购买房产的条件好吗？

大家好，

我已经默默关注一段时间了。现在出现了一个意外的机会，可以在达姆施塔特附近购买一处现有房产。
由于我们对是否收到了合理且好的融资方案比较不确定，因此想请教大家的意见。

基本情况：
他，31岁，净收入3600欧元，13个月工资
她，29岁，净收入2400欧元，13.5个月工资
未婚，计划大约两年后要孩子。

购买价格：600,000欧元 + 50,000欧元翻新（全额贷款）
购买附加费用：82,000欧元（自有资金支付）

由于金额较高且存在利率变动风险，考虑采用分拆方案：
193,000欧元住房储蓄合同，30年期（前15年固定利率0.72%，第16年起1.25%）
447,000欧元银行贷款（15年固定利率0.93%，本金偿还率2.66%）
年金约为2,005欧元

是否建议采用更合理的组合？是否有更好的方案？

非常感谢大家宝贵的建议。

此致
敬礼
Lars

15年100%融资利率明显低于1.00%，我认为这是个非常好的报价。我觉得BS贷款的担保利率也还算合理。是哪家银行给你们提供的这个方案？

不过如果我是你们，考虑到你们汉堡的收入情况，对于年金贷款我可能不会很放心。如果因为孩子暂时没有收入，你们会怎么办？

第13个月工资或者13.5个月工资，是通过集体合同或者劳动合同保障的无论绩效如何都能拿到的额外工资吗？

我建议去银行询问你们的额度。
当你在这里问的时候，房产已经被别人买走了。
你应该知道你们的额度，如果直觉感觉对，就应该立即出手。

非常感谢您们的反馈。

德意志银行和BHW

住房储蓄合同利率还可以吗？这意味着还有优化空间。

是的，13和13.5是合同保证的。但在我们的计划中并没有考虑，或者只是作为计划中的缓冲。

我也担心这个计划是否稳妥。在制定了我们的家庭预算，包括未来的持续费用后，扣除所有费用后我们还剩2000欧元。如果合伙人只能获得65%的工资，一年大约还能有1200欧元可用。计划是她随后先做兼职，然后转为全职工作。

银行认为没有问题，虽然他们当然也有自己的利益。

我们已经预订了房子，并且最近几天一直在与不同的信贷机构谈判。

住房储蓄合同利率还可以？意味着这里还有优化的空间。

还可以的意思是，我对传统的贷款条件更了解，从我的角度来看，住房储蓄贷款利率既不是特别好，也不是特别差。请注意，你需要支付一笔签约费——以BHW为例，是住房储蓄总额的1.6%，大约是3,000欧元。

在我看来，利率保护也总是取决于长期的收入发展。如果你们已经到了个人职业生涯的顶峰，且除了普通的（集体协议）增长之外，没有薪资提升的预期，那么我会倾向于进行利率保护。反之，则可能选择更高风险的融资结构……

以下计算示例以便说明：

650,000欧元，15年固定利率为0.93%每年，月供为2,005欧元，初始还款率为2.77%每年，预计总还款期限为31年。

15年后，你们仍有约360,000欧元的剩余贷款本金，已支付利息约71,000欧元。

假设房产的抵押价值为520,000欧元（650,000欧元 x 80%），那么贷款成数为69%，这对应当前15年期限利率约为0.70%每年。

我们继续假设15年后利率比当前上升400个基点，这将导致后续融资的基本参数为：

- 剩余贷款本金360,000欧元
- 固定16年
- 利率4.70%每年
- 剩余期限16年

＝ 首次利率固定期结束后的年金每月为2,673欧元

以上计算未考虑特别还款……

因此，你们的月供将增加668欧元。这个数额可以考虑进一步调整以反映通胀……在我看来，这是可以接受的风险，但每个人需自行决定。

是的，13薪和13.5薪在合同中有保证。但在我们的计划中并未计入，或者仅作为缓冲计入。

哦，明白了。也就是说，你们目前实际可支配收入不是6,000欧元/月，而是6,500欧元/月。情况看起来明显好一些。

我们已经预订了房子，且最近几天在与不同的银行谈判。

那就安心比较各家的报价……

不过，可以提前向卖家／中介出示德国银行（DeuBa）的融资确认书，以防其他买家插队……融资确认书并不意味着你最终一定要在德国银行融资。

对我来说，这太紧张了。尤其是因为还没有孩子，但计划有孩子。一个人的收入会减少好几年，而不是一年。你们最好计算成收入的50%，因为父母津贴不是白送的。你的妻子真的想在一年后全职工作吗？确定吗？这必须是真正的意愿，孩子的照顾也必须得到保障。最迟在第二个孩子（如果计划的话）出生时，情况会变得困难。如果我大致估算，大约你们收入的50%（包括儿童补贴）会用来还房贷。而且费用明显更高（因为有了孩子）。