由于建设局取消而导致的建筑计划变更 - 资金，建筑合同

大家好，
通过一个项目中介，我们想和另外两方在慕尼黑建一栋三联排别墅。遗憾的是，这比预想的要让人焦虑得多。
提前说明：这大概是所谓的“隐蔽业主模式”。我们同时与卖方在公证人处签订了土地购买合同，也与总承包商签订了另一个施工合同。我们之前已经被告知了风险，尽管如此，鉴于条件优越，我们还是决定参与。我们选了中间的房子，成本相对较低。

但现在问题是，建设管理局坚决坚持50年前的规划图。虽然同一条街上还有类似的建筑存在（“那可能就是违法建筑”）。这些都是我们通过建设管理局退回的文件才发现的。因为建筑许可是由建筑师代表总承包商申请的。通过我们和其他买家向建筑师多次询问后发现，自合同签订以来，提交的施工图纸中多次减少了住宅面积，但我们从未被告知。
如果幸运的话，下周我们可以从项目中介那里得到关于我们最终面积的答复。

但如果建筑师的说法属实，我们得做好心理准备：70年代的规划图只允许建双拼别墅。三联排房子虽然获得了批准，但住宅面积、车库以及屋顶坡度和基底面积等其他数值都未获批准。
如果这些都成真，住宅面积可能缩水超过15%。计划中的露台甚至要变成阳台。某一方还得放弃车库。

我们目前非常绝望，因为房子已经不再符合我们当初选定并签署的条件：
1. 我坚信施工合同必须相应修改并降低价格。当然合同里有条款说明这一点，但这对融资意味着什么？担保？总金额？
2. 很可能我们永远无法完全退出合同。因为土地已经拥有，已经实际分割且登记在土地登记册上。款项也已支付。所以我只能尝试接受最坏的结果。
3. 口头上说今年春季开始施工，但现在当然还是那栋急需拆除的旧房子。合同中没有确定具体日期，而是写着“土建开始后15个月”。我猜建筑许可现在已进入第三轮审批，可能还要几个月。
4. 总承包商这几个月来从未主动联系我们。正如所说，只有当建设管理局寄信至邮箱，我们才会收到变更信息，然后去追问建筑师。透明度已经成为我们面临的最大问题之一。如果建设管理局是“不可抗力”，我至少希望有透明的流程，而不是半年后被强行推着走。

我理解我们当初可能太天真地签了合同，如果重新找项目，一定会做出不同选择。通常我们很谨慎，也不笨。但现在感觉被耍得团团转。其他买家也很生气，正在考虑法律行动。

或许有人能给点建议该如何应对这事？是否应该请律师？但我看不到任何漏洞或出路。法律保障险也不涵盖此事。能否对建设管理局提出申诉？我们也无法要求赔偿，因为在各个环节都被过分承诺和美化了。对总承包商的信任彻底没了，而连拆除工作都还没开始。

1. 律师
2. 律师
3. 律师
4. 你们有一份必须履行的合同
5. 坚持履约
6. 解除合同 / 退出 ==> 这方面我不太了解，因为我还没遇到过这个问题。你们已经买了土地，但签订的是消费者建筑合同（我假设不是按照VOB施工）。那适用的是根据建筑法规定的权利，而不像真正的开发商合同适用的是根据房地产经纪和开发商条例的权利。

因此：律师。除非买的房子和合同上的一致，否则我不会接受别的房子。否则土地价格也不合适，因为土地的利用受到了限制。复杂的问题。

我完全同意。合同必须仔细审查。你们应该和所有相关方一起首次拜访律师。

小更新，想在这里分享一下：
项目现在改成了双拼房，我们把自己的地块卖给别人。条件是销售价格中要涵盖我们支付的附加费用，这样我们才能不亏本退出。

还有一个风险。由于销售一直拖延，利率出人意料地又下降了，可能会低于我们当初二月份签署合同时的利率。这样的话，如果我们要与银行解除合同，预计会产生提前还款违约金。我们了解到，如果利率更高，就不会产生提前还款违约金，因为银行可以以更好的条件重新贷款。

很遗憾，我完全无法预估提前还款违约金的具体数额。

我们已经了解到，如果利率较高，则不会产生提前还款罚金。那么，银行可以以更好的条件提供贷款。
遗憾的是，我完全无法预估提前还款罚金可能有多高。

网上有一些计算器，非常不错。
此外，贷款利率对罚金没有影响。罚金是基于证券的再投资利率计算的，也就是说，假设银行将这笔钱进行投资。

在线上有一些计算器，非常不错。 除此之外，贷款利率对赔偿没有影响。是以再投资利率作为基础投资于证券，也就是说假设银行会将钱进行投资。

我已经试用过一些计算器。有些简单的计算器显示高达48,000欧元的VE，其他的显示9,000-22,000欧元。问题是我们目前还没有开始还款。还款是在房子建成后才开始——这几乎不会发生，或者说是未知的。但我现在认为已经把情况输入计算器，使结果可能更现实：大约9,000-17,000欧元，视计算器而定（15年固定利率，3.2%，730,000欧元贷款，还款率1%，且我们可以免费更改还款率两次——我相信最高可至5%，还有5%的特别还款也可以）。

非常感谢您关于再投资利率的解释。这信息我之前没有，且在任何地方都没有如此简明的说明。人们总是提到抵押贷款担保债券等。