？

2. 在拿到土地之前，我们还能做哪些准备工作，有哪些事项可以留到后来再做？


思考很多……也欢迎部分答复，谢谢！

土地尚未购买（处于等待名单中；

当土地具体确定后，你们可以根据建设规划查看可以建什么或不能建什么，其他的一切都是美好的空中楼阁。
在你们希望建房的地点在当地报纸上发布寻找广告，你们超过80岁的卖家没有用Immoscout。

预算范围已确定

预算是多少？这决定了你们是否必须找总承包商，还是可以继续和建筑师合作。

我有图纸，但没有合适的供应商。——这些担忧是多余的吗？

你可以直接和建筑师合作，不找总承包商，对吧？

特别是在可持续性方面。

这对你们意味着什么？

我在论坛上多次看到，有人称预制房屋制造商的建筑师为“拙劣的设计奴隶”。他们很少根据客户的个性化需求调整设计，更多关注制造商的经济利益。

其实，几乎只有一个人如此严厉地批评这些雇员建筑师。
我觉得这不公平，因为他们的角色和你委托的自由职业建筑师完全不同。

还需要解释一下，普通的标准总承包商（包括地区性的建筑公司）到底建造和提供什么：他们经营的公司面向一般消费者——预算、需求和地块都是平均水平。他们设计了10种类型房屋，这些房屋可以通过简单的修改完成，改动的单位是常用砖块的长度、62.5厘米的模块、砖块高度、或者窗户的标准尺寸，但需要说明的是，每个窗户都是按订单生产的，所以实际上并没有标准窗户。尽管如此，总承包商或者窗户制造商仍可以降低成本：比如，一批有50套相同尺寸的窗户比50套不同尺寸的窗户更便宜。窗户的情况几乎能代表各个工种的通用情况。简单来说，
这些房屋的构造几乎一致：屋顶坡度少，户型选择有限。也许会有基础版、舒适版和高端版，因为市场有这需求。很多东西都已经准备在文件夹和抽屉里，有些分包商可以照稿操作。

总体来说，作为业主，选择一套“交钥匙”类型的样板房在价格上相当划算。因为很多事都会被照料好，这些是外行人难以承担的。虽然价格低，但总承包商当然也需要获利，这主要依靠量大和标准化。

总承包商通常有几名员工负责市场营销、销售，自然也有负责建筑师服务的。他们的重点不再是为复杂地块发挥创意和个性，而是对已成型的方案进行细节调整，满足业主的小要求，完成施工申请。客户不是每年6个，而是每月60个。重点放在了擅长处理官僚事务的方面，这可能是创造型建筑师无法胜任的。

所以，这一切都有其存在的正当性，是几十年来消费者需求推动形成的。就像打包旅游一样。
因此，用“拙劣的设计奴隶”来形容总承包商的雇员建筑师是非常不恰当且贬义的。
另一方面，许多业主把建筑师当傀儡：“我就是想那样”，“我老婆梦想着……”，或者“我付钱，所以你得满足我的要求”――这使得无论是自由职业还是总承包商的建筑师都成了设计奴隶。或许有人期待建筑师极致的创造性，因此看不起总承包商雇佣的工程师，但他们在房屋设计上依然比业主了解得多。

或许这也回答了业主个性化需求和总承包商利益之间的矛盾？个性化不符合批量处理的需求。有些能满足，更多不能。如果你作为业主想要一扇特别的无障碍露台门，普通总承包商可能完全不适合，因为这扇门需要特殊密封，而地方小窗户制造商做不到。窗户制造商可能做得到，也可能做不到。

他们真的关心比如光线如何进入房间吗？房子可以设计得很好，但如果工作室整天晒太阳，那就麻烦了。比如这样的问题他们会考虑吗？

这个问题其实已经回答了。当然他们学过光线如何导向。但说实话：如果作为专业人员谈论缺陷时，被业主说“这是品味问题”，你很快就会厌倦和这些外行争辩。
所以，设计时按业主希望把书房朝南，厨房朝北……建筑师可以考虑，但在毫无尊重的情况下也可以不考虑。

没有坡地，非常狭窄等。

是什么意思？

可能以后还要孩子）

是一个还是两个？

没有地皮的规划意义不大。不过你们可以利用这段时间。参观样板房、瓷砖和浴室展览等，同时顺便了解一下你们喜欢什么。四处看看。朋友、熟人家里有什么让你喜欢的，什么不喜欢。宽敞的走廊、小卫生间、地面材料等等。

我们是和一家小的总承包商一起建的。老板是建筑师。当然他是自己做设计，验收则由专家负责。规划是个性化的。他和本地的手工业公司合作。

关于可持续发展，可以看看“Wir leben Haus”。也许这正是你们想要的。

你好！
我们正在与来自Erkheim的公司合作建造房屋。不是因为可持续性（对我们来说这是一个额外的好处），而是因为我们在那里感到非常放心，并且确信质量一切都会符合要求，同时我们的时间投入也得到了优化。
建筑师是他们的合作伙伴，但我们委托了他，因此他是独立的。在这里一切也非常好，我们的所有需求都得到了适当考虑。
不过必须有地皮，我们在有了地皮之后，只找了这家公司，也就够了，没有询问其他公司。时间对我们来说确实是个问题。

他到底有多高？这将决定你们是否需要找总承包商，还是继续与建筑师合作。

800,000欧元；包括土地（160,000 - 200,000欧元）

但你可以和建筑师合作，不用找总承包商吧？！

但如果我的相关供应商名单中没有合适的，那就会很困难。我担心的是，最终虽然有建筑师的设计方案，但却无法实施。

这对你们意味着什么？

尽量减少能源和资源的消耗。所用的原材料不能对健康有害（我知道有认证之类的，但仍然存在有争议的建筑泡沫和硅胶）。由于我们对木材外观也很喜欢，所以这是我们愿意使用的原材料之一。

所以，几乎只有一个人对雇佣的建筑师这么苛刻。
我觉得这不公平，因为他所扮演的角色与受雇的自由建筑师完全不同。

我完全同意你。我只是引用了那句话，因为我看到了。你的解释帮了我很多，谢谢！

什么意思？

对于非常狭窄的地块或山地地形确实有一些特殊情况。如果我没说，可能会有人说这取决于土地（这里我会加个表情）。

一个还是两个？

最多一个（除非怀了双胞胎——谁知道呢。必要时AZ得让位）。

总承包商有几名员工负责市场营销、销售以及建筑师相关工作。他们不再专注于难地块的创造性和个性化，而是将所有成品处理得更精细，以满足业主小范围的个性需求，稍作调整，并完成建设申请。客户不是一年6个，而是每月60个。重点不同了，一个创意人员可能根本不擅长的是处理各种官方手续。

Erkheim的这家公司每年建造大约180到200栋房子，有14名建筑师。