ᐅ Vorab-Finanzierungsanfrage bei höherer Eigenkapitalquote

Hallo zusammen,

ich bin ein kompletter Neuling in Sachen Eigenheim und habe mich bislang nur in den „Stern-Ratgeber: In 10 Schritten zum Eigenheim“ eingelesen (den gab es in der Bibliothek als praktisches E-Book - daran kommt man in Lockdown-Zeiten gut heran). Und irgendwo muss ich ja anfangen zu fragen...

Ich glaube inzwischen verstanden zu haben, dass der erste Schritt, der mit „externen“ Personen zu tun hat, beim Bau oder Kauf eines Hauses der Gang zum Finanzierer bzw. der Bank ist.

Ferner glaube ich verstanden zu haben, dass man sich möglichst eine Vorab-Finanzierungszusage geben lässt, die noch für kein konkretes Objekt gilt, sondern erst mal eine Zusage ist, dass zum Ausstellungszeitpunkt die Bank ein Darlehen bis zu einer gewissen Höhe vergeben würde. Damit könnte man dann schnell den Verkäufer überzeugen, dass man auch in der Lage ist, den Kauf ernsthaft durchzuführen.

Nun geht man ja normalerweise von 20 oder 25 Prozent Eigenkapital aus. Ich würde aber annehmen, dass wir mit deutlich mehr Eigenkapital ins Rennen gehen würden (konkrete Zahlen vielleicht später, wenn ich mich hier nicht total blamiert haben sollte). Nun zur Frage: Über welche Höhe lässt man sich die Zusage erstellen? Oder sagt die Bank einem dann aufgrund der Monatsnettoeinkommen sowieso eine maximal hohe Summe zu, die man später gar nicht in der vollen Höhe abrufen würde? (Ich vermute einmal, die genauen Konditionen erfährt man sowieso erst bei der konkreten Zusage?)

Ich kann mir vorstellen, dass die Banken durchaus eigene Interessen verfolgen könnten: Wenn sie selbst Immobilien makeln, dann könnten sie versuchen einen zum Kauf einer überteuerten und ggfs. nicht in der Größe benötigten Immobilie zu drängen, um noch zusätzlich eine Provision abzugreifen. Und ein hohes vergebenes Darlehen bedeutet für sie auch, dass sie weniger Negativzinsen für ihre Einlagen zahlen müssen, und stattdessen regelmäßige Zinseinnahmen generieren. Wenn dem so ist, dann ist es ja nicht automatisch illegitim, aber es könnte ein Beratungsgespräch zu einem anderen Ergebnis führen als mir recht wäre.

Nun könnte man dem Banker direkt sagen, dass ein so hohes Darlehen gar nicht nötig ist. Gegebenenfalls, das weiß ich nicht, bekäme ich dann ein Papier, auf dem eine viel geringere Summe zugesagt wird. Dann aber wiederum wäre ein potentieller Verkäufer noch davon zu überzeugen, dass die Zusage nicht besagt, dass ich gar nicht zum Kauf in der Lage bin, sondern dass das restliche Geld aus Eigenkapital stammen wird, das ja vermutlich nicht in der Zusage erscheinen wird.

Also: Gibt es eine good practice für diese Fragestellung? Oder ein fast schon verpflichtendes Vorgehen? Oder würde mich der Banker sowieso neutral beraten, wenn ich ihn dies direkt frage?

Danke schon mal!

Osttexas schrieb:

Ferner glaube ich verstanden zu haben, dass man sich möglichst eine Vorab-Finanzierungszusage geben lässt, die noch für kein konkretes Objekt gilt, sondern erst mal eine Zusage ist, dass zum Ausstellungszeitpunkt die Bank ein Darlehen bis zu einer gewissen Höhe vergeben würde. Damit könnte man dann schnell den Verkäufer überzeugen, dass man auch in der Lage ist, den Kauf ernsthaft durchzuführen.

Nicht ganz richtig. Man spricht mit der Bank - dann aber bitte mit seiner Hausbank, mit Direktbanken ein Kaffeepläuschchen halten klappt nicht so gut - und bespricht einen Finanzierungsrahmen. Wenn man dann ein Objekt hat, lässt man sich passend für dieses Objekt eine unverbindliche "Finanzierungsbestätigung" geben. Diese lautet über einen Betrag X und steht unter dem Vorbehalt der Objektprüfung.
Das alles in total unverbindlich und das Papier nicht wert, auf dem es steht - aber die Verkäufer gehen voll drauf ab. Es kann nämlich sein, dass die Bank dann im schlimmsten Fall kein Bock auf das Objekt hat und Du gar keine Finanzierung bekommst.

Osttexas schrieb:

Ich kann mir vorstellen, dass die Banken durchaus eigene Interessen verfolgen könnten:

Will das nicht jeder Verkäufer?

Osttexas schrieb:

Wenn sie selbst Immobilien makeln, dann könnten sie versuchen einen zum Kauf einer überteuerten und ggfs. nicht in der Größe benötigten Immobilie zu drängen, um noch zusätzlich eine Provision abzugreifen. Und ein hohes vergebenes Darlehen bedeutet für sie auch, dass sie weniger Negativzinsen für ihre Einlagen zahlen müssen, und stattdessen regelmäßige Zinseinnahmen generieren. Wenn dem so ist, dann ist es ja nicht automatisch illegitim, aber es könnte ein Beratungsgespräch zu einem anderen Ergebnis führen als mir recht wäre.

Was hat das mit einer Finanzierungsbestätigung zu tun? Daneben entscheidest Du, was Du machst. Nicht die Bank.

Osttexas schrieb:

Nun zur Frage: Über welche Höhe lässt man sich die Zusage erstellen? Oder sagt die Bank einem dann aufgrund der Monatsnettoeinkommen sowieso eine maximal hohe Summe zu, die man später gar nicht in der vollen Höhe abrufen würde? (Ich vermute einmal, die genauen Konditionen erfährt man sowieso erst bei der konkreten Zusage?)

Die Bank sagt Dir gar nichts zu. Nur Wischiwaschi. Es wird eine Haushaltsrechnung aufgestellt, auf deren Basis eine Finanzierung X möglich ist. Wenn Du ein Objekt findest, lässt Du Dir die von Dir benötigte Bestätigung ausstellen. Erst dann, nicht vorher.

Es gibt keine Finanzierungsbestätigungen ohne Objekt. Eine Finanzbestätigung ist ein Darlehensvertrag der Bank.

Alles andere ist ein Maketinggag.

Man geht zur Hausbank, bespricht seinen finanziellen Rahmen und geht auf die Suche. Und bitte aufpassen, Bänger sind keine Lebensberater. Die werden dir in der Regel immer bissi mehr geben als du brauchst, du leisten kannst.

Ala Metzger an der Wursttheke " darfs ein wenig mehr sein"

Du machst du etwas zu viele Gedanken und verkomplizierst das ganze.

Eigentlich ist es ganz eifnach, du gehst zur Hausbank oder einem Finanzierungsmakler und fragst, was dein theorischter Finanzrahmen ist, was dir die maximal finanzieren würden. Das ist dann sowas grobes wie 110-faches Monatsnetto. Wie auch immer, diese Summe zusammen mit deinem Eigenkapital kannst du dann ausgeben. Ganz einfach.

Wenn du ein Objekt gefunden hast, dann prüft die Bank nochmals von vorne, ob und zu welchem Zinssatz sie dir den Spaß finanzieren wollen. Jetzt kannst du noch ein bisschen den Zinssatz handeln oder nicht, oder du nimmst eine andere Bank. Keine zwingt dich zu irgendwas. Da du durchklingen lässt, dass du Eigenkapital hast, solltest du problemlos Finanzierungen finden können (wenn Einkommen, Haus etc. auch alles im normalen Rahmen ist)

Die meisten Immobilien werden nicht von Banken vermittelt, sondern privat oder von unabhängige Makler. Daher brauchst du keine Angst vor der Bank/Makler Kombination haben. Da zieht dich keiner über den Tisch, denn die Preisstruktur ist überall transparent. Den maximalen Verkaufspreis will jeder Verkäufer erziehlen, Schnäppchen gibt es nicht auf dem öffentlichen Markt. Maklerprovision ist fix und bekannt. Banken unterliegen dem Wettbewerb. Ob und wie du Verkaufspreis oder Zinssatz verhandeln kannst unterliegt natürlich dem Einzelfall.

Neben der Hausbank lohnt es sich - je nach Region - auch, die örtliche Bank, wo man das Objekt erwerben, will für die Finanzierung anzufragen und diese dann zur Hausbank zu machen. Wir haben bei der örtlichen Sparkasse nach mehreren netten Gesprächen das - mit Abstand - beste Angebot bekommen. Die Vor-Ort Banken können den Wert von älteren Bestandsimmobilien oftmals auch besser einschätzen.

Danke schön, ich denke, damit bin ich schon einmal klüger.